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各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、各房地產(chǎn)評(píng)估單位：
為規(guī)范地價(jià)評(píng)估，合理確定國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，我局制定了《北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》?，F(xiàn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）
第一條 為合理確定本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，規(guī)范地價(jià)評(píng)估，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。
第二條 本標(biāo)準(zhǔn)適用于國(guó)有土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估。
第一章 資料準(zhǔn)備
第三條 委托評(píng)估地價(jià)，委托方須提交下列證件資料：
?。ㄒ唬╉?xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告和市計(jì)委的批復(fù)。
（二）市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地許可證、建設(shè)地址通知書及建設(shè)工程許可證（或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書）。
（三）市房地局核發(fā)的房屋所有權(quán)證。
?。ㄋ模┙ㄔO(shè)用地及市政代征地拆遷安置補(bǔ)償情況及概算。
（五）評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。
以規(guī)劃條件為評(píng)估依據(jù)時(shí)，（一）、（二）項(xiàng)為必備證件；以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為評(píng)估依據(jù)時(shí)，（三）項(xiàng)為必備證件。委托方在所提供的復(fù)印件上應(yīng)注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。
第二章 評(píng)估辦法的運(yùn)用及參數(shù)選取
第四條 地價(jià)評(píng)估可分別采用以下方法：
?。ㄒ唬┗鶞?zhǔn)地價(jià)修正法
?。ǘ┦袌?chǎng)比較法
?。ㄈ┘僭O(shè)開發(fā)法（剩余法）
（四）收益還原法
?。ㄎ澹┏杀颈平?nbsp;
地價(jià)的測(cè)算必須采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和其它兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行計(jì)算。
第五條 基準(zhǔn)地價(jià)修正法
（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的計(jì)算公式為：
宗地價(jià)格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)×容積率＋土地開發(fā)及其它費(fèi)用
?。ǘ┯?jì)算時(shí)須逐項(xiàng)標(biāo)明下列數(shù)據(jù)：
１、出讓金的基數(shù)、容積率修正系數(shù)及修正后的出讓金基數(shù)；
２、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)中的四源及大市政、小區(qū)配套的基數(shù)，以及經(jīng)容積率調(diào)整后的基數(shù)；
?。?、土地開發(fā)及其它費(fèi)用的基數(shù)、調(diào)整系數(shù)，以及經(jīng)調(diào)整后的基數(shù)。
第六條 市場(chǎng)比較法
?。ㄒ唬┦袌?chǎng)比較法的基本公式：
宗地價(jià)格＝比較案例宗地價(jià)格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×?xí)r間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)
?。ǘ┦袌?chǎng)比較法以審核確定的評(píng)估案例樓面毛地價(jià)為參照價(jià)格，同時(shí)參考熟地價(jià)，進(jìn)行修正后綜合得出比準(zhǔn)價(jià)格。應(yīng)用中需明確：
１、應(yīng)選取不少于三個(gè)具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟(jì)地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項(xiàng)目名稱不得標(biāo)明，可以用相應(yīng)的代號(hào)加以表示。
２、容積率修正表為：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜容積率｜ ≤１ ｜ ２ ｜ ３ ｜ ４ ｜ ５ ｜ ６ ｜ ７
｜ ８ ｜ ９ ｜ １０ ｜
｜－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜－－－－｜
｜修正值｜１．００｜１．９１｜２．７４｜３．５０｜４．２０｜４．９０｜５．６０｜６．３０｜７．００｜７．７０｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
３、區(qū)域因素修正應(yīng)綜合考慮繁華程度、交通、環(huán)境、市政等影響因素而得出修正系數(shù)。
?。?、個(gè)別因素修正應(yīng)綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。
