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新房，小區(qū)道路變更與購房合同不一致

08-30 12:49 懸賞 10 發(fā)布者:誰能書閣下給我留言地區(qū):上海－松江區(qū) 回答:(23)

律師大大好，
       去年夏天買的新房二樓，總高八層。去年底看房的時候發(fā)現(xiàn)了小區(qū)南門入門的道路，本應(yīng)該在房屋的西邊是一條直路，由于中間修了四方形的景觀，繞了個彎到了我們家臥室和客廳南邊來了，最近處不足兩米。這里是一條步道，旁邊有非機(jī)動車出入口，種植了四顆很高的樹木。對我們家的采光、噪音、和隱私都造成了很大影響。對比道路另一側(cè)的樓棟（二期），出門那一側(cè)道路的規(guī)劃離臥室客廳要遠(yuǎn)很多，樹木也較為稀疏（兩顆）。
      這與購房合同不符合，也與不利因素中公示中的道路不符，變更也沒有按照合同中的規(guī)定書面通知我們。我們要求進(jìn)行整改減少不利影響，一直被開發(fā)商推脫?，F(xiàn)在臨近交房了，得到的答復(fù)是，沒法修改，可以給我們退房。但是不肯承擔(dān)貸款的利息損失，說是合同中的道路不會畫那么細(xì)致，要以交付為準(zhǔn)。。。
      我這邊是首套房，已經(jīng)交了8個月的貸款，以及三個月利息賠付，退房是不劃算的。請問這種情況下，打官司要求開發(fā)商承擔(dān)貸款利息損失，會有多大的勝算？如果是要求開發(fā)商整改，若整改不了賠償部分損失，這個訴求法院會支持嗎？

問題補(bǔ)充：

合同中有一條約定了開發(fā)商變更規(guī)劃業(yè)主可以提出恢復(fù)原狀，如果恢復(fù)不了要賠償損失，但是數(shù)額寫得是總房款的0%。。也約定了有變更的話要書面通知受影響的業(yè)主，但是開發(fā)商沒有履行通知義務(wù)。在這種情況下，若起訴開發(fā)商退房賠償銀行利息損失，或者起訴開發(fā)商不能恢復(fù)原狀則賠償經(jīng)濟(jì)損失，哪一種可行性大一些？
其實是傾向于履行合同并索賠的（損失較小），但是不清楚如何去衡量開發(fā)商造成的損失，而且由于合同未約定賠償金額，不清楚這么起訴的難度大不大，如果很難的話，就不打算折騰了。
感謝各位解答，若有在上海覺得這個案子可以接的律師還請聯(lián)系。

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最佳答案

[四川-成都]
龍宇濤律師 VIP
電話：13018210906
799348積分

回復(fù)時間：2022年08月30日 14時52分

您好，一、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù)。如果未按合同約定履行義務(wù)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；
二、承擔(dān)違約責(zé)任的方式包括采取補(bǔ)救措施、賠償損失；
三、你作為守約方，可以選擇要求開發(fā)商采取補(bǔ)救措施或賠償損失；
四、如果選擇恢復(fù)原狀，法院須根據(jù)實際情況判斷是否具有恢復(fù)原狀的可能性；
五、如果要求賠償損失則可以選擇：
1、要求解除合同，并賠償銀行利息損失，以及你們首付款的利息損失；
2、如果你們不解除合同，可以要求開發(fā)商賠償因擅自變更規(guī)劃給你家造成的采光、噪音、隱私方面影響的損失。
如有疑問，可以追問；如果滿意，請采納為最佳答案。

追問：

感謝解答。如果起訴不解除合同要求賠償，開發(fā)商變更規(guī)劃造成的損失這一塊可能不好衡量，請問有沒有好的辦法。而且合同中未約定這種情況下的賠償金額，這一點會不會對索賠有影響？

回答：

您好，一、雖然合同沒有約定這種情況下的賠償金額，但開發(fā)商擅自變更規(guī)劃已經(jīng)構(gòu)成違約，因違約行為造成的損失，需要賠償，這是毫無疑問的；
二、對于影響采光造成的損失，實踐中，各地法院對采光權(quán)賠償標(biāo)準(zhǔn)也不同，具體數(shù)額的確定總結(jié)有三種計算方法：
　　第一種是先確定采光權(quán)侵害的面積，然后根據(jù)公平原則、地方商品房均價、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，再參照其他城市的補(bǔ)償數(shù)額，確定每平方米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，兩項相乘從而得出最終的賠償數(shù)額。
　　第二種方法是按照受害方因住房陽光被遮后，以多用的照明、取暖電費(fèi)為基準(zhǔn)來確定賠償數(shù)額。
　　第三種是針對房屋價值的降低，以采光權(quán)受侵害前后房屋市場價格的差額作為計算采光權(quán)受侵害的賠償數(shù)額。

