房屋交付雖不符約定 購房者收房應(yīng)付房款
 
    賣房者承諾將及時(shí)在房屋內(nèi)設(shè)置鋼梁孔洞，但直至購房者收房辦證并將房屋出租，孔洞還是未開，購房者以交付不符合約定影響使用為由拒付購房尾款。近日，四川省成都市高新區(qū)人民法院審結(jié)了這起房屋買賣合同糾紛案。
    法院認(rèn)定，購房者張某收房即以實(shí)際行為承認(rèn)不符合約定的房屋，但因余款中包括的開孔費(fèi)用應(yīng)當(dāng)扣除，依法判決被告張某向原告支付購房余款70萬元。
    2009年，張某向某公司購買一辦公樓，準(zhǔn)備開設(shè)酒店。雙方特別約定，公司負(fù)責(zé)按張某提供的改造設(shè)計(jì)圖紙?jiān)阡摿荷祥_設(shè)孔洞，以便中央空調(diào)管道的鋪設(shè)。2009年9月，雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為560萬元（包括更名費(fèi)、鋼梁開孔費(fèi)等），分三次付款，其中第三次為完成開孔后三日內(nèi)。張某支付了前兩期房款后，向該公司提供打孔的設(shè)計(jì)圖紙，但公司一直未進(jìn)行打孔作業(yè)。2009年12月，張某將房屋出租。2010年8月，該房屋辦理了產(chǎn)權(quán)登記。房屋中的鋼梁孔洞始終沒有打，而張某也沒支付購房余款。雙方發(fā)生糾紛，公司將張某告上法庭，訴請法院判令張某支付房款100萬元。
    法院審理后認(rèn)為，公司沒有按張某提供的改造設(shè)計(jì)圖紙?jiān)阡摿荷祥_設(shè)孔洞，提供房屋不符合約定。但張某將該房出租給他人，以實(shí)際行為表示其同意收取。該公司鋼梁開孔義務(wù)因張某的收房行為得以免除。張某應(yīng)當(dāng)支付房款。但560萬房款中包括鋼梁開孔費(fèi)，公司無權(quán)收取，遂依法作出前述判決。
    宣判后，雙方當(dāng)事人均表示服判不上訴。
法官說法：收房實(shí)際免除賣方的特別義務(wù)
該起房屋買賣合同糾紛案的主審法官接受采訪時(shí)對該案的事實(shí)認(rèn)定和法律適用問題做了詳細(xì)的說明介紹。該案的爭議焦點(diǎn)在于公司是否應(yīng)承擔(dān)涉案房屋的鋼梁開孔的審批手續(xù)以及實(shí)際完成鋼梁開孔義務(wù)；張某拒付余款是否是在行使先履行抗辯權(quán)。依《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定可知鋼梁上開孔相關(guān)審批手續(xù)以及完成實(shí)際的開孔行為應(yīng)由公司承擔(dān)，房屋完成鋼梁開孔后方合乎雙方約定的房屋交付狀態(tài)。
張某原本有權(quán)基于先履行抗辯權(quán)拒絕支付房屋尾款，要求公司先完成開孔義務(wù)。如鋼梁最終雙方均認(rèn)可不能開孔，張某可據(jù)約定追究公司的違約責(zé)任。但張某將房屋出租給案外人使用，其以實(shí)際行動表明了收取不合于約定房屋之真實(shí)意思，公司為房屋進(jìn)行鋼梁開孔的先履行義務(wù)，因張某的收房行為得以免除；且該公司鋼梁開孔的客觀條件亦喪失，從安定社會交易關(guān)系、有利和諧、促進(jìn)發(fā)展目的出發(fā)，亦無張某撕毀與案外人之租房合約、毀損現(xiàn)有裝修以重新開孔之必要。作者：馮璐徐佳 王曉燕
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