?。怠⒛昶谛拚禂?shù)按下列公式計(jì)算：
１
１－－－－－－－－
Ｎ1
（１－ｒ）
Ｋ＝－－－－－－－－－
１
１－－－－－－－－
Ｎ2
（１－ｒ）
其中：
Ｋ：年期修正系數(shù)
ｒ：貼現(xiàn)率（１１％）
Ｎ1：待估地出讓年期
Ｎ2：比較案例出讓年期
第七條 假設(shè)開發(fā)法
?。ㄒ唬┘僭O(shè)開發(fā)法基本公式為：
宗地價(jià)格＝開發(fā)價(jià)值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－發(fā)展商利潤(rùn)
（二）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：
１、開發(fā)價(jià)值
售價(jià)的選取：售價(jià)應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)比較值，低限不能低于市場(chǎng)平均價(jià)的８５％。
求取開發(fā)價(jià)值時(shí)，以規(guī)劃建筑面積計(jì)算。
?。病⒊杀举M(fèi)用
?。玻?nbsp;建造成本：按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，或參照北京市統(tǒng)計(jì)局每年公布的各類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值推算。包括以下項(xiàng)目：
建安費(fèi)用：含結(jié)構(gòu)和裝修
紅線內(nèi)市政費(fèi)用：按建安費(fèi)用１０％－１５％計(jì)
小區(qū)配套費(fèi)用（僅限小區(qū)開發(fā)）：按建安費(fèi)用１０％－１５％計(jì)
電權(quán)、電貼費(fèi)：５２００元／ＫＶＡ
２．２ 不可預(yù)見費(fèi)：按建安費(fèi)用的５－１０％；
?。玻?nbsp;專業(yè)人士費(fèi)（包括勘察、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用）：建造成本的５－１０％；
?。玻?nbsp;貸款利息：取以上三項(xiàng)合計(jì)款項(xiàng)為基數(shù)，貸款利率?。保担?，計(jì)息期為工期的一半，以單利計(jì)算。
?。?、銷售費(fèi)用
３．１ 工商統(tǒng)一稅：５．４５％；
?。常?nbsp;買賣手續(xù)費(fèi)：成交價(jià)的１％；
３．３ 代理及廣告宣傳費(fèi)：總開發(fā)價(jià)值的１％－３％；
?。?、發(fā)展商利潤(rùn)：以下列不同年期的回報(bào)率計(jì)算建造投資成本利潤(rùn)和土地投資成本利潤(rùn)（銷售費(fèi)用不計(jì)利潤(rùn)）：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜投資年期｜一年期｜兩年期｜三年期｜
｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜回報(bào)率 ｜２０％｜３０％｜４０％｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第八條 收益還原法
?。ㄒ唬┦找孢€原法基本公式為：
宗地價(jià)格＝年土地純收益÷還原利率
?。ǘ┯?jì)算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：
?。?、物業(yè)租金的選取應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場(chǎng)租金比較值，低限不能低于市場(chǎng)比較值的８５％。
２、各類物業(yè)的使用面積占建筑面積的比重按實(shí)際設(shè)計(jì)計(jì)算；若設(shè)計(jì)尚未完成，該比重應(yīng)參照國(guó)家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范選擇。一般情況下，各類物業(yè)的使用（或營(yíng)業(yè)）面積占建筑面積的比重如下：寫字樓６５－７０％；商業(yè)樓４０－６０％；平房四合院及住宅７０－７５％。
?。?、空置率根據(jù)物業(yè)類型、市場(chǎng)供需等情況，取５％－３０％
?。础⒔?jīng)營(yíng)性成本取總收益３０％－４０％
?。?、還原利率?。保埃ィ保担?nbsp;
第九條 成本逼近法
?。ㄒ唬┏杀颈平ɑ竟綖椋?nbsp;
宗地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地所有權(quán)收益
（二）計(jì)算中包含以下內(nèi)容：
?。?、土地取得費(fèi)：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等；
?。?、土地開發(fā)費(fèi)：包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)費(fèi)用等；
３、利息（參照假設(shè)開發(fā)法取值）
?。?、利潤(rùn)（參照假設(shè)開發(fā)法取值）
?。?、應(yīng)繳稅費(fèi)
?。?、土地所有權(quán)收益
第十條 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)按區(qū)域平均水平結(jié)合實(shí)際情況確定。計(jì)算時(shí)應(yīng)注明拆遷戶數(shù)量（人數(shù)）、單位數(shù)量。拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用按居民、單位、個(gè)體分類計(jì)算。包括以下各項(xiàng)：
?。ㄒ唬?a href=//www.wuniuke.com/ask/browse-c1.html>拆遷安置費(fèi)（外遷或回遷房造價(jià)）；
?。ǘ┑厣衔锛捌涓街锏难a(bǔ)償費(fèi)；
?。ㄈ└鞣N補(bǔ)助費(fèi)（搬家費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、生活補(bǔ)貼等）；
?。ㄋ模┓课葜苻D(zhuǎn)費(fèi)；
