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第三人居住的被執(zhí)行人的房屋能否強(qiáng)制執(zhí)行?

發(fā)布日期:2009-02-20    文章來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)

  【案情】

  申請(qǐng)執(zhí)行人東營(yíng)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

  被執(zhí)行人雒某,女,住東營(yíng)市。

  2000年1月17日,東營(yíng)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與雒某簽訂商品房買賣合同,雒某購(gòu)買該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于東營(yíng)市東城明月小區(qū)甲區(qū)15號(hào)樓西單元五層501室及地下室,價(jià)款115804.95元,房屋驗(yàn)收合格后,雒某付清房款,并接受房屋。每逾期一天按0.002%支付違約金。2000年6月30日,雒某支付部分房款45000元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將所涉及房屋交付使用,但雒某未支付剩余購(gòu)房款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司索要未果訴至法院,法院審理后依法判決雒某于判決書(shū)生效后十日內(nèi)支付購(gòu)房款70804.95元及違約金16398.43元。判決生效后,雒某未如期履行義務(wù),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

  【執(zhí)行】

  被執(zhí)行人雒某下落不明,除涉案房屋外無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行人向法院申請(qǐng)拍賣涉案樓房清償債務(wù)。執(zhí)行中查明以下事實(shí):一是房產(chǎn)權(quán)屬仍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。因未交清房款,也沒(méi)有到房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,涉案房屋在房產(chǎn)管理部門登記的產(chǎn)權(quán)人仍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。二是涉案房屋由第三人居住。以雒某名義購(gòu)買的涉案房屋由張某居住使用。三是張某居住該房是基于與瀝青公司既簽有購(gòu)房協(xié)議,又有交款的事實(shí)。張某系東營(yíng)市某瀝青有限責(zé)任公司職工,2001年6月至11月間,張某分四次向?yàn)r青公司交納房款120000元。2001年11月6日,張某與瀝青公司訂立購(gòu)房協(xié)議,瀝青公司以總價(jià)款127234.43元賣給張某,除115804.95元由張某承擔(dān)外,余款由瀝青公司承擔(dān),算作公司給員工的福利補(bǔ)貼。并在合同中注明,房款115804.95元(含個(gè)人貸款45000元)在訂立本協(xié)議前己交清,由瀝青公司5日內(nèi)交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。四是雒某與張某同系瀝青公司職工,瀝青公司己停止經(jīng)營(yíng)無(wú)人管理,所有的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)拍賣完畢,等待分配。五是房屋居住人張某拒不遷出,并提出書(shū)面異議。

  該房涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜,能否直接拍賣以清償本案?jìng)鶆?wù)?本案應(yīng)當(dāng)如何執(zhí)行?存在不同意見(jiàn)。

  第一種意見(jiàn)認(rèn)為,涉案房屋屬于被執(zhí)行人雒某的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制執(zhí)行。雒某與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訂立的房屋買賣協(xié)議合法有效,法院的生效判決確認(rèn)了合同的合法性與有效性。雖然因雒某未交清房款,沒(méi)能取得房產(chǎn)管理部門確權(quán)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬在形式要件上存在瑕疵,但法院生效判決己確定了雒某擁有該房屋的合法性。瀝青公司在沒(méi)有合法取得涉案房屋所有權(quán)的情況下擅自處分他人財(cái)產(chǎn),沒(méi)有法律效力,張某居住在該房屋內(nèi)的行為不具有合法性。至于張某因與瀝青公司之間訂立購(gòu)房協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù),屬另一法律關(guān)系,與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)。該房屋屬雒某所有,且其不居住使用,法院強(qiáng)制拍賣涉案房屋清償債務(wù)符合相關(guān)法律規(guī)定。

