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鄭州中院擬出臺(tái)意見(jiàn)應(yīng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房糾紛 防止同案不同判
 

鄭州市一建成后的“小產(chǎn)權(quán)房”———“惠城·后花園”正在進(jìn)行最后的裝飾工作

 文/圖 法制網(wǎng)記者 鄧紅陽(yáng)

　　10月22日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在回答記者提問(wèn)時(shí)明確表示，“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是違法的，違法批準(zhǔn)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”，違法開(kāi)工建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的人，需要承擔(dān)法律責(zé)任。有關(guān)部門(mén)正在研究購(gòu)房人在這種非法交易中形成的權(quán)利合法化的具體措施，并且表示“小產(chǎn)權(quán)房”絕對(duì)不允許再搞。

　　在這種大的背景之下，購(gòu)買(mǎi)了“小產(chǎn)權(quán)房”的不少人都面臨這樣一個(gè)難題：賣(mài)主要求解除合同或者增加房款，買(mǎi)主遇到集體征地、政府規(guī)劃、親屬繼承、過(guò)戶轉(zhuǎn)讓時(shí)出現(xiàn)的糾紛。這種由“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題引發(fā)的大量民事糾紛如何解決？望著案頭的一摞摞卷宗，河南省鄭州市中級(jí)人民法院民二庭庭長(zhǎng)宋丁陷入了沉思之中。

　　“目前，大量的‘小產(chǎn)權(quán)房’糾紛涌入法院，在國(guó)家現(xiàn)有法律法規(guī)并不明確的情況下，作為法官，對(duì)這個(gè)問(wèn)題是無(wú)法回避的。但審判實(shí)踐中出現(xiàn)的‘同案不同判’現(xiàn)象，不僅影響到當(dāng)事人的合法權(quán)益，甚至成為一些當(dāng)事人涉法涉訴信訪的理由。”

　　10月23日，宋丁向記者透露：“鄭州法院民事法官逐步在審判實(shí)務(wù)中統(tǒng)一斷案標(biāo)準(zhǔn)。”

　　而在10月17日，鄭州中院就召開(kāi)了“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛審判實(shí)務(wù)問(wèn)題專(zhuān)題研討會(huì)。在會(huì)上，鄭州市中級(jí)人民法院副院長(zhǎng)王志民表示，將根據(jù)與會(huì)人員的意見(jiàn)，在法院內(nèi)部出臺(tái)審判指導(dǎo)性意見(jiàn)，以高效、公正地處理“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件。

　　法官實(shí)體處理的爭(zhēng)議

　　據(jù)鄭州市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)清查，鄭州市目前“小產(chǎn)權(quán)房”共占地2925畝，建成的有203萬(wàn)平方米，已拆除57萬(wàn)平方米。這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，盡管政府多次公開(kāi)強(qiáng)調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，不能辦理土地證、房產(chǎn)證等，提示城市居民不要購(gòu)買(mǎi)，但那些購(gòu)買(mǎi)者對(duì)這些善意提醒似乎并不領(lǐng)情，因?yàn)?ldquo;小產(chǎn)權(quán)房”的實(shí)惠是擺在眼前的。

　　鄭州市民代某就是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”與賣(mài)方打起了官司。

　　2003年6月，代某花10.5萬(wàn)元在一個(gè)“城中村”買(mǎi)了一套房子。如果沒(méi)有以后的事情發(fā)生，這套包括車(chē)庫(kù)在內(nèi)共130多平方米的房子絕對(duì)可以讓其安居樂(lè)業(yè)。而代某按約定首付了5萬(wàn)元房款后，由于無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，也不能到銀行辦理按揭手續(xù)，剩余款項(xiàng)沒(méi)有按時(shí)支付。去年，賣(mài)方靳某找到代某，要求解除合同，返還房屋，但遭到拒絕。代某認(rèn)為，雙方所簽合同合法有效，應(yīng)繼續(xù)履行。協(xié)商不成，靳某將代某告上法庭。

