上訴人（原審被告）孫××
委托代理人楊××
委托代理人××
被上訴人（原審原告）××有限責(zé)任公司
委托代理人××
上訴人孫××因物業(yè)管理糾紛一案，不某北京市X區(qū)人民法院（2007）宣民初字第××號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
××有限責(zé)任公司在原審法院訴稱，孫××自2002年10月19日回遷至北京市X區(qū)××里××號樓××室，面積為70.79平方米。同時與我公司簽訂了物業(yè)管理委托合同。孫××在享受了物業(yè)服務(wù)過程中沒有履行交納物業(yè)費的義務(wù)，經(jīng)我單位多次向?qū)O××催要，但孫××至今未交。故訴至法院要求孫××立即支付2005年、2006年的物業(yè)管理費963.4元，違約金121.5元，本案訴訟費由孫××負(fù)擔(dān)。
孫××在原審法院辯稱，××有限責(zé)任公司所述房屋的地點和房屋所有權(quán)人正確，我與××有限責(zé)任公司簽訂了物業(yè)委托合同，按照合同我確實欠物業(yè)費963.4元。但是××有限責(zé)任公司后期沒有履行合同中的義務(wù)：1、擅自將公用地下室出租，影響我的正常生活。2、地下室出租后給小區(qū)治安造成一系列不某全因素，如盜竊、丟失自行車、兇殺等。3、鍋爐房與我的房屋僅隔一層樓板，噪音較大。我以前一直按時支付物業(yè)費，但發(fā)生了這些，我們認(rèn)為小區(qū)物業(yè)沒有履行合同義務(wù)，所以不某意交納物業(yè)管理費。
原審法院審理查明，北京市X區(qū)××里××號樓××門××室房屋一套系孫××所購回遷安置房屋?！痢劣邢挢?zé)任公司系對××里小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。2002年10月19日，就上述房屋的物業(yè)管理服務(wù)一事，受委托方（乙方）××有限責(zé)任公司與委托方（甲方）孫××簽訂了《物業(yè)委托管理合同》。該合同中載明，甲方應(yīng)按照乙方提供的交費標(biāo)準(zhǔn)按年向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費用；物業(yè)管理費繳費標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米（建筑面積）0.52元；電梯運行費每月每平方米（建筑面積）0.53元;垃圾清運費為每戶每年30元……。合同簽訂后，××有限責(zé)任公司即按照約定履行了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)?，F(xiàn)××有限責(zé)任公司起訴來院，要求孫××立即支付05、06年度物業(yè)管理費963.4元以及拖欠物業(yè)費滯納金121.5元。審理中，孫××認(rèn)可未交納物業(yè)費的金額，但是以鍋爐雖是開發(fā)商安裝，但物業(yè)負(fù)有管理、使用和維修的義務(wù)；地下室的出租影響了孫××的正常生活為由提出抗辯，不某意××有限責(zé)任公司的訴訟請求?！痢劣邢挢?zé)任公司表示地下室系受開發(fā)商委托出租，堅持其訴訟請求。經(jīng)法院調(diào)解，雙方各持己見。
原審法院認(rèn)定上述事實的證據(jù)有：雙方當(dāng)事人陳述、物業(yè)委托管理合同、房屋所有權(quán)證、信訪答復(fù)意見函、照片等。
原審法院判決認(rèn)為，××有限責(zé)任公司與孫××簽訂的物業(yè)委托管理合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且合同內(nèi)容亦不某反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。孫××作為業(yè)主，××有限責(zé)任公司作為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)公司，雙方都應(yīng)按照合同的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，這樣才能營造一個良好的生活居住環(huán)境。孫××提出的鍋爐噪音和地下室出租對其生活造成影響的問題，與本案不某于同一個法律關(guān)系，如果確實侵害其合法權(quán)利，應(yīng)另案起訴。孫××認(rèn)為物業(yè)公司沒有履行合同義務(wù)，也可以要求××有限責(zé)任公司按照約定履行相應(yīng)的義務(wù)或根據(jù)約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，而不某以此拒絕交納物業(yè)費。物業(yè)管理服務(wù)和服務(wù)質(zhì)量提高亦需要經(jīng)濟成本，業(yè)主拒絕交納物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)公司縮減成本，從而降低服務(wù)質(zhì)量，將導(dǎo)致降低服務(wù)質(zhì)量和拒絕交納物業(yè)費的惡性循環(huán)，對雙方都沒有任何益處。綜上，孫××應(yīng)當(dāng)按照約定交納相應(yīng)的物業(yè)管理費用。鑒于孫××未按時交納物業(yè)管理費確屬事出有因，并非無故惡意拖欠，故對于××有限責(zé)任公司要求孫××支付物業(yè)管理費違約金的訴訟請求，法院不某支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款之規(guī)定，判決：一、孫××自判決生效之日起七日內(nèi)給付××有限責(zé)任公司物業(yè)管理費九百六十三元四角（二○○五度年和二○○六年度）。二、駁回××有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
