我買的房子是預(yù)售商品房，房屋買賣協(xié)議中寫的是“預(yù)測(cè)繪面積”，且合同中對(duì)面積確認(rèn)及面積差異處理?xiàng)l款中“以房產(chǎn)局核定面積為準(zhǔn)”，現(xiàn)房產(chǎn)局核定的面積小于合同中的預(yù)銷售面積4.96%，已超出3%的約定。但因是“預(yù)測(cè)繪面積”且“以房產(chǎn)局核定面積為準(zhǔn)”，雖超出合同下約定的處理原則小于3%的規(guī)定，還能要求開(kāi)發(fā)商對(duì)絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)由出賣人雙倍返還嗎？ 

我買的房子房屋買賣協(xié)議中明確2008年7月31日前“綜合驗(yàn)收合格”交付買受人使用。但我的房子至今還沒(méi)有通知交房，予以延期的條款內(nèi)寫著“市政配套設(shè)施接通或造成的延期”?，F(xiàn)在該小區(qū)配套設(shè)施及環(huán)境都達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，連樓前最起碼的路面硬化都沒(méi)有做。這樣的房子我能接收嗎？“市政配套設(shè)施接通或造成的延期”的范圍太廣泛了，現(xiàn)在房子都延遲快7個(gè)月了我該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？ 

我買房的這個(gè)小區(qū)，后面的幾棟樓已經(jīng)交房了。但開(kāi)發(fā)商不履行合同約定的違約責(zé)任，拒絕支付萬(wàn)分之二的違約金。找了一群像地痞一樣的人負(fù)責(zé)給開(kāi)發(fā)商交房，想接房子必須簽訂一份認(rèn)可協(xié)議，大致內(nèi)容就是認(rèn)可開(kāi)發(fā)商延期交房的行為，違約金只支付30%，還是打的欠條。如果不簽就不給交房。我現(xiàn)在急著想住這房子，但開(kāi)發(fā)商太缺德，真受了這份氣又覺(jué)得太窩囊。我上網(wǎng)大概查了一下，如果我簽署了該認(rèn)可協(xié)議，我就是認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商的行為。就不受法律保護(hù)了。但我急等用房，又遇到這樣無(wú)良的開(kāi)發(fā)商，我該如何要到違約金，怎樣維護(hù)自己的權(quán)益呢？ 

請(qǐng)法律專家?guī)兔Τ龀鲋饕?。我該怎樣取證維護(hù)自己的權(quán)益？如果我拒絕簽署那份“認(rèn)可協(xié)議”，我怎樣能在最短的時(shí)間內(nèi)維護(hù)自己利益，住進(jìn)房子，拿到違約金呢？

