簽訂二手房買賣合同三大注意六大提醒
（二手房買賣注意事項(xiàng)）
撰文/深圳余祖舜律師 (18603021972)
原文發(fā)表于<消費(fèi)>雜志2007年第10期

       (按：自2007年以來，本律師辦理多起二手房買賣糾紛案件，也應(yīng)邀參與大量二手房買賣的律師陪購和糾紛的調(diào)解。在房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)期，為多位委托人成功設(shè)計(jì)策劃了解約和控制解約的風(fēng)險(xiǎn)控制方案。在辦案中，本律師的感受是：二手房買賣糾紛的發(fā)生，主要原因在于交易雙方缺乏對(duì)交易流程和簽約的了解，草草簽署合約，忽視對(duì)交易背景的預(yù)估；其次原因在于中介機(jī)構(gòu)急于促成交易，對(duì)房產(chǎn)交易的諸多專業(yè)性流程和風(fēng)險(xiǎn)問題沒有盡到合理的解釋權(quán)，甚至是誤導(dǎo)，進(jìn)一步導(dǎo)致交易的隱患積累。為此將該文整理并發(fā)布于本網(wǎng)站，希望對(duì)廣大業(yè)主和購房者有所幫助)
　　　在二手房買賣活動(dòng)中，要經(jīng)歷查找房源、委托中介、合同磋商、三方（經(jīng)紀(jì)）合同簽訂、支付定金、辦理首付款監(jiān)管、贖樓、申請(qǐng)按揭、到國土局簽訂買賣合同、繳納稅費(fèi)、交房辦理物業(yè)過戶手續(xù)等一系列手續(xù)。其中在任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均會(huì)帶來難以預(yù)料的糾紛甚至訴諸法院。但是，作為二手房交易這一民事行為，若首先在合同簽署上審慎細(xì)致，根據(jù)各方的實(shí)際情況設(shè)計(jì)有利于自己的合同條款，可以有效避免交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)。那么簽訂二手房買賣合同究竟應(yīng)主要哪些方面的問題呢。本律師根據(jù)實(shí)踐操作特就如下關(guān)系重大的事項(xiàng)提醒消費(fèi)者注意：

選擇正規(guī)注冊(cè)、管理規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)
　　　近期，房地產(chǎn)市場的火爆，催生了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的井噴式增長，也造成房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)魚目混珠、良莠不齊的狀況，而一些大的中介機(jī)構(gòu)由于擴(kuò)張速度加快，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員流動(dòng)頻繁，這些均會(huì)對(duì)交易的穩(wěn)定性構(gòu)成威脅。買賣雙方在選擇中介機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅應(yīng)查看相應(yīng)證書，還應(yīng)了解其管理是否規(guī)范高效。
　　選擇正規(guī)注冊(cè)的中介機(jī)構(gòu)要“兩看”：看機(jī)構(gòu)備案、看人員持證。
　　看機(jī)構(gòu)備案：根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理最新文件規(guī)定，自2007年8月1日起，二手房的買賣一律通過"二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)"簽訂2007版《深圳市二手房買賣合同》及《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，因此，不管是買賣雙方自行成交還是通過中介機(jī)構(gòu)撮合成交，均要通過正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)網(wǎng)上申報(bào)并簽定合同。如何鑒別正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)呢？買賣雙方應(yīng)該查看中介機(jī)構(gòu)的備案證書：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》和營業(yè)執(zhí)照，分支機(jī)構(gòu)的《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（分支機(jī)構(gòu)）備案證書》和分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照。
　　　看人員持證：買賣雙方和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員洽談時(shí)，應(yīng)要求其提供 “深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)登記牌”，也可以在深圳市國土局網(wǎng)站核實(shí)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)登記牌的真?zhèn)巍?
不要盲目相信經(jīng)紀(jì)人員，雙方應(yīng)養(yǎng)成保留各項(xiàng)交易資料的習(xí)慣
很多買賣雙方認(rèn)為交易過程中的手續(xù)由中介機(jī)構(gòu)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人辦理就可以省心了，本律師認(rèn)為這個(gè)觀念是漠視交易風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)，在交易過程中，還涉及到擔(dān)保公司、按揭銀行、監(jiān)管等機(jī)構(gòu)，由此會(huì)形成很多文件，實(shí)踐中這些文件大多由中介機(jī)構(gòu)單方保管，如果地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，會(huì)引發(fā)意外的風(fēng)險(xiǎn)。
　　　案例：市民王先生委托某大型地產(chǎn)中介公司購買朱小姐位于龍崗布吉的一套居民住房，由于該大型中介公司極速擴(kuò)張，原先經(jīng)手跟單的經(jīng)紀(jì)人員莫先生被調(diào)到廣州拓展市場，但莫先生前往廣州前沒有及時(shí)把有關(guān)交易的資料移交給該公司其他人員，買賣雙方為此多次向經(jīng)紀(jì)公司催促，經(jīng)紀(jì)公司匆忙間又指定另一經(jīng)紀(jì)人林先生跟單，后來林先生由于跳槽到另一家中介公司，而中介公司沒有及時(shí)辦理業(yè)務(wù)交接手續(xù)，最后導(dǎo)致雙方買賣交易延期，更為嚴(yán)重的是，由于經(jīng)紀(jì)人員頻繁變更而資料交接又未及時(shí)跟進(jìn)，導(dǎo)致王先生提供按揭的一些資料丟失，為此王先生又另行辦理了按揭所需資料。
　　　律師提醒之一：買賣雙方提交給經(jīng)紀(jì)人員的資料、雙方簽署的補(bǔ)充性文件應(yīng)復(fù)印留存或要求經(jīng)紀(jì)人員簽署文件接收回執(zhí)。在合同簽訂時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充約定經(jīng)紀(jì)公司在其跟單經(jīng)紀(jì)人員變動(dòng)的若干天內(nèi)書面通知雙方并辦理資料和業(yè)務(wù)交接手續(xù)，如經(jīng)紀(jì)人員一旦變動(dòng)而未及時(shí)移交甚至丟失，應(yīng)追究經(jīng)紀(jì)公司的責(zé)任。