  第二種意見(jiàn)認(rèn)為,對(duì)張某提出的異議進(jìn)行審查。新《民訴法》第204條規(guī)定,“執(zhí)行過(guò)程中,案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的,人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起15日內(nèi)審查,理由成立的,裁定中止對(duì)該標(biāo)的執(zhí)行;理由不成立的,裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服,認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的,依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無(wú)關(guān)的,可以自裁定送達(dá)之日起15日內(nèi)向人民法院提起訴訟。”具體到本案中,涉案房屋的所有權(quán)問(wèn)題是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)與核心問(wèn)題。涉案房屋是瀝青公司以雒某名義購(gòu)買,又賣給張某?還是瀝青公司未經(jīng)雒某準(zhǔn)許擅自將他人房屋賣給張某?到底該房的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)是誰(shuí)?必須通過(guò)訴訟來(lái)解決。因此,執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)張某提出的書(shū)面異議依法進(jìn)行審查,做出裁定,當(dāng)事人或者張某對(duì)裁定不服時(shí),告知其提起民事訴訟。執(zhí)行機(jī)構(gòu)則應(yīng)當(dāng)中止對(duì)該房屋的處分。

  【評(píng)析】

  一、執(zhí)行異議的定義

  執(zhí)行異議是案外人或當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)人民法院執(zhí)行的特定標(biāo)的物或執(zhí)行程序提出不同意見(jiàn),對(duì)所執(zhí)行標(biāo)的物的全部或部分主張權(quán)利、對(duì)執(zhí)行程序的合法性提出質(zhì)疑,目的是請(qǐng)求人民法院停止強(qiáng)制執(zhí)行行為,使自身合法權(quán)益受到法律保護(hù)。執(zhí)行異議既是案外人權(quán)利免受執(zhí)行行為侵害的司法救濟(jì)途徑,也是保證人民法院正確執(zhí)行的一項(xiàng)重要措施。

  就本案而言,在執(zhí)行過(guò)程中,因法院依法拍賣涉案房屋清償債務(wù)引起房屋居住人張某對(duì)本案所執(zhí)行標(biāo)的物向人民法院提出不同意見(jiàn),是案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物主張權(quán)利,此即執(zhí)行異議。

  二、執(zhí)行異議的法律規(guī)定

  新《民訴法》第二百零二條規(guī)定,“當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的,可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書(shū)面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書(shū)面異議的,人民法院自收到書(shū)面異議書(shū)之日起十五日內(nèi)審查,理由成立的,裁定撤銷或者改正;理由不成立的,裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)裁定不服的,可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。”

  新《民訴法》第二百零四條規(guī)定,“執(zhí)行過(guò)程中,案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的,人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起15日內(nèi)審查,理由成立的,裁定中止對(duì)該標(biāo)的執(zhí)行;理由不成立的,裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服,認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的,依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無(wú)關(guān)的,可以自裁定送達(dá)之日起15日內(nèi)向人民法院提起訴訟。”

  三、提起執(zhí)行異議的條件

  根據(jù)新《民訴法》關(guān)于執(zhí)行異議的規(guī)定,提出執(zhí)行異議應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

  1、主體適格。提出執(zhí)行異議的主體可以是當(dāng)事人、利害關(guān)系人、案外人。當(dāng)事人是案件的申請(qǐng)人、被執(zhí)行人、第三人,以及追加為申請(qǐng)人、被執(zhí)行人的案外人、保證人等。利害關(guān)系人是指非本案的當(dāng)事人,但案件的處理結(jié)果與其有某種權(quán)利義務(wù)關(guān)系或關(guān)聯(lián)。案外人系指當(dāng)事人以外,法院強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的物與其有利益關(guān)系的人。

  2、異議內(nèi)容符合法律規(guī)定。當(dāng)事人、利害關(guān)系人只能對(duì)人民法院“執(zhí)行行為違反法律規(guī)定”的執(zhí)行程序提出異議;案外人只能對(duì)人民法院執(zhí)行行為所涉及的“執(zhí)行標(biāo)的物”提出異議,也就是對(duì)執(zhí)行所涉及標(biāo)的物的實(shí)體權(quán)主張權(quán)利。

