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　　原告某移民工程開發(fā)公司為訴被告某物業(yè)發(fā)展有限公司合同糾紛案

　　江西省贛州市中級(jí)人民法院

　　民事判決書

　　(2005)贛中民一初字第01號(hào)

　　原告(反訴被告)贛州市移民工程開發(fā)公司。住所地：贛州市章貢區(qū)體育路1號(hào)(章貢區(qū)政協(xié)3樓)。

　　法定代表人羅才泉，總經(jīng)理。

　　委托代理人肖羽飛，江西海融律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：14971998111193，一般代理。

　　委托代理人郭維偉，江西海融律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：14972002112300，一般代理。

　　被告(反訴原告)贛州中聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司。住所地：贛州市章貢區(qū)文清路中聯(lián)商城H幢2樓。

　　法定代表人劉躍平，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人廖澤方，江西南芳律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：14972000240293，特別授權(quán)代理。

　　委托代理人謝海瓊，江西南芳律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：14972000111128，特別授權(quán)代理。

　　原告贛州市移民工程開發(fā)公司為與被告贛州中聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告贛州市移民工程開發(fā)公司法定代表人羅才泉及其委托代理人肖羽飛、郭維偉、被告贛州中聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司委托代理人廖澤方、謝海瓊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告贛州市移民工程開發(fā)公司訴稱：2003年10月13日原告與被告簽訂了一份《合作開發(fā)協(xié)議》，約定由原告以支付投資款的形式購(gòu)買被告開發(fā)的中聯(lián)商城 G、F座商廈的二樓，被告于2004年8月31日向原告交付房屋。合同簽訂后，原告依約履行了合同義務(wù)，但被告卻未依約向原告交付合同約定房屋。被告已構(gòu)成對(duì)原告的違約，依法應(yīng)賠償損失，即從2004年9月1日始至2004年12月31日止的店面損失，每月租金按242653.97元計(jì)算，4個(gè)月共計(jì) 970615.88元，其余損失計(jì)至被告依約向原告交房為止。此外，因被告的違約導(dǎo)致原告對(duì)G、F商鋪承租人的違約，原告因此向第三人承擔(dān)了違約賠償責(zé)任，共計(jì)2911847.64元，被告應(yīng)對(duì)原告的該部分損失進(jìn)行賠償。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，被告應(yīng)為原告支付的購(gòu)房款出具發(fā)票，但被告卻一直未向原告出具。原告購(gòu)屋后依法要辦理房屋書，被告按照法律規(guī)定有提供相關(guān)文件材料的協(xié)助義務(wù)，否則應(yīng)依法進(jìn)行賠償。為此，1、請(qǐng)求判令被告向原告賠償逾期交房損失3882463.52元，其余損失計(jì)至被告依約向原告交房為止;2、請(qǐng)求判令被告為原告支付的購(gòu)房款開具購(gòu)房發(fā)票;3、請(qǐng)求判令被告于依約向原告交房后90天內(nèi)向原告提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書所需的相關(guān)文件材料，如逾期則每日按原告支付購(gòu)房款的萬分之二點(diǎn)一賠償損失。