買賣主體及房屋權(quán)屬的審查
　　　審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，調(diào)查真正的產(chǎn)權(quán)人
　　　二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋所有權(quán)人。購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，特別注意要求提供對(duì)方身份證復(fù)印件。
　　　律師提醒之二：沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，不得買賣，同時(shí)以下情形的二手房禁止買賣：
（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；
（2）依法收回土地使用權(quán)的；
（3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（4）權(quán)屬有爭議的； 
（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（6）已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權(quán)人的；
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
　　　若是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無下列禁止買賣情形
　　共有財(cái)產(chǎn)審查
　　買方在審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。應(yīng)當(dāng)查明房屋是否具有共有權(quán)人.二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
　　對(duì)于房屋所有權(quán)證書登記為一人，出賣人屬于已婚人士的，應(yīng)征求其配偶的意見。
　　案例：李先生購買黃先生位于寶安區(qū)的一套居民住房，雙方簽訂了買賣合同，李先生也相應(yīng)支付了定金和辦理首付款的監(jiān)管，交易一些視乎很順利。就在雙方計(jì)劃到國土局簽署房買賣合同并辦理過戶手續(xù)前一周，李先生受到法院的傳票，李先生感到非常納悶。仔細(xì)看法院寄來的起訴狀，原來是黃先生瞞著妻子肖小姐賣房，肖小姐認(rèn)為丈夫的行為侵犯了夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利，會(huì)導(dǎo)致自己的利益受到損失，為此向法院起訴黃先生，并把李先生列為第三人，要求法院判決買賣合同無效。
　　律師提醒之三:我國婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議。
　　購買人應(yīng)審查二手房是否出租
　　已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。 這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時(shí)的，均不能剝奪。
　　購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。購買人還應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。因此，購買人還應(yīng)當(dāng)審查該二手房的租賃期限以及提前解除租賃合同的可能性和代價(jià)。
　　律師提醒之四：如果沒有取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，買賣合同有被宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)。