  3、提出異議必須在執(zhí)行過(guò)程中。訴訟程序分為審判、執(zhí)行兩個(gè)階段,審、執(zhí)分離己是審判方式改革后所形成的成熟的訴訟模式。執(zhí)行程序開(kāi)始前,不存在“執(zhí)行行為違反法律規(guī)定”的情況,也不會(huì)出現(xiàn)對(duì)“執(zhí)行標(biāo)的物”進(jìn)行“實(shí)體”變現(xiàn)處分的情況。審判階段的“先予執(zhí)行”也有其相應(yīng)的法律規(guī)定。所以執(zhí)行程序啟動(dòng)之前不存在執(zhí)行異議問(wèn)題。執(zhí)行程序結(jié)束后,執(zhí)行行為己經(jīng)結(jié)束、所涉標(biāo)的物的所有權(quán)己經(jīng)轉(zhuǎn)移,如果再提出“異議”,不應(yīng)按“執(zhí)行異議”處理,應(yīng)視為“申訴”,按審判監(jiān)督程序處理。

  4、執(zhí)行異議要以書(shū)面形式。提出異議的主體必須采取書(shū)面形式、并說(shuō)明理由,同時(shí)提供“執(zhí)行行為違法”的事實(shí)或依據(jù)、執(zhí)行標(biāo)的物歸屬的相關(guān)證據(jù),以便執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)所提異議進(jìn)行依法審查。

  本案中,張某向法院提出書(shū)面異議,是案外人對(duì)法院所要拍賣的樓房主張權(quán)利,并提供了相關(guān)證據(jù),符后“執(zhí)行異議”的條件。

  四、執(zhí)行異議的審查

  對(duì)執(zhí)行異議進(jìn)行審查,是處理執(zhí)行異議的必經(jīng)程序。但如何審查,《民訴法》中只對(duì)時(shí)限作了規(guī)定(15天),其余未作明確規(guī)定。實(shí)踐中往往按下列程序處理:

  1、對(duì)執(zhí)行異議的條件進(jìn)行審查。也就是異議主體是否適格、是否以書(shū)面形式、是否在執(zhí)行過(guò)程中提出、異議內(nèi)容是否符合規(guī)定。對(duì)符合條件的予以受理,對(duì)不符合條件的不予受理。

  2、進(jìn)行聽(tīng)證。法院舉行聽(tīng)證會(huì),通知與案件相關(guān)的各方當(dāng)事人、利害關(guān)系人、案外人到庭參與聽(tīng)證,法院將異議人提供的證據(jù)讓各方進(jìn)行質(zhì)證,其他人提供的證據(jù)及法院收集的證據(jù)也要進(jìn)行質(zhì)證,通過(guò)質(zhì)證意見(jiàn)對(duì)證據(jù)進(jìn)行綜合認(rèn)證。

  3、合議庭合議。執(zhí)行異議是執(zhí)行程序中的重大事宜,依照相關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)由三名執(zhí)行員組織合議庭進(jìn)行合議,按照合議庭評(píng)議案件的原則作出裁定。

  本案中,張某向法院提出異議并提供了相關(guān)證據(jù),執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)組織人員組成合議庭,召開(kāi)聽(tīng)證會(huì),對(duì)案外人提供的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證,根據(jù)質(zhì)證意見(jiàn)作出裁決意見(jiàn)。

  五、對(duì)執(zhí)行異議的處理

 ?。ㄒ唬?、對(duì)當(dāng)事人、利害關(guān)系人執(zhí)行異議的處理

  法院組成合議庭,依法按程序?qū)?zhí)行行為的合法性進(jìn)行審查,理由成立的,裁定撤銷或者改正;理由不成立的,裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)裁定不服的,可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。