同時(shí)附上合同內(nèi)容：
　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議： 
　　第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 
　　出賣人以出讓方式取得位于XXX、編號(hào)為XXX的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】為XXX。 
　　該地塊土地面積為xxx，規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，土地使用年限自2006年3月30日至2076年3月29日。 
　　出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】XXX。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為XXX，施工許可證號(hào)為XXX。 
　　第二條 商品房銷售依據(jù) 
　　買受人購(gòu)買的商品房為【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為XX市房產(chǎn)局，商品房預(yù)售許可證號(hào)為XXX。 
　　第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況 
　　買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的： 
　　第7【幢】2【單元】262號(hào)房。 
　　該商品房的用途為住宅，屬磚混結(jié)構(gòu)，層高為2.8米，建筑層數(shù)地上6層，地下/層。 
　　該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】。 
　　該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共＿＿平方米，其中，套內(nèi)建筑面積＿＿平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e＿＿平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。 
　　預(yù)測(cè)繪面積：76.67平方米。 
　　第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款 
　　出賣人與買受人約定按下述第1種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款： 
　　1．按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（＿＿幣）每平方米＿＿元，總金額（＿＿幣）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿萬(wàn)＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。 預(yù)銷售總金額：XXXXX元。
　　第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理 
　　根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。 
　　當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。 
　　合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。 
　　商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第1種方式進(jìn)行處理： 
　　1．雙方自行約定： 
　?。?）XX市房產(chǎn)局核定面積為準(zhǔn)。 
　　2．雙方同意按以下原則處理： 
　?。?）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； 
　　（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。 
　　買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿利率付給利息。 
　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 
　　因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 
　　第六條 付款方式及期限 
　　買受人按下列第1種方式按期付款： 
　　1．一次性付款。 
　　第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任 
　　買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第1、2種方式處理： 
　　1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加） 
　　（1）逾期在15日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之1的違約金，合同繼續(xù)履行； 
　?。?）逾期超過(guò)30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的1％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之3（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。 
　　本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。 
　　第八條 交付期限 
　　出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年7月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第2種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用： 
　　1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。 
　　2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。 
　　3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。 
　　4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。 
　　5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 
　　但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期： 
　　1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的； 
　　2．因天氣極端惡劣原因或施工中遇到不能及時(shí)解決的異常困難； 
3．因執(zhí)行政府的法令政策、通告等造成的延期；
4．市政配套設(shè)施街頭或造成的延期。
　　第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任 
　　除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理： 
　　1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加） 
　?。?）逾期不超過(guò)30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之1的違約金，合同繼續(xù)履行； 
　?。?）逾期超過(guò)30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之2（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。 
　　第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定 
　　經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人： 
　?。?）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向； 
　　（2）小區(qū)園林綠化不包括。
　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。 
　　買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按人民銀行規(guī)定的同期活期存款利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議?！　?nbsp;
　　第十一條 交接 
　　商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。 
　　由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：房屋一經(jīng)交接與風(fēng)險(xiǎn)隨之轉(zhuǎn)給買受人，買受人未按約定時(shí)間辦理交接，自該合同約定交房時(shí)間之日起每逾期一日需向出賣人支付總房款的千分之一。 
　　第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任?！　?nbsp;
　　第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任 
　　出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第2種方式處理： 
　　1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。 
　　2．公共部位裝飾、設(shè)施、裝備以實(shí)際交付為準(zhǔn)。 
　　第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾 
　　出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件： 
　　1．交屋時(shí)水、電正常運(yùn)行； 
　　2．交屋時(shí)有線電視、寬帶、電話接入戶； 
　　3．供暖于2008年冬季運(yùn)行； 
　　4．煤氣達(dá)到煤氣公司規(guī)定的入住率后掛表通氣。
　　如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理： 
　　1．由開(kāi)發(fā)商繼續(xù)辦理。
　　第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 
　　出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第1項(xiàng)處理： 
　　1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起90日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的1％賠償買受人損失。 
　　2．買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的＿＿％向買受人支付違約金。 
　　3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 
　　第十六條保修責(zé)任 
　　買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。 
　　買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。 
　　在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。 
　　第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定： 
　　1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)及收益權(quán)歸全體買受人所有； 
　　2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)收益權(quán)歸全體買受人所有； 
　　3．該商品房所在樓宇的命名權(quán)及更改權(quán)由出賣人保留； 
　　4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)及更改權(quán)由出賣人保留； 
　　5．所購(gòu)房屋的門牌編號(hào)以地名辦置終批復(fù)為準(zhǔn)。 
　　第十八條 買受人的房屋僅作住宅使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。 
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
買受人不得擅自改變所購(gòu)房屋公共部位、設(shè)施屋內(nèi)墻體結(jié)構(gòu)，否則后果自負(fù)。
第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第2種方式解決：
1．提交＿＿仲裁委員會(huì)仲裁。 
　　2．依法向人民法院起訴。 
　　第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。 
　　第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 
　　第二十二條 本合同連同附件共19頁(yè)，一式4份，具有同等法律效力，合同持有情況如下： 
　　出賣人1份，買受人2份，房產(chǎn)局備案份，＿＿份。 
　　第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。 　　 
　　第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向XX市房產(chǎn)局申請(qǐng)登記備案。 
　　出賣人（簽章）：買受人（簽章）： 
附件一：房屋平面圖   （略）
附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明 
        住宅：樓梯間、管道井、外墻間（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。
        商鋪：同上。
        車庫(kù)：外墻間（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。
        倉(cāng)房：同上。
附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 
　　1．外墻： 瓷磚、乳膠漆
　　2．內(nèi)墻： 清水墻
　　3．頂棚： 水泥平面頂棚
　　4．地面： 毛地面
　　5．門窗： 入戶門為防盜門、窗為雙色共擠塑塑鋼平開(kāi)窗
　　6．廚房： 清水墻、預(yù)置水、氣管道
　　7．衛(wèi)生間： 清水墻、防水、預(yù)置上、下水管
　　8．陽(yáng)臺(tái)： 無(wú)
　　9．電梯： 無(wú)
　　10．其他： 
　　附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議
1、 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局核定價(jià)格計(jì)取，收取時(shí)間暫定二年。
2、 入住時(shí)交納煤氣管道費(fèi)（由煤氣公司計(jì)?。?