一個(gè)多年涉足深圳及國內(nèi)房地產(chǎn)市場研究和咨詢的半個(gè)“圈內(nèi)”人，今天終于想與消費(fèi)者說一說在那些高樓大廈下陽光綠地上的“陰謀”。
    陽光下的陰謀

大約從1999年開始，以深圳為代表的中國樓市開始“陽光明媚”，消費(fèi)者似乎突然沐浴在“陽光”之中，許多房地產(chǎn)老板不約而同地把自己的項(xiàng)目取名為“陽光××”。
    地產(chǎn)開發(fā)商不但有建造居所的功能，似乎還有向市民播撒陽光的魔力。房地產(chǎn)市場果真有如此陽光嗎？事實(shí)是，“黑夜有多黑，我就有多黑”。筆者作為一個(gè)多年涉足深圳及國內(nèi)房地產(chǎn)市場研究和咨詢的半個(gè)“圈內(nèi)”人，今天終于想與消費(fèi)者說一說在那些高樓大廈下的“陰影”和陽光綠地上的“陰謀”。之所以有這個(gè)勇氣，不過是想找個(gè)機(jī)會幫中小投資者說幾句真話，說到底也是出于一個(gè)專業(yè)人士起碼的良知與道德。
    自1997年以后，從各地消費(fèi)者投訴和法院經(jīng)濟(jì)案件看，房地產(chǎn)消費(fèi)者投訴幾乎占據(jù)一半以上，且有不斷上升趨勢。當(dāng)然，我們看到的市場如面積縮水、房屋滲漏、虛假廣告、延遲交樓、拖延辦證、反租騙局、零風(fēng)險(xiǎn)投資等消費(fèi)者和小業(yè)主吃虧上當(dāng)的事，盡管殘忍(多數(shù)人是用一生的積蓄來買房子甚至負(fù)債來置業(yè))，但只能算是小騙而已。大、中騙子更多是騙政府、騙銀行。
    可以用很少的定金(甚至不用錢)，就可取得優(yōu)惠的協(xié)議地價(jià)，剩下的地價(jià)款先欠著，從而一轉(zhuǎn)眼就成了“地主”，并開始融資、合作和賣樓花。
    空手道
    地產(chǎn)界的“英雄”大多是“空手道”的高手。我們可以簡單分析一下他們行騙的套路。
    一般人都知道，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源，而這些前提條件，地產(chǎn)界的大騙子根本不屑一顧，他們可以用很少的定金(甚至不用錢)，就可取得優(yōu)惠的協(xié)議地價(jià)，剩下的地價(jià)款先欠著，從而一轉(zhuǎn)眼就成了地主，并開始融資、合作和賣樓花。盡管房地產(chǎn)法規(guī)上對土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)預(yù)售有嚴(yán)格的規(guī)定，但他們自有辦法順利地通過各種關(guān)節(jié)。
    中國的農(nóng)民多，于是建筑公司多，在生存法則下，建筑商墊資開發(fā)便成了公開的秘密。筆者的一位房地產(chǎn)老板朋友曾得意地告訴我，你以為蓋房子要花錢嗎？對我來說融資從建筑商開始，他們不但要先幫我把樓蓋到封頂，還要交我?guī)装偃f的保證金。就這樣他們哭著喊著都要跟我合作。于是一塊地很快就成了一個(gè)大坑。
    規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在競爭壓力下，在收到一點(diǎn)“出場費(fèi)”后，便拿出來一個(gè)個(gè)“港式”、“英式”或“美式”的設(shè)計(jì)方案。
    通常銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸款可解燃眉之急，可先用于發(fā)工資、做設(shè)計(jì)、交房租等等，或應(yīng)付一下眼前的債務(wù)。腳手架搭起來后，所謂賣“樓花”或眼下時(shí)髦的“內(nèi)部認(rèn)購”(一般政府規(guī)定賣樓需拿“預(yù)售許可證”，而沒有這個(gè)證明時(shí)，“內(nèi)部認(rèn)購”可先回避一下這個(gè)問題)工作便開始了。
    這時(shí)候市場上的大小媒體、寫手、廣告精英、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)老手等早已迫不急待。如炒作得手，白花花的銀子就已經(jīng)進(jìn)各自的腰包了。政府的地價(jià)可以慢慢還，所有債務(wù)都可以慢慢來了。