孫××不某原審判決，向本院提起上訴。上訴請求是：1、撤銷原審判決；2、一、二審訴訟費由××有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。上訴理由是：1、××有限責(zé)任公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，××有限責(zé)任公司在小區(qū)內(nèi)違法安裝鍋爐，造成了安全隱患，而且鍋爐噪音嚴(yán)重干擾了我們的生活；2、××有限責(zé)任公司擅自將地下室出租給外地人，使得我們居住在的環(huán)境混亂，其出租地下室所得租金應(yīng)屬于業(yè)主的財產(chǎn)，××有限責(zé)任公司的行為侵犯了業(yè)主的利益；3、而且××有限責(zé)任公司的保安偷竊我家的自行車，使我家的財產(chǎn)受到損失，因而××有限責(zé)任公司提供的物業(yè)服務(wù)不某標(biāo)，不某全額支付物業(yè)管理費。
××有限責(zé)任公司答辯稱，地下室是開發(fā)商出租的，地下室沒有占用業(yè)主的公攤面積，保安沒有偷竊自行車，小區(qū)X區(qū)，很多問題并不某我們服務(wù)不某位造成的。
本院經(jīng)審理查明，原審法院判決認(rèn)定的證據(jù)真實有效，據(jù)此認(rèn)定的事實無誤，本院予以確認(rèn)。
以上事實還有當(dāng)事人在二審期間的陳述在案佐證。
本院認(rèn)為，××有限責(zé)任公司與孫××簽訂的《物業(yè)委托管理合同》系雙方真實意思表示，且其內(nèi)容不某反法律法規(guī)的規(guī)定，該合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同的約定履行各自的義務(wù)。本案屬于物業(yè)管理糾紛，創(chuàng)造良好、和諧的生活環(huán)境是物業(yè)管理公司和每一個業(yè)主的共同愿望，該愿望的實現(xiàn)一方面需要物業(yè)公司在管理服務(wù)等諸多方面盡心盡力努力提高服務(wù)質(zhì)量，另一方面也需要每一位業(yè)主的理解與配合，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系既是被服務(wù)與服務(wù)的關(guān)系，又是相互依存的關(guān)系，只有在業(yè)主充分交納物業(yè)管理費的情況下，物業(yè)管理公司才可以提供更好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，二者相輔相成，互相制約。物業(yè)管理是一種同時帶有社會公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，是一種全天候、不某、全方位、多層次的過程性服務(wù)，而正由于物業(yè)服務(wù)的這一特性，致使其服務(wù)難免會出現(xiàn)一些問題，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)的不某意而拒不某納物業(yè)費，雙方之間的矛盾由此而產(chǎn)生。如果業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費，則會陷入欠費—服務(wù)下降—更大范圍欠費—服務(wù)進(jìn)一步惡化的惡性循環(huán)，如此下去，真正受到損害的則是業(yè)主的利益。當(dāng)然物業(yè)公司亦應(yīng)在服務(wù)過程中，加強與業(yè)主的溝通，努力在現(xiàn)有情況下提高自己的服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而改善與業(yè)主的關(guān)系，在某些服務(wù)不某位的情況下，應(yīng)盡量取得業(yè)主的理解，缺少業(yè)主的理解與支持，物業(yè)公司的服務(wù)工作很難有效開展下去。一般情況下，只要物業(yè)公司按合同提供了基本的物業(yè)服務(wù)，沒有嚴(yán)重違約現(xiàn)象，業(yè)主們均應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)管理費。
就本案而言，孫××所居住的房屋為危改回遷房，其繳納的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.52元，在北京地區(qū)屬于較低的繳費標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)××有限責(zé)任公司基本履行了物業(yè)管理義務(wù)，孫××在享受了××有限責(zé)任公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，應(yīng)履行支付物業(yè)管理費的義務(wù)，孫××提出的鍋爐及地下室問題與本案不某于同一個法律關(guān)系，不某成為其拒絕交納物業(yè)管理費的理由。據(jù)此，孫××的上訴請求與理由，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不某支持。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費二十五元，由北京天寶偉業(yè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)三元（已交納），由孫××負(fù)擔(dān)二十二元(本判決生效后七日內(nèi)交納)；二審案件受理費五十元，由孫××負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長顧燕
代理審判員解學(xué)鋒
代理審判員陳立新
二○○八年×月××日
書記員王國慶
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