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　　商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條關(guān)于“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同”的規(guī)定，商品房預(yù)售合同或其他形式的合同如具備了合同成立應(yīng)有的基本條款，則視為商品房買賣合同。商品房買賣合同的權(quán)是指合同有效成立后履行完畢前，當具備合同解除條件時，一方或雙方在法定期限內(nèi)依據(jù)法律規(guī)定或合同約定所行使的解除合同的權(quán)利。其法律意義在于保障合同當事人可采取措施防止損害發(fā)生并獲得法律救濟。

　　一、商品房買賣合同解除權(quán)行使的條件

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，行使商品房買賣合同解除權(quán)的條件有：

　　(一)約定條件。約定條件是指商品房買賣合同的當事人雙方通過簽訂新合同直接約定解除合同或通過在原合同的具體條款中規(guī)定解除合同的條件，當條件成就時，雙方依約解除合同。約定條件包括兩種：其一，在合同成立后未履行或未完全履行前，合同當事人通過協(xié)商一致解除合同，使歸于消滅。如經(jīng)雙方同意的合同權(quán)利義務(wù)概括的轉(zhuǎn)讓給第三人后，而導(dǎo)致的原合同當事人間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系解除。其二，當事人在合同中約定一定的合同解除條件，當該條件成就時，當事人一方或雙方即享有解除權(quán)，可以通過行使合同解除權(quán)使合同關(guān)系消滅。如當事人在商品房預(yù)售合同中約定，就某一未定條款不能達成一致，雙方都有權(quán)解除該合同。

　　(二)法定條件：指當法律上的原因出現(xiàn)時，商品房買賣合同當事人可據(jù)此依法行使解除權(quán)。有以下情形：

　　1、因不可抗力使合同目的不能實現(xiàn)。一般說來，不可抗力更多地是作為免除違約責(zé)任的抗辯理由，只有當不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的時，才能作為解除合同的條件。如商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因國家政策發(fā)生變化而導(dǎo)致買受人無法貨款的，當事人可以請求解除合同。值得注意的是，對此情形及據(jù)此而引伸出的情勢更變原則應(yīng)慎用，如出賣人以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定，是一般不予支持的。

　　2、一方明示違約。在履行期限屆滿前，商品房買賣合同當事人作何一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，則另一方有權(quán)解除合同。

　　3、當事人一方遲延履行主要義務(wù)致使合同目的不能實現(xiàn)。包括：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經(jīng)催告后三個月合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人另有約定的除外;商品房買賣合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的等。

　　4、根本違約。是指因一方違約而使另一方完全喪失了合同的預(yù)期利益。包括：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的;房屋質(zhì)量問題嚴重影響買受人正常居住使用的。

　　5、法律規(guī)定的其他情形。包括：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的;在簽訂預(yù)售合同后開發(fā)商擅自變更規(guī)劃未通知購買人或者購買人不同意的;商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的;因司法機關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的等。

　　二、商品房買賣合同解除權(quán)的行使方式

　　根據(jù)我國《合同法》第九十六條規(guī)定：“主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。”“對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。”行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序，口頭或書面均可。如通知已經(jīng)送達，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院或仲裁機構(gòu)裁判確定。

　　三、商品房買賣合同解除權(quán)的行使期限

　　我國《合同法》合同法第九十五條條第一款規(guī)定：“法律規(guī)定或當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。”、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”由此可見，解除權(quán)應(yīng)在上述法定期限內(nèi)行使，否則將會導(dǎo)致該權(quán)利的消失。且解除權(quán)行使期限是除斥期間，應(yīng)自解除權(quán)發(fā)生之日起算，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。雖然從僅條文的語境來看，該規(guī)定似應(yīng)理解為逾期付款或逾期交房情況的解除權(quán)行使期限。但綜合來看，該款對于解除權(quán)行使期限的規(guī)定應(yīng)適用于所有的法定解除權(quán)情形。

　　四、商品房買賣合同解除權(quán)行使的法律后果

　　總的來說，合同解除最重要的法律后果就是合同的權(quán)利義務(wù)終止：合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。但與一般的買合同相異，其有幾種特殊法律情形：

　　(一)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、十三條的規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用而形成的合同解除權(quán)和賠償請求權(quán)是可以并存的。

　　(二)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條、第九條、第十四條的規(guī)定，如涉及到出賣人因欺詐行為而導(dǎo)致合同解除的，則買受人除了可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。因而，該賠償責(zé)任具有了懲罰性質(zhì)，而不只是起填補作用了。

　　(三)對違約金的特殊規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條：規(guī)定“ 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”此規(guī)定是為了體現(xiàn)我國民法中的等價有償原則，防止過分不公平的事情發(fā)生。

　　(四)買受人的選擇權(quán)。在出賣人不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)買受人要求解除合同，并要對方退還房款及承擔(dān)違約責(zé)任。但這并非是必然的，在一定情形下，如因受房價上漲等因素影響，買受人也可能要求出賣人繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對此，如出賣人有能力繼續(xù)履行合同，應(yīng)當要求其繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任;如出賣人確已沒有能力繼續(xù)履行合同，則應(yīng)要求其解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(五)涉及到的隨附合同的處理。對此《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實踐，當事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”第二十五條第二款則規(guī)定其直接法律后果，即“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。由此可見，商品房買賣合同的解除是商品房擔(dān)保貸款合同的解除的法定事由，且出賣人應(yīng)將已收貸款直接返還給金融機構(gòu)而不是買受人。