其它答案

[河北-石家莊]
金立強(qiáng)律師
44352積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 12:59

主要看開發(fā)商是否變更了規(guī)劃設(shè)計，變更后有無及時通知業(yè)主

[湖北-襄陽]
王遠(yuǎn)洋法律工作者律師 VIP
電話：19947890069微信同號
457900積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 12:59

你好！可以依據(jù)合同執(zhí)行。

[山東-臨沂]
朱學(xué)田律師 VIP
電話：15552997888
259030積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 13:05

可以要求的

[四川-成都]
陳鎧楷律師
2085229積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 13:23

你好！
1、你好！根據(jù)合同的約定履行和處理，協(xié)商不好可以通過人民法院訴訟處理。
2、開發(fā)商違約，符合解除合同條件，可以主張解除合同。
3、合同解除，違約方造成的損失，應(yīng)該賠償。沒有約定也應(yīng)該按實際損失賠償。
4、利息損失也是實際損失，可以主張的。
5、對于恢復(fù)原狀很難現(xiàn)實訴訟主張，相對賠償損失可行性大些。
6、如我的回答幫到你，望采納為最佳答案，謝謝！

追問：

感謝解答。如果起訴不解除合同要求賠償，開發(fā)商變更規(guī)劃造成的損失這一塊可能不好衡量，請問有沒有好的辦法。而且合同中未約定這種情況下的賠償金額，這一點會不會對索賠有影響

回答：

不解除合同情況下，先難對損失量化。對訴訟主張也不好確定

[廣東-廣州]
陳婷律師
15401積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 14:22

要看開發(fā)商有無變更規(guī)劃設(shè)計的

[上海-靜安區(qū)]
楊大偉律師
8043積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 15:11

根據(jù)合同的約定履行處理，協(xié)商不好可以通過法院起訴。

[北京-朝陽區(qū)]
趙江濤律師
905900積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 16:33

要看合同手續(xù)

[北京-朝陽區(qū)]
于春梅律師
3158積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 16:47

應(yīng)該是可以支持損失的

[上海-長寧區(qū)]
徐榮康律師 VIP
電話：15021871079
1116735積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 19:52

需要核實的

[廣西-柳州]
李波律師 VIP
電話：13407870203
755702積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 21:22

你好，如果不按照合同約定辦理可以追究違約責(zé)任的。

[廣東-廣州]
畢麗榮律師 VIP
電話：13049633889
4039992積分

回復(fù)時間： 2022-08-30 21:44

可以直接按照訴訟來解決問題的

[山西-太原]
朱君秀律師
704560積分

回復(fù)時間： 2022-08-31 08:01

答：1、得到支持的可能性大。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。2、會支持。3、前者；4、有充分的證據(jù)證明損失的存在，是會得到法律的支持。

追問：

感謝解答！

[陜西-西安]
蒙彥軍律師 VIP
電話：13636813455
590758積分

回復(fù)時間： 2022-08-31 08:28

合同是如何約定？可以要求解除合同

[北京-西城區(qū)]
陳曉云律師
4616078積分

回復(fù)時間： 2022-08-31 09:01

違約金過低的，可以要求增加

[山東-青島]
徐志遠(yuǎn)律師
312948積分

回復(fù)時間： 2022-08-31 10:18

1、起訴要求承擔(dān)利息損失，沒有勝算；2、整改也是不可能的，因為道路的四方形的景觀；對小區(qū)整體環(huán)境是有利于美觀和舒適性的；3、開發(fā)商是否屬于改變小區(qū)規(guī)劃應(yīng)該查閱合同規(guī)定和小區(qū)規(guī)劃圖分析認(rèn)定。4、而且你的訴求應(yīng)該只是影響到你們個別業(yè)主，還不一定達(dá)到規(guī)定的違法擋光標(biāo)準(zhǔn)，而且擋光樹木也可以修剪的消除影響的。所以我認(rèn)為告開發(fā)商沒有事實和違背合同約定，沒有勝算；個人意見僅供參考。