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　　一、案 情: 申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于二000年八月二十一日簽訂了《商品房購(gòu)銷契約書》。合同約定：被申請(qǐng)人購(gòu)買申請(qǐng)人位于“***”小區(qū)建筑面積874.33平方米商品房商服樓壹套，房屋總價(jià)為人民幣2,5

　　[案例正文]：

一、案 情: 申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于二000年八月二十一日簽訂了《商品房購(gòu)銷契約書》。合同約定：被申請(qǐng)人購(gòu)買申請(qǐng)人位于“***”小區(qū)建筑面積874.33平方米商品房商服樓壹套，房屋總價(jià)為人民幣2,500,000元，其中簽約時(shí)首付款為人民幣500,000元,余款人民幣2,000,000元于二00年九月十九日前以現(xiàn)金或銀行按揭貸款形式付清。銀行審查被申請(qǐng)人的后，若不批準(zhǔn)被申請(qǐng)人申請(qǐng)的按揭貸款，被申請(qǐng)人必須以現(xiàn)金形式在二00二年九月二十四日前付清全部余款，逾期付款月利息按同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。合約簽訂后，被申請(qǐng)人按約交付了首期房款，申請(qǐng)人按約將商品房交給了被申請(qǐng)人。由于申請(qǐng)人未能辦理前期已購(gòu)樓房的土地使用證，因此未能辦成銀行按揭貸款，并沒有按約定的付款日期用現(xiàn)金將余款付清，經(jīng)申請(qǐng)人多次催要，未付余款。申請(qǐng)人遂向**仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁申請(qǐng)，裁決被申請(qǐng)人立即給付申請(qǐng)人剩余款人民幣2，000，000元，及逾期違約金80，535元。

被申請(qǐng)人在仲裁答辯中稱： 1、申請(qǐng)人出售給被申請(qǐng)人的商服樓用地，而國(guó)家批準(zhǔn)的是“住宅用地”，因此申請(qǐng)人出售給被申請(qǐng)人的商服樓是違法的，被申請(qǐng)人因此不能辦理土地使用證; 2、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《商品房》是無效的。因?yàn)樯暾?qǐng)人出售給被申請(qǐng)人的商服樓因擅自改變土地用途而違法，所以將以違法的商品出售為內(nèi)容的合同也是違法的，違法的合同是不具有法律效力的; 3、申請(qǐng)人出售給被申請(qǐng)人的商服樓是欺詐行為; 4、在我們買完房子不久，就開始降價(jià)，使得我們的心里很不平衡; 5、申請(qǐng)人沒有向我們提供有關(guān)房屋許可證及質(zhì)檢部門出具的報(bào)告，有關(guān)面積和質(zhì)量我們都沒有得到全面了解。 6、合同規(guī)定買受人按照按揭貸款付款，由于你們的原因，銀行經(jīng)過審查沒有批給我們，所以我們沒有交付余款。 7、申請(qǐng)人的行為已經(jīng)給被申請(qǐng)人造成損失，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的權(quán)屬證書根本不能辦理造成被申請(qǐng)人對(duì)英方合資人的“信譽(yù)危機(jī)”，因此外方資金不能到位，導(dǎo)致被申請(qǐng)人的公司無法正常運(yùn)營(yíng)，造成經(jīng)濟(jì)、信譽(yù)的雙重?fù)p失; 8、申請(qǐng)人應(yīng)給被申請(qǐng)人返還財(cái)產(chǎn)、加倍賠償損失。

二、仲裁庭意見：

 1、關(guān)于被申請(qǐng)人的第一點(diǎn)答辯意見中提到的土地使用證的問題。經(jīng)我們多次到土地局咨詢和調(diào)查。了解到的情況是：申請(qǐng)人所開發(fā)的整體小區(qū)的用途是“住宅用地”。沒有商服的用途。這就是被申請(qǐng)人沒有辦成土地使用證的主要原因，也因此而沒有付清余款。所以能否辦成土地使用證是本案的關(guān)鍵所在。經(jīng)我們與土地局多次溝通難度相當(dāng)大。 2、被申請(qǐng)人沒有在合同規(guī)定的期限內(nèi)付清余款，理由是否能成立。合同規(guī)定買受人按照按揭貸款付款，銀行經(jīng)過審查沒有批給被申請(qǐng)人，所以沒有交付余款。根據(jù)最高人民法院的解釋第二十三條規(guī)定，被申請(qǐng)人可以要求申請(qǐng)人把購(gòu)房的本金及利息返還給被申請(qǐng)人。 3、介于本案無法明確責(zé)任，仲裁庭希望雙方都能作出讓步，以調(diào)解結(jié)案。

三、調(diào)解意見:

在仲裁庭做了大量的工作前提下，雙方當(dāng)事人本著友好互諒的原則，達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。 (一)被申請(qǐng)人欠申請(qǐng)人購(gòu)房款2,000,000元，分四年付清，其中前三年每年付款600,000元，按季度，每季度還款150,000元，第四年付款200,000元，還款從二00四年一月一日開始實(shí)行; (二)被申請(qǐng)人交付首批150,000元后，申請(qǐng)人協(xié)助被申請(qǐng)人辦理有關(guān)《土地使用證》; (三)申請(qǐng)人放棄其它仲裁請(qǐng)求; (四)仲裁費(fèi)22,902元，由申請(qǐng)人承擔(dān)12,902元，由被申請(qǐng)人承擔(dān)10,000元，于二00四年首付款時(shí)一并付給被申請(qǐng)人。

四、案件評(píng)析:

案的焦點(diǎn)有二個(gè)： 1、沒有辦理單元房屋土地使用證的房屋能否出售轉(zhuǎn)讓，關(guān)于這一點(diǎn)現(xiàn)在法律還是一個(gè)空白; 2、在合同約定的期限內(nèi)沒有交付購(gòu)房余款或辦理按揭貸款，能否視為自愿解除合同，這是值得我們探討的問題; 正是基于以上種種復(fù)雜的情況，在仲裁庭做了大量工作的前提下，本案以調(diào)解結(jié)案，并已自動(dòng)履行，得到了雙方當(dāng)事人的一致滿意，并對(duì)**仲裁委員會(huì)的工作給予了充分的認(rèn)可。