隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以債的形式發(fā)生的公民、法人或者其它組織之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益頻繁，債尤其是合同之債的履行就需要諸多法律制度的保障。不動產(chǎn)抵押登記制度作為物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，就是這諸多法律制度中的一種，其目的在于明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序。本文旨在闡述我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)抵押登記制度及該制度的價值，并分析該制度中存在的問題。 

    一、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)抵押登記制度概述 

    不動產(chǎn)抵押登記，是指不動產(chǎn)抵押物的登記機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依照法定程序?qū)⒃诓粍赢a(chǎn)抵押物上設(shè)定的抵押權(quán)及其變更、終止等事項(xiàng)記載于特定的抵押物登記簿上的行為。設(shè)立該項(xiàng)制度的初衷在于不動產(chǎn)抵押權(quán)的公示，使社會公眾能夠容易地了解到某項(xiàng)不動產(chǎn)上所具有的抵押權(quán)狀況，從而降低不動產(chǎn)交易中的風(fēng)險。 

    關(guān)于不動產(chǎn)抵押登記制度，可見諸于我國現(xiàn)行的幾部單行民事立法中。如：《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十九條及第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂書面抵押合同，并辦理抵押登記，否則依法不生效力；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十五條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其它附著物抵押，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理抵押登記。此外，最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的司法解釋對此作了更加詳盡的規(guī)定。 

    就我國的不動產(chǎn)抵押而言，不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定，不僅需要抵押當(dāng)事人就設(shè)定抵押的意思表示一致，還需抵押登記的完成?？梢哉f，登記決定抵押權(quán)的有無，登記的記載內(nèi)容決定抵押權(quán)的內(nèi)容，登記的時間順序決定多重抵押中抵押權(quán)人之間的關(guān)系。總之，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的成立要件，對不動產(chǎn)物權(quán)變動起著決定性的作用。 

    二、不動產(chǎn)抵押登記制度的價值 

    之所以要設(shè)立不動產(chǎn)抵押登記制度，原因之一在于不動產(chǎn)一般價值較大，不動產(chǎn)交易直接影響著社會經(jīng)濟(jì)秩序與安全，關(guān)系著國計(jì)民生；更重要的原因還在于不動產(chǎn)抵押登記有著其自身的重要價值。 

    首先，不動產(chǎn)抵押登記的價值之一在于強(qiáng)化擔(dān)保的效力。不動產(chǎn)抵押權(quán)進(jìn)行登記后，其擔(dān)保物權(quán)性便得到了法律的確認(rèn)。當(dāng)其與擔(dān)保物上的其它權(quán)利如債權(quán)發(fā)生沖突時，法律將對其優(yōu)先保護(hù)；此時如果第三人在進(jìn)行與不動產(chǎn)抵押有關(guān)交易的過程中，對不動產(chǎn)抵押權(quán)的存在狀況未能進(jìn)行必要的調(diào)查，則理應(yīng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的不利后果，其對不動產(chǎn)抵押物的權(quán)利主張不得與抵押權(quán)相對抗，這樣，登記便使不動產(chǎn)抵押權(quán)產(chǎn)生了對抗第三人的效力，使抵押權(quán)對主債權(quán)的擔(dān)保功能得到了進(jìn)一步強(qiáng)化。 

    其次，不動產(chǎn)抵押登記的價值之二在于有利糾紛的解決。 在日常生活中，同一不動產(chǎn)上常常可以負(fù)擔(dān)有多個抵押權(quán)，多個抵押權(quán)相互之間的沖突就可以通過不動產(chǎn)抵押登記制度對權(quán)利的順位進(jìn)行法律上的安排，以有效地解決糾紛?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第五十四條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償：（一）抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。這樣，在同一不動產(chǎn)上存在多個抵押權(quán)的情況下，就可以根據(jù)登記簿上記載的抵押登記的時間先后來確定抵押權(quán)的先后順序，使抵押權(quán)人之間的沖突得以順利解決。 

    再次，不動產(chǎn)抵押登記的價值還在于有利經(jīng)濟(jì)社會市場交易的安全與秩序。不動產(chǎn)抵押登記后，與抵押物進(jìn)行交易的第三人就可以到登記機(jī)關(guān)查閱登記的內(nèi)容，以了解有關(guān)可能會影響其利益的其他權(quán)利的存在狀況，對交易后果進(jìn)行合理的預(yù)期。這樣就可以避免因抵押權(quán)的行使而使自己的利益受到不測的損害，從而維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全與秩序。 

    三、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)抵押登記制度中存在的問題 

    在分析這個問題之前，我們有必要闡明不動產(chǎn)抵押權(quán)、不動產(chǎn)抵押合同、不動產(chǎn)抵押登記三者之間的關(guān)系。在我國，不動產(chǎn)物權(quán)變動非經(jīng)登記不生效力。不動產(chǎn)抵押權(quán)的產(chǎn)生，是不動產(chǎn)抵押合同與不動產(chǎn)抵押登記共同作用的結(jié)果。合法有效的不動產(chǎn)抵押合同是設(shè)定不動產(chǎn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，不動產(chǎn)抵押合同的訂立產(chǎn)生了不動產(chǎn)抵押登記請求權(quán)，不動產(chǎn)抵押登記的完成導(dǎo)致不動產(chǎn)抵押權(quán)的產(chǎn)生。不動產(chǎn)抵押的法律關(guān)系由此得以形成。 