?。ㄎ澹┎疬w服務(wù)費(fèi)；
?。┎疬w管理費(fèi)；
?。ㄆ撸﹩挝煌I(yè)損失費(fèi)；
（八）征用土地費(fèi)
?。薄⒏卣加枚?；
２、菜田基金；
３、青苗補(bǔ)償費(fèi)；
４、土地補(bǔ)償費(fèi)；
?。?、勞動(dòng)力安置費(fèi)；
?。?、其他費(fèi)用；
（九）因特殊情況發(fā)生的其他費(fèi)用。
第十一條 紅線外市政費(fèi)按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
熱力工程
煤氣工程
供電工程
電信工程
道路工程等
第十二條 項(xiàng)目總占地面積＝建設(shè)用地面積＋代征地面積
在計(jì)算拆遷安置費(fèi)時(shí)，只攤?cè)虢ㄔO(shè)用地的費(fèi)用。即：
總開發(fā)費(fèi)用
應(yīng)計(jì)開發(fā)費(fèi)用＝－－－－－×建設(shè)用地面積
總占地面積
第十三條 宗地允許有多種用途性質(zhì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)最高最佳用途按本標(biāo)準(zhǔn)要求來計(jì)算其他價(jià)指標(biāo)；綜合樓宇的地價(jià)計(jì)算，應(yīng)按其不同用途的建筑面積來分?jǐn)偟貕K面積，分別求取各用途的地價(jià)后，再按建筑面積的權(quán)重計(jì)算地塊的綜合地價(jià)指標(biāo)。
第十四條 計(jì)算中容積率按收益部分建筑面積的容積率（簡(jiǎn)稱收益容積率）取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率；如含地下部分，則按實(shí)際收益部分建筑面積計(jì)算，不得小于總?cè)莘e率的８０％。
第十五條 地價(jià)的計(jì)算過程均采用人民幣作為計(jì)價(jià)單位；若以外幣折算，匯率應(yīng)根據(jù)中國(guó)銀行公布的外匯比價(jià)中間值選用，并在評(píng)估說明中加以明確。
第十六條 土地開發(fā)費(fèi)總額不應(yīng)超過熟地總價(jià)的６０％；超過時(shí)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。
第十七條 項(xiàng)目用地中部分土地使用權(quán)出讓，評(píng)估報(bào)告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。
第三章 評(píng)估報(bào)告書
第十八條 評(píng)估報(bào)告分為以下兩類：
?。ㄒ唬┰u(píng)估技術(shù)報(bào)告是提供給地價(jià)審核委員會(huì)用以審核地價(jià)的報(bào)告。該報(bào)告須寫明評(píng)估測(cè)算的詳細(xì)過程；
?。ǘ┰u(píng)估結(jié)果報(bào)告是提供給委托方說明經(jīng)審定后評(píng)估結(jié)果的報(bào)告?？墒÷杂?jì)算過程。報(bào)告須加蓋“北京市房地產(chǎn)管理局地價(jià)審核委員會(huì)審核專用章”方為有效。
第十九條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括以下各項(xiàng)內(nèi)容：
（一）委托方、受托方名稱及項(xiàng)目背景介紹；
?。ǘ┰u(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日期和評(píng)估依據(jù)；
（三）土地的使用性質(zhì)和出讓年限；
（四）評(píng)估標(biāo)的物的權(quán)屬及他項(xiàng)權(quán)利狀況；
（五）評(píng)估標(biāo)的物的描述，包括地理位置、周圍環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、地價(jià)區(qū)類以及市政設(shè)施等條件；
?。╅_發(fā)項(xiàng)目的正式規(guī)劃條件（以規(guī)劃審定方案通知書為準(zhǔn)）或已建項(xiàng)目的現(xiàn)狀，其中包括建設(shè)用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積率、建筑密度、限高及停車場(chǎng)位置和個(gè)數(shù)；
?。ㄆ撸?duì)評(píng)估標(biāo)的物的分析和評(píng)估方法的說明；
?。ò耍┰u(píng)估人員名單、評(píng)估負(fù)責(zé)人簽名及評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證明；
（九）評(píng)估測(cè)算過程（評(píng)估結(jié)果報(bào)告可省略）；
?。ㄊ┰u(píng)估附件：評(píng)估資格證明、計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃用地許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃審定方案通知書、宗地位置圖等作為評(píng)估依據(jù)的資料。
第二十條 評(píng)估技術(shù)報(bào)告應(yīng)列出所使用的公式和選定的參量，對(duì)于關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，應(yīng)該說明其依據(jù)或來源。
?。ㄒ唬┰u(píng)估方法的說明，應(yīng)包括評(píng)估思路、所采用的方法。
（二）在計(jì)算過程中，先通過各種方法測(cè)算出樓面熟地價(jià)后，得出一個(gè)綜合結(jié)果。再進(jìn)一步求得熟地總地價(jià)、地面熟地價(jià)。然后扣除建設(shè)用地上的前期費(fèi)用計(jì)算出毛地總地價(jià)、地面毛地價(jià)、樓面毛地價(jià)。
第二十一條 本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起試行。
第二十二條 本標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