　　被告贛州中聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司辯稱：原告要求被告賠償300多萬元沒有事實(shí)根據(jù)，原告的損失與被告的行為沒有直接的關(guān)聯(lián)性。被告在2004年7月18日已經(jīng)將房屋交付給原告進(jìn)行裝修，被告并未違約。原告對(duì)其承租戶的讓利行為是原告的單方行為，所以這部分損失不應(yīng)由被告承擔(dān)。關(guān)于購(gòu)房發(fā)票的問題，是屬于應(yīng)由原告自己辦理被告協(xié)助的行為，但被告應(yīng)承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。關(guān)于辦房產(chǎn)證的問題，合同約定相關(guān)手續(xù)由原告辦理，且費(fèi)用由其自行承擔(dān)。原告的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)求法院依法予以駁回。同時(shí)，被告提出反訴稱，2003年10月13日，原、被告雙方簽訂《合作開發(fā)協(xié)議》，約定原告參與對(duì)“中聯(lián)商城”商品房G、F 座合作開發(fā)，原告合作開發(fā)的總投資8281000元，作為投資回報(bào)，原告將獲得G、F座二樓約6500平方米房產(chǎn)所有權(quán)，原告只享有本合同約定投資回報(bào)以及相應(yīng)的權(quán)益，其它權(quán)益歸被告，開發(fā)過程的全部權(quán)利義務(wù)由被告享有和承擔(dān)，同時(shí)，原告承諾用G、F座二樓開設(shè)大型購(gòu)物中心。雙方同時(shí)約定，原告若需開具該房產(chǎn)的發(fā)票，其手續(xù)由原告自行辦理，相關(guān)稅費(fèi)由原告自行承擔(dān);室內(nèi)留接線口，能滿足500千瓦功率的用電需求，安裝叁個(gè)專用電表，安裝電表的相關(guān)費(fèi)用由原告承擔(dān)。協(xié)議簽訂后，雙方于2003年11月3日又共同簽定《關(guān)于中聯(lián)商城G、F座二樓有關(guān)問題商談備忘錄》，約定被告同意原告為經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目所作的廣告中可以使用開發(fā)商：贛州中聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司，經(jīng)營(yíng)投資商：廣州市粵恒信有限公司的內(nèi)容，但廣告內(nèi)容須經(jīng)被告確認(rèn)后才發(fā)布?，F(xiàn)被告已于2004年7月18日將房屋交付給原告，依約原告應(yīng)支付訴請(qǐng)中1、2項(xiàng)款額，且在本合同履行過程中，原告在未經(jīng)被告同意并授權(quán)的情況下，私自印發(fā)廣告單，嚴(yán)重違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》之相關(guān)規(guī)定，同時(shí)，未經(jīng)被告授權(quán)、委托，違反國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定，擅自將未取得所有權(quán)并承諾開設(shè)大型購(gòu)物中心的G、F座二樓進(jìn)行分割銷售、租賃，致使被告訂立合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，給被告造成極大的形象、經(jīng)濟(jì)損失，為此被告提起反訴，請(qǐng)求：1、判決駁回原告訴訟請(qǐng)求;2、判令原告支付購(gòu)房余款人民幣346693.62元，并按銀行同期貸款利息支付滯納金;3、判令原告支付安裝電表費(fèi)用人民幣181500元;4、判令原告賠償被告經(jīng)濟(jì)損失人民幣2772265.90元。

　　原告對(duì)被告的反訴辯稱：1、根據(jù)雙方所簽訂的合同約定，被告應(yīng)將符合合同約定交付條件的房屋交付給原告，原告才支付購(gòu)房余款，但被告所交付的房屋至今未能符合合同約定的交付條件，故被告要求支付購(gòu)房余款的理由不能成立。2、水電到戶是被告應(yīng)盡的義務(wù)，安裝該電表的費(fèi)用應(yīng)指直接的費(fèi)用，即電表本身的價(jià)值以及安裝電表所應(yīng)付出的人工費(fèi)用，否則對(duì)《合作開發(fā)協(xié)議》第4條第6款第3項(xiàng)的約定就無從理解。3、原告所發(fā)布的廣告如果有被告的名稱出現(xiàn)，也是經(jīng)過被告簽字同意。如果沒有經(jīng)過被告同意原告就沒有使用被告的名稱。4、關(guān)于所謂商品房二手轉(zhuǎn)讓的問題，因原告對(duì)該房屋享有所有權(quán)，故原告就具有對(duì)該房屋的處置權(quán)。被告提出原告沒有開設(shè)大型購(gòu)物中心不符合事實(shí)，大型購(gòu)物中心不是國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，被告的反訴請(qǐng)求沒有事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)求法院予以駁回。