    從《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十九條、第六十一條的規(guī)定可以看出，在我國，不動產(chǎn)抵押登記是不動產(chǎn)抵押合同的生效要件。但此種立法實(shí)質(zhì)上是把登記作為債權(quán)合同的生效要件，將登記的效力與合同本身的效力混為了一談，曲解了登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動公示的效力。其原因在于： 

    （一）不動產(chǎn)抵押登記決定不動產(chǎn)抵押合同的效力不符合邏輯規(guī)律。 

    不動產(chǎn)抵押合同的有效成立是不動產(chǎn)抵押登記請求權(quán)產(chǎn)生的前提，若依我國現(xiàn)行擔(dān)保法，不動產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效，即產(chǎn)生登記請求權(quán)的不動產(chǎn)抵押合同的效力由登記來決定的。不動產(chǎn)抵押合同若不生效，登記請求權(quán)就無從產(chǎn)生，不動產(chǎn)抵押登記當(dāng)然也就沒有了法律的依據(jù)。這樣在實(shí)踐中就會產(chǎn)生一種惡性循環(huán)，即不動產(chǎn)抵押合同未經(jīng)登記不能生效，那么當(dāng)事人就不能依據(jù)不動產(chǎn)抵押合同請求登記以設(shè)定抵押權(quán)，既然當(dāng)事人未為登記，不動產(chǎn)抵押合同當(dāng)然也就無效。例如，債權(quán)人甲為擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)與債務(wù)人乙協(xié)議以乙的房產(chǎn)作抵押，在甲、乙雙方簽訂了房產(chǎn)抵押合同后，乙反悔并拒絕協(xié)助甲去登記機(jī)關(guān)作成登記，此時該房產(chǎn)抵押合同因未登記就不能生效，不能在甲、乙之間產(chǎn)生法律約束力。對債權(quán)人甲而言，由于該房產(chǎn)抵押合同未登記不能生效，他的債權(quán)就由可能因此而不能實(shí)現(xiàn)。 

    （二）不動產(chǎn)抵押登記決定不動產(chǎn)抵押合同的效力違反交易便捷的原則，不利于市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 

    在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)社會中，交易速度或商品流轉(zhuǎn)速度具有至關(guān)重要的意義。其重要絲毫不亞于交易的公平、公正，這就要求法律確認(rèn)交易便捷的原則。 

    如果不動產(chǎn)抵押合同未經(jīng)登記而不能發(fā)生法律效力，在生活實(shí)踐中就會出現(xiàn)大量的無效合同，從而使許多不應(yīng)當(dāng)被取消的不動產(chǎn)交易被取消。此外，根據(jù)合同法原理，無效合同自始無效、絕對無效、確定無效、當(dāng)然無效，其結(jié)果為恢復(fù)到合同訂立前的原狀，這樣會給當(dāng)事人增加不應(yīng)有的負(fù)擔(dān)，給社會帶來諸多不安定因素。這也與我國《合同法》盡量減少無效合同、鼓勵交易、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的立法精神相違背。 

    綜上，我國立法及司法實(shí)踐中將不動產(chǎn)抵押登記作為不動產(chǎn)抵押合同的生效要件的做法存在諸多弊端，這種做法也就相當(dāng)于允許當(dāng)事人就不動產(chǎn)抵押擔(dān)保的意思表示達(dá)成一致后而于不動產(chǎn)抵押登記完成以前，可以任意否認(rèn)不動產(chǎn)抵押合同，從而使債權(quán)人擔(dān)保其債權(quán)的目的落空，應(yīng)當(dāng)加以修正。筆者的觀點(diǎn)是，不動產(chǎn)抵押登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示，只能作為不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的成立要件，而不能作為不動產(chǎn)抵押合同的生效要件。不動產(chǎn)抵押權(quán)變動的實(shí)現(xiàn)有賴于不動產(chǎn)抵押登記的完成，而不動產(chǎn)抵押登記則應(yīng)視為當(dāng)事人的一項(xiàng)合同債務(wù)，于不動產(chǎn)抵押合同生效的前提下，由當(dāng)事人予以履行。不動產(chǎn)登記的作成是履行合同債務(wù)的結(jié)果，它作為當(dāng)事人的一項(xiàng)義務(wù)，必須履行，否則構(gòu)成違約，有過錯的當(dāng)事人必須承擔(dān)違約責(zé)任。只有這樣理解不動產(chǎn)抵押登記在不動產(chǎn)物權(quán)交易中的功能，才符合登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動公示的意義，才有利于不動產(chǎn)交易的進(jìn)行與市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。                    作者： 胡繼先 王昊