　　鄭州市中原區(qū)人民法院一審判決，購(gòu)房合同是雙方真實(shí)意思表示，但“小產(chǎn)權(quán)房”系集體土地，違反相關(guān)政策及法律法規(guī)，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，判決解除合同，代某返還房屋。代某不服，向鄭州市中級(jí)人民法院提起上訴。

　　在鄭州中院10月17日舉行的“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)上，這個(gè)案例再次引起與會(huì)人員的爭(zhēng)議。支持者認(rèn)為，類(lèi)似這樣的案件，原則上應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。反對(duì)者認(rèn)為，合同本身有效，當(dāng)合同約定的協(xié)議履行不能時(shí)，可追究對(duì)方的違約責(zé)任。

　　鄭州中院民二庭法官趙軍勝、孫燕認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)效。兩法官指出，早在1999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》就規(guī)定：“農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售。”2004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。另根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。

　　但鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民法院民一庭法官?gòu)埡Ｑ鄤t認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。“房屋蓋成后，房主就取得了物權(quán)；買(mǎi)房人交了房款，就取得了實(shí)際占有的權(quán)利，就算沒(méi)有發(fā)證，物權(quán)也不能發(fā)生改變。”

　　“非商品房買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的糾紛，認(rèn)定協(xié)議無(wú)效后，如果出賣(mài)人一方有錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)償對(duì)方差價(jià)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。”鄭州市高新區(qū)法院法官樊永鴻說(shuō)，不過(guò)，還應(yīng)區(qū)別對(duì)待：如購(gòu)買(mǎi)人明知房屋不能上市交易還簽合同、要求補(bǔ)償差價(jià)，法院不應(yīng)支持；而如果買(mǎi)房人不知道房屋情況的，法院應(yīng)該支持。

　　而河南省高級(jí)人民法院民一庭法官周志剛則認(rèn)為，有數(shù)據(jù)顯示，“小產(chǎn)權(quán)房”已占到村鎮(zhèn)房屋的20%，如此大面積地認(rèn)定無(wú)效，是不現(xiàn)實(shí)的。對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)的糾紛，很多法院按照有效合同來(lái)處理。按我國(guó)《民法通則》規(guī)定，合同無(wú)效就應(yīng)互相返還相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，而不會(huì)賠償差價(jià)。而實(shí)踐操作中，法院通常會(huì)判決賠償差價(jià)。

　　暴露出的法律沖突

　　在法律界人士看來(lái)，在“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題上有兩大“矛盾”：在購(gòu)房者心里，該不該買(mǎi)便宜的“小產(chǎn)權(quán)房”是個(gè)矛盾；憲法原則和《土地管理法》條文沖突，集體土地不能和國(guó)有土地一視同仁的法律矛盾，再次凸現(xiàn)司法的困惑。

　　河南天昭律師事務(wù)所律師王春民認(rèn)為，從法律的效力層級(jí)上看，《土地管理法》第六十三條的規(guī)定與憲法的相關(guān)規(guī)定相矛盾。雖然《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但是，我國(guó)憲法第十條第四款明確規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。該條雖然要求“依照法律的規(guī)定”進(jìn)行移轉(zhuǎn)，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根據(jù)該條的上下文意思來(lái)判斷，這里所稱(chēng)的法律應(yīng)當(dāng)是對(duì)轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的法律，而不包括實(shí)體上的限制。該條從體系上分為四款，第一款規(guī)定了國(guó)有土地，第二款規(guī)定了集體所有土地，第三款規(guī)定了土地征用，第四款對(duì)土地轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定。