　　依法明確合同的具體內(nèi)容
　　做好資金規(guī)劃，禁簽陰陽合同
　　二手房買賣中，雙方及經(jīng)紀(jì)方簽署三方合同之后，在過戶時(shí)雙方還要向國土局提交一份房地產(chǎn)買賣合同。2007年8月1日新政之前，由于各種原因，陰陽合同盛行一時(shí)，但也衍生很多買賣糾紛。
　　案例：謝先生購買莊女士一套居民住房，約定實(shí)際成交價(jià)58萬，其它費(fèi)用由謝先生承擔(dān)，為此雙方及經(jīng)紀(jì)房簽署了成交價(jià)為58萬的三方合同定。中介公司在協(xié)助謝先生辦理按揭申請(qǐng)時(shí)，為了能申請(qǐng)到高額貸款，向銀行提供了一份成交價(jià)為62萬的三方合同，后來謝先生和莊女士在國土局簽署現(xiàn)售合同時(shí)，為了少繳稅金，簽署了一份成交價(jià)為41萬房地產(chǎn)買賣合同。后來適逢房價(jià)上漲，莊女士提出增加房價(jià)，謝先生不可，莊女士以雙方之間簽署的41萬合同無效，要求取消過戶并解除合同，為此雙方訴爭至法院。
　　實(shí)踐中，中介公司為撮合交易成功，往往許諾買方可以申請(qǐng)到高額度的貸款，一旦合同簽署，在申請(qǐng)貸款時(shí)許諾的貸款額度難以申請(qǐng)時(shí)，就虛構(gòu)比較高的成交價(jià)以達(dá)到目的。在普遍實(shí)行賣方實(shí)收成交價(jià)的情況下，買方為了節(jié)省資金，往往鋌而走險(xiǎn)，和賣方簽署陰陽合同。
　　律師提醒之五：作為賣方，如果在買賣合同上注明是買方支付相關(guān)的稅收，更不要簽陰陽合同，到時(shí)可能面臨刑法的處罰。作為買方，如果資金規(guī)劃緊張，為避免申請(qǐng)按揭貸款時(shí)額度不夠，可以在合同中約定相應(yīng)的解除合同條款，把自己的風(fēng)險(xiǎn)降低到最大的限度，切不可簽訂陰陽合同。

　　明確違約條款和解約條款之間的關(guān)系
　　在房價(jià)高漲時(shí)期，賣方以承擔(dān)一定違約金（定金）的代價(jià)而解除合同的情況日益增加，作為買方如何有效地避免，應(yīng)該在合同中認(rèn)真地設(shè)計(jì)違約條款與解約條款。同時(shí)，作為賣方如何避免買方炒房而轉(zhuǎn)簽合同或延期履行也應(yīng)認(rèn)真地設(shè)計(jì)違約條款與解約條款。
李先生夫婦購買周先生夫婦一套居民住房，簽訂合同之日，李先生支付定金1.5萬元，在合同履行中，周先生夫婦因房價(jià)不斷攀升而提出終止合同，李先生夫婦不允。由于該合同 “定金罰則”里約定：賣方因自身原因?qū)е路课莶荒茼樌^戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，買方不得迫使繼續(xù)履行合同或進(jìn)一步要求賠償。后來周先生夫婦依照該規(guī)定，干脆聲稱不再出售該住房而直接雙倍返還李先生夫婦的定金。
　　律師提醒之六：千萬不要把違約金或定金僅僅作為一種違約的“處罰”形式。違約金條款必須和后續(xù)處理違約的方法配合設(shè)計(jì)，否則，對(duì)方可以在承當(dāng)一定違約金的條件下肆意解除合同、變更履行合同的方式或延遲履行，從而使合同埋下很大的隱患。對(duì)于有些因解除而帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)的交易而言，一定要約定解除合同于己有利的兜底條款，如：“對(duì)方因自身原因要解除合同，必須經(jīng)我方同意；經(jīng)我方同意解除合同的，對(duì)方需承擔(dān)解約違約金或適用定金罰則”?；颉耙环竭`約時(shí)應(yīng)承擔(dān)××違約責(zé)任，同時(shí)合同繼續(xù)履行”，這樣的設(shè)計(jì)就保證了自己對(duì)合同解約權(quán)的主動(dòng)權(quán)，避免了對(duì)方行使違約金或定金條款而達(dá)到解約或延遲履行的目的。
　　明確過戶和交房
　　許多二手房買賣合同把過戶和交房混為一體。新版的《深圳市二手房買賣合同》把過戶和交房分別約定，避免了紛爭。在簽署合同之前，最好先了解賣方物業(yè)費(fèi)用的繳納情況，必要時(shí)，可要求賣方提供房屋所在物業(yè)公司提供的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用的繳納證明。

　　此外，根據(jù)深圳房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的“二手房”購房指引，在簽署合同時(shí)，還應(yīng)做到五明確
?    明確合同具體內(nèi)容，特別是附件內(nèi)容及補(bǔ)充條款內(nèi)容。
?    明確約定交易傭金的收取數(shù)額、比例、支付方式及支付時(shí)間。
?    明確約定定金及交易資金的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間及資金監(jiān)管賬號(hào)。
?    明確約定應(yīng)交納的各項(xiàng)稅費(fèi)、延伸服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
?    明確約定交易各方的違約責(zé)任與爭議解決辦法。

　　　二手房買賣活動(dòng)，簽署合同僅僅是買賣活動(dòng)的第一步，在其后的贖樓、按揭、委托擔(dān)保公司、資金監(jiān)管、辦理過戶和交付房屋等環(huán)節(jié)，仍需謹(jǐn)慎，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)人士參與買賣活動(dòng)，把交易風(fēng)險(xiǎn)化解在事前。