    然而，隨著買方市場的到來，賣樓也非易事。一旦失手，也很麻煩。大騙子們自有高招，還是銀行的錢好騙。眼下國家不是鼓勵(lì)購房按揭嗎，市場上沒人買，我可以自己買，發(fā)動員工買，找一堆身份證填進(jìn)合同不就ok了，反正銀行也不知道，誰是張三、李四和王二麻子。
    目前，國內(nèi)銀行的房地產(chǎn)按揭成數(shù)至少有7成，這樣，按合同70%的資金就可以收回了。萬一沒錢還貸，也沒錢“供樓”，就來個(gè)“釜底抽薪”，索性讓銀行當(dāng)一回“房東”吧，這樣給法院也可帶來可觀的生意
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    這種“關(guān)聯(lián)交易”和“假按揭”還有一個(gè)好處，就是可以填高成交價(jià)格，1萬元／平方米的商鋪可填成2萬元、3萬元(完全看膽量)，4000元／平方米的住宅可以填成5000元／平方米、6000元／平方米，因?yàn)殂y行通常對一手樓的價(jià)格不需評估(即使要評估也有大把“評估師”來)，所以弄不好170%的資金都能“套”回來。如果還有剩余的房子，可以折算為施工隊(duì)的房款、報(bào)紙所欠的廣告費(fèi)、設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)費(fèi)，策劃家的策劃費(fèi)……。于是一個(gè)流程完成了?！坝⑿邸眰兛梢匀プ鰣?bào)告了。
    膽子不夠大騙術(shù)不夠高的“中騙”往往只能騙騙同行和小業(yè)主。拿到“空頭”的項(xiàng)目，就可以找人“合作合作”了，在“考察”了一批批被地產(chǎn)神話激動得摩拳擦掌的“意向”單位后，他們最終選擇了一兩個(gè)既有“實(shí)力”又“沒經(jīng)驗(yàn)”的投資人做合作伙伴。
    由于深圳等城市的國土部門規(guī)定“合作建房”(指一方出地，一方出資)需經(jīng)審批，而目前又明令停止審批，于是乎許多真正的投資人都成了“黑戶”，成了砧板上的肉。我今天要補(bǔ)多少多少地價(jià)，投資人被割上一刀；我今天要去政府改變用地功能、調(diào)高容積率，割上兩刀；我要去政府提前拿《投資許可證》、《規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《預(yù)售許可證》，割上三刀；工程隊(duì)來要錢了，再割一刀；法院送傳票來了，也要割一刀……。
    許多與“土地方”合作的投資人曾淚流滿面地對筆者說：“現(xiàn)在，我終于知道什么是房地產(chǎn)了。”當(dāng)然，如果合同簽得不好，情況也會倒過來，“投資人”騙“地主”的例子也不少，原理一樣。
    至于小業(yè)主，那就太好騙了，連小騙子也駕輕就熟。中國人在長期的公有制的熏陶下，當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)的大門敞開后，似乎比哪個(gè)國家的人都熱衷于投資，更何況是實(shí)實(shí)在在的不動產(chǎn)。正如我一個(gè)在深圳投資房地產(chǎn)而深度套牢的朋友的一句悔言：“嗨，真不該聽我爺爺?shù)?，他在我們兒時(shí)就教導(dǎo)，你們以后發(fā)達(dá)了買地買房肯定沒錯(cuò)”。這是騙子的群眾基矗買房子的人當(dāng)然不帶尺子，也不懂“得房率”是怎么計(jì)算出來的，騙子們想，如果在每人身手黑他1平方米，一個(gè)項(xiàng)目加起來也是個(gè)好大的數(shù)；小業(yè)主當(dāng)然不是學(xué)材料和搞建筑的，所以買的都是美國、意大利和香港的原裝進(jìn)口門窗、涂料和大理石；地價(jià)是可以先“欠”著政府的，買房的哪里知道，不交完地價(jià)也可以賣房子，于是房產(chǎn)證一拖再拖；買家有多少人了解變來變?nèi)サ耐恋匾?guī)劃(也沒法了解)，于是窗前的“海景”幾年后就消逝了，或者第二年立交橋就架上了樓頂；你去告吧，騙子們說，我是“發(fā)展商”，我怕誰？你們是一盤散沙，胳膊還想擰大腿？
    有沒有輸家呢？只有一個(gè)，那就是廣大的中小業(yè)主，他們不但買房子、買環(huán)境，也買了這部高價(jià)的“多贏”機(jī)器。