　　“這就是說(shuō)，在整個(gè)這一條上，立法者是對(duì)國(guó)有土地和集體所有土地作出了明確的區(qū)分，逐款加以規(guī)定。”王春民認(rèn)為，在此種情形下，不作區(qū)分地提及土地使用權(quán)，當(dāng)然是包括國(guó)有土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個(gè)整體的，這是憲法條文中的應(yīng)有之義。所以，《土地管理法》的規(guī)定是與憲法的立法宗旨相背離的，而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第七十八條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。

　　“十七屆三中全會(huì)關(guān)于農(nóng)村土地問(wèn)題的決議，再一次把社會(huì)關(guān)注的目光吸引到了城市的‘小產(chǎn)權(quán)房’問(wèn)題上。”河南農(nóng)業(yè)大學(xué)法律系主任楊紅朝認(rèn)為，《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。所以，從《物權(quán)法》角度看，地隨物走，買(mǎi)了房子，應(yīng)該享受相應(yīng)土地權(quán)益，但現(xiàn)行的《土地管理法》又不允許集體土地上市交易，這個(gè)問(wèn)題只有等相應(yīng)的法規(guī)、政策出臺(tái)來(lái)解決。

　　法院防止“同案不同判”

　　“在國(guó)家沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)出臺(tái)之前，鄭州中院即將出臺(tái)內(nèi)部審判指導(dǎo)性意見(jiàn)，以便規(guī)范處理進(jìn)入訴訟程序的與‘小產(chǎn)權(quán)房’糾紛相關(guān)的案件，防止出現(xiàn)‘同案不同判’的現(xiàn)象。”鄭州市中級(jí)人民法院副院長(zhǎng)王志民在接受記者采訪時(shí)明確表示。

　　王志民說(shuō)，鄭州中院明確要求全市兩級(jí)法院在審判實(shí)務(wù)中注意處理“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的原則性規(guī)定。即：遵守法律法規(guī)、符合國(guó)家政策，以人為本、保護(hù)各方當(dāng)事人基本居住生活條件、有利于社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生。對(duì)于不同用地性質(zhì)、不同歷史時(shí)期建成、不同情況的“小產(chǎn)權(quán)房”要區(qū)別對(duì)待，包括考慮到把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共利益設(shè)施用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”與宅基地上的“小產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分開(kāi)，把符合城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開(kāi)。

　　王志民說(shuō)，在審理“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，鄭州兩級(jí)法院一般是按以下具體意見(jiàn)操作的：

　　一、在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買(mǎi)賣(mài)“小產(chǎn)權(quán)房”的，一般可認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)有效，因?yàn)樵撁袷滦袨椴贿`反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定；向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣(mài)“小產(chǎn)權(quán)房”的，一般應(yīng)認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。但有以下情況的，應(yīng)根據(jù)具體情況分別予以認(rèn)定處理：一是購(gòu)買(mǎi)人在買(mǎi)房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的；二是出賣(mài)人已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的；三是出賣(mài)人有多處房產(chǎn)或該農(nóng)村住宅為多層建筑自留有居住房屋的；四是因分家析產(chǎn)、離婚、遺產(chǎn)繼承等引起的“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)糾紛等；五是對(duì)歷史原因形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，要區(qū)分不同情況，妥善處理。

　　二、對(duì)凡是非法占用耕地、不符合土地利用規(guī)劃而建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”所進(jìn)行的流轉(zhuǎn)關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

　　三、注意“小產(chǎn)權(quán)房”與其它形式產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別。“小產(chǎn)權(quán)房”與商品房(含未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的商品房)、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房、公有住房等，在產(chǎn)生的原因、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、使用的范圍上有著明顯區(qū)別，因其流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生糾紛也應(yīng)區(qū)別對(duì)待。

　　王志民表示，鄭州市兩級(jí)法院在處理“小產(chǎn)權(quán)房”案件上，要在現(xiàn)有法律法規(guī)的范圍內(nèi)，既要維護(hù)法律的權(quán)威，又要充分考慮有關(guān)政策規(guī)定，以遏制“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展勢(shì)頭，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。