關于二手房交易的法律知識

發(fā)布日期：2015-01-15 作者：110網(wǎng)律師

二手房買賣是指房屋所有權人將其擁有所有權的存量房屋出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
　　二手房交易應進行相應的調查與審核，包括：
　　一、權屬審查
　　購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。沒有依法進行產(chǎn)權登記并取得房地產(chǎn)權屬證書的房屋，不得買賣。
　　為慎重起見，購買者應當向房地產(chǎn)登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權爭議。
　　二、共有財產(chǎn)審查
　　二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，應當審查(提交)共有權人同意轉讓的書面證明。
　　審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權人。
　　我國婚姻法規(guī)定，實行夫妻共同財產(chǎn)制為主，約定個別財產(chǎn)制為補充的婚姻財產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權人為一人，也應征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產(chǎn)協(xié)議。
　　三、權利限制審查
　　二手房交易前，賣方應當審查司法機關有無依法裁定查封的情況，一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。
　　二手房交易前，買方人應當審查行政機關決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權的情況。一般說來有權對房地產(chǎn)采取查封措施的行政機關有稅務機關、海關、公安機關等。有權采取限制措施的有建設行政管理機關。
　　四、他項權利設置審查
　　購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押應當取得出賣人已經(jīng)通知抵押權人的書面證據(jù)，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
　　五、優(yōu)先購買權審查
　　共有的二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權。已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權。這種出租關系不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪。
　　如果沒有取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權的書面文件，買房人應當注意買賣合同被宣告無效的風險。
　　購買人應當注意，以下情形的二手房禁止買賣：
　　(1)司法機關和行政機關依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權利的；
　　(2)依法收回土地使用權的；
　　(3)共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
　　(4)權屬有爭議的；
　　(5)未依法登記領取權屬證書的；
　　(6)已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權人的；
　　(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

一、購新房確認房地產(chǎn)開發(fā)商“五證兩書”

　　根據(jù)相關規(guī)定，房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售必須辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，通常稱為“五證”。

　　以上“五證”基本是按照上述順序逐步辦理的，也是環(huán)環(huán)相扣的。作為普通購房者，無須記住那么多證，只需記住《商品房預售許可證》便可。“兩書” 即《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》。

　　二、二手房交易需查驗的證件

　　首先讓賣方提供合法的證件：產(chǎn)權證書(《房屋所有權證》和《土地使用權證》)、身份證件、資格證件以及其它證件，再向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源，查驗房屋有無債務負擔。

二、二手房買賣過程中，一般要做以下四步工作：
　　首先，核查賣方信息，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。
　　產(chǎn)權證書是指房屋所有權證和土地使用權證。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。其他證件是指：出租房產(chǎn)，主要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權的書面協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權的書面協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
　　第二步：仔細查看產(chǎn)權證，有過抵押的房子在房產(chǎn)證上會有體現(xiàn)，會注明抵押的情況，所以看房產(chǎn)證也是看該房有沒有設定抵押的方法之一。
　　第三步：到房管部門查驗所購房產(chǎn)。
　　查驗內容：1、房主姓名。2、檔案文號，即該宗交易的文件編號。3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期。4、成交價格。5、其他內容，如房屋平面圖等。
　　第四步：查驗房屋有無債務負擔。
　　該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務和責任，必須查驗有關的證明文件。包括抵押貸款的合同、租約等，還應了解貸款額度和償還額度、利息和租金的金額。另外，購房者還要了解房屋是否被法院查封等。

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