 ?。ǘ?、對(duì)案外人執(zhí)行異議的處理

  1、理由成立的,裁定中止對(duì)該標(biāo)的執(zhí)行。

  《執(zhí)行規(guī)定》第72條規(guī)定,“案外人提出異議的執(zhí)行標(biāo)的物是法律文書(shū)指定交付的特定物的,經(jīng)審查認(rèn)為案外人異議成立的,經(jīng)報(bào)院長(zhǎng)批準(zhǔn),裁定對(duì)生效法律文書(shū)中該項(xiàng)內(nèi)容中止執(zhí)行。”案外人對(duì)法律文書(shū)指定交付的特定物提出的異議,事實(shí)上是對(duì)生效法律文書(shū)中實(shí)體問(wèn)題裁決的正確性提出質(zhì)疑。這種異議涉及到審判程序中對(duì)實(shí)體權(quán)利的處理,執(zhí)行機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)對(duì)己生效法律文書(shū)進(jìn)行審查,執(zhí)行人員如果認(rèn)為生效法律文書(shū)確定的內(nèi)容確有錯(cuò)誤,也就是說(shuō)案外人異議成立,應(yīng)當(dāng)提出書(shū)面意見(jiàn),報(bào)請(qǐng)?jiān)洪L(zhǎng)審查處理。同時(shí)裁定中止執(zhí)行,等待審判監(jiān)督程序后對(duì)案件的裁決結(jié)果,再?zèng)Q定案件是否繼續(xù)執(zhí)行。這在《民訴法意見(jiàn)》第258條中也作出了相應(yīng)規(guī)定。

  《執(zhí)行規(guī)定》第73條規(guī)定,“執(zhí)行標(biāo)的物不屬于生效法律文書(shū)指定交付的特定物,經(jīng)審查認(rèn)為案外人異議成立,報(bào)經(jīng)院長(zhǎng)批準(zhǔn),停止對(duì)標(biāo)的物的執(zhí)行。己經(jīng)采取執(zhí)行措施的應(yīng)當(dāng)裁定立即解除或撤銷,并將標(biāo)的物交還案外人。”案外人只對(duì)執(zhí)行程序中涉案標(biāo)的物提出的異議,事實(shí)上是阻止執(zhí)行程序中對(duì)該標(biāo)的的強(qiáng)制執(zhí)行,目的是對(duì)執(zhí)行程序中所涉標(biāo)的主張部分或全部權(quán)利。如果理由成立,也應(yīng)裁定中止對(duì)該標(biāo)的物的執(zhí)行。

  2、理由不成立的,裁定駁回。

  執(zhí)行機(jī)構(gòu)通過(guò)組成合議庭對(duì)案外人提供的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證、認(rèn)證,認(rèn)為案外人異議證據(jù)不充分、理由不成立,及時(shí)依法裁定駁回。

  3、案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服,認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的,依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無(wú)關(guān)的,可以自裁定送達(dá)之日起15日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

  本案中,綜合案情及案外人提供的證據(jù),足以確定該涉案房屋是瀝青公司以雒某名義購(gòu)買后,以單位內(nèi)部分房的形式將房屋賣給了張某。該房屋不是據(jù)以執(zhí)行的生效法律文書(shū)中確定的特定標(biāo)的物。故法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)裁定異議成立,中止對(duì)該房屋的執(zhí)行。如果當(dāng)事人不服,可在法定期限內(nèi)向人民法院提起訴訟。

  六、案件引發(fā)的思考

  之所以對(duì)涉案房屋的執(zhí)行存在分歧,涉及到了執(zhí)行的程序與標(biāo)的的實(shí)體問(wèn)題。張某作為案外人居住在涉案房屋內(nèi),如果不涉及到所有權(quán)問(wèn)題,強(qiáng)制執(zhí)行該房還債應(yīng)當(dāng)是法律允許的。民訴法修訂以后,加強(qiáng)了對(duì)案外人合法財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度,賦予了當(dāng)事人、案外人對(duì)執(zhí)行行為的監(jiān)督權(quán),提供了法定的執(zhí)行救濟(jì)程序。人民法院在執(zhí)行中,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行法律,注重按照法定程序保護(hù)當(dāng)事人、案外人的救濟(jì)權(quán)利。(山東省東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)人民法院·李鳳華 陳茂杰)

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