　　經(jīng)審理查明：2003年10月13日，原告贛州市移民工程開發(fā)公司(下稱移民公司)與被告贛州中聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司(下稱中聯(lián)公司)簽訂了一份《合作開發(fā)協(xié)議》，協(xié)議約定的主要內(nèi)容為：一、被告中聯(lián)公司將在紅旗大道98號(hào)已取得的1965.46平方米土地使用權(quán)面積上建設(shè)中聯(lián)商城G、F座等商品房，土地使用年限50年。二、原告移民公司對(duì)G、F座合作開發(fā)的總投資8281000元，分四次到達(dá)被告帳戶：l、簽定本協(xié)議書2日內(nèi)支付總投資5%的合作保證金，并作為總投資款的組成部分;2、簽訂本協(xié)議書后90天內(nèi)完成三層樓地面60%(不含保證金)的總投資到位;3、G、F座建筑封頂時(shí)原告的30%投資金全部到位;4、交付使用后付清余款。每次投資款到達(dá)被告帳戶后，由被告開具收款收據(jù)。三、投資回報(bào)：1、作為對(duì)原告的投資回報(bào)，原、被告同意采用一次性固定回報(bào)的形式，原告將獲得G、F座二樓約6500平方米房產(chǎn)所有權(quán)(最終以產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn))，辦理產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)和相關(guān)費(fèi)用由原告自理;2、原告的投資不占有中聯(lián)商城項(xiàng)目的任何股份，除上述回報(bào)外，原告不再享有任何形式的回報(bào);3、原告若需開具該房產(chǎn)的發(fā)票，其手續(xù)由原告自行辦理，相關(guān)稅費(fèi)由原告自行承擔(dān)。四、原告投資獲得的房產(chǎn)交付的期限和相關(guān)條件：1、交付期限，2004年8月31日;2、交付條件，該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;與該商品房正常使用直接相關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施在交付日期前達(dá)到使用條件：路燈能正常使用，廣場(chǎng)地面鋪裝完工，道路通暢、公共下水道暢通、厚德路進(jìn)出商城的路暢通。4、設(shè)備。(2)、室內(nèi)留接線口，能滿足500千瓦功率的用電需求，并安裝叁個(gè)專用電表，安裝該電表的相關(guān)費(fèi)用由原告承擔(dān)。5、按原告總投資/原告享有回報(bào)的總建筑面積折算成面積單價(jià)為1274元，最終以產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)并按此面積單價(jià)結(jié)算投資款，多退少補(bǔ)。6、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的其它約定。(3)、原告在辦理該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證之前，按被告通常的規(guī)定交納水電線路改造費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用共4100元;(4)、按被告原定物業(yè)公司統(tǒng)一物業(yè)管理，原告不單獨(dú)設(shè)物業(yè)管理。被告有義務(wù)要求物業(yè)管理公司對(duì)原告開放公共停車場(chǎng)，停車費(fèi)用的收取另行協(xié)商。五、合作各方享有的權(quán)利義務(wù)。l、除原告投入的資金外，其它投資由被告自籌。2、原告只享有本合同約定的投資回報(bào)以及相應(yīng)的權(quán)益，其它權(quán)益歸被告。3、開發(fā)過程的全部權(quán)利義務(wù)由被告享有和承擔(dān)。4、原告承諾用G、F座二樓開設(shè)大型購(gòu)物中心，購(gòu)物中心的開張時(shí)間與整個(gè)商城全面開張的時(shí)間同步。2003年11月3日，原、被告簽訂了一份《關(guān)于中聯(lián)商城GF座二樓有關(guān)問題商談備忘錄》，雙方約定：一、為確保原告對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)工作的順利進(jìn)行，被告保證中聯(lián)商城GF座的建設(shè)工程不會(huì)被政府命令停工，以保證原告為經(jīng)營(yíng)開發(fā)該項(xiàng)目所作的各項(xiàng)投資如原告為此所作的廣告策劃、招商、定購(gòu)電梯、空調(diào)等各項(xiàng)投資不會(huì)受到損失;二、被告應(yīng)盡量趕工，為原告能在2004年5月1日前進(jìn)場(chǎng)裝修創(chuàng)造條件;三、被告同意原告為經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目所作的廣告中可以使用“開發(fā)商：贛州中聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司，經(jīng)營(yíng)投資商：廣州市粵恒信有限公司”的內(nèi)容，但廣告內(nèi)容須經(jīng)被告確認(rèn)后才發(fā)布。合同簽訂后，原告將G、F商鋪取名天和時(shí)尚名城，并開始運(yùn)營(yíng)一個(gè)有200多個(gè)店鋪的服裝市場(chǎng)。2004年7月18日，原告開始進(jìn)場(chǎng)對(duì)G、F座商鋪進(jìn)行裝修。在裝修過程中，被告以原告分割銷售所購(gòu)商鋪的行為違反了雙方所簽訂的協(xié)議為由，要求原告在協(xié)議樓價(jià)之外再增加220萬元，遭到原告拒絕后，被告多次派人到原告的施工現(xiàn)場(chǎng)切斷電源，阻礙原告的裝修，對(duì)道路也未按協(xié)議約定做到符合營(yíng)業(yè)條件的道路暢通，導(dǎo)致原告至2004年12月仍未能開張營(yíng)業(yè)。