（一）首部

1、判決書字號

一審判決書：海南省儋州市人民法院（2001）儋民初字第163號。

二審判決書：海南省海南中級人民法院（2002）海南民終字第21號。

2、案由：房屋買賣糾紛。

3、訴訟雙方

原告（上訴人）：肖某某，男，48歲，福建省泉州市人，現(xiàn)住那大晨光購物中心X棟X號。

被告（被上訴人）：海南省儋州市康樂實業(yè)股分有限公司。

第三人（被上訴人）：傅某某，女，28歲，儋州市人，現(xiàn)住那大立新街X號。

4、審級：二審。

5、審判機關(guān)和審判組織

一審法院：儋州市人民法院。

合議庭組成人員：審判長：黃衛(wèi)；審判員：鐘山雨；代理審判員：陳子強。

二審法院：海南省海南中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：吳青；審判員：梁振文；代理審判員：陳瓊清。

6、審結(jié)時間：一審審結(jié)時間：2001年7月6日。

二審審結(jié)時間：2002年7月3日。

（二）一審情況

1、一審訴辯主張

原告肖某某訴稱：1996年10月10日，我與被告簽訂一份《財產(chǎn)租賃合同》，合同約定，由被告將晨光購物中心第X棟X、06號房屋出租給我，租期從1996年10月10日至2005年4月30日止，我一次性交付全部租金65000元。但被告違約，于1999年11月2日，在未告知我的情況下，將我承租的房屋出賣給第三人傅某某。被告的行為侵害了我的優(yōu)先購買權(quán)，請求法院判令被告與第三人的房屋買賣無效，在同等條件下，我享有優(yōu)先購買權(quán)。

被告海南省儋州市康樂實業(yè)股份有限公司未作答辯，也未到庭參加訴訟。

第三人傅某某述稱，原告所說不屬實，我購買房屋是通過法院拍賣取得的，我已辦理了土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證，房屋買賣關(guān)系有效。

2、一審事實和證據(jù)

本案經(jīng)審理查明：1996年10月10日，原告肖某某與被告康樂公司簽訂一份《財產(chǎn)租賃合同》，約定原告承租被告位于晨光商場第X棟X、06號鋪面，租期10年，租金一次性支付，共65000元。合同簽訂后，原告依約交納65000元租金。1998年11月10日，原告將晨光商場第X棟X、06號鋪面轉(zhuǎn)租第三人傅某某的丈夫林鴻壯使用，租期4年，租金每年12500元，協(xié)議簽訂后，付清兩年租金25000元，并于1998年11月25日開始使用該房。

1999年10月間，本院在執(zhí)行（1999）儋法執(zhí)公字第278號申請執(zhí)行人儋州市那大信用社與被執(zhí)行人儋州市康樂公司借款合同糾紛一案時，依法查封了康樂公司所有的晨光購物中心第4、5、X棟房屋，經(jīng)儋州市房產(chǎn)管理所評估后，將被告康樂公司的X棟X、06號房屋出賣給第三人傅某某，同時，傅某某也已經(jīng)國土、房產(chǎn)部門辦理了合法證書。2000年1月10日，本院以（1999）儋法執(zhí)公字第278-1號公告，督促承租在晨光商場第4、5、X棟的業(yè)主遷出，將房屋交付競買人使用。

上述事實，有原告提交財產(chǎn)租賃合同、收據(jù)、第三人提供的房屋所有權(quán)證，國有土地使用權(quán)證，本院（1999）儋法執(zhí)字第278-1號公告等證據(jù)證實。

3、一審判案理由

位于晨光商場第X棟X、06號房屋是肖某某向康樂公司租賃的鋪面。肖某某租賃取得后，又轉(zhuǎn)租給第三人傅某某之丈夫林鴻壯。1999年間，本院在執(zhí)行申請執(zhí)行人儋州市那大信用社與被執(zhí)行人康樂公司借款合同糾紛一案中，依法查封了第X棟X、06號房屋，并公告對該房屋進行公開拍賣，以得款抵償那大信用社債務(wù)。第三人傅某某在購買該房后，辦理了土地、房屋等合法手續(xù)，該房屋買賣合法有效。

4、一審定案結(jié)論

儋州市人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第130條、第64條之規(guī)定，判決如下：駁回肖某某的訴訟請求。

（三）二審訴辯主張

一審判決后，肖某某不服，上訴稱：1999年11月22日，康樂公司和儋州法院串通，暗中把晨光商場第X棟X、06號鋪面私自賣給傅某某，從未通知該房承租人（上訴人），顯然康樂公司與法院這種做法是違法的，儋州法院在2000年1月10日張貼了（1999）儋法執(zhí)公字第278-1號公告，其內(nèi)容不真實，公告所稱的房屋進行“公開變賣”絕無此事。我享有優(yōu)先購買權(quán)，這是法律賦于承租人的合法權(quán)利，應(yīng)受法律保護，一審判決錯誤，請求二審法院改判。

（四）二審事實和證據(jù)

海南省海南中級人民法院在二審中查明：1996年10月10日，康樂公司與肖某某簽訂一份《財產(chǎn)租賃合同》。合同約定，肖某某承租康樂公司位于晨光商場第X棟X、06號鋪面，租期10年，租金65000元，一次性交付清。合同還約定，在租賃期間，出租方如將出租財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方，不必征求承租方同意，但應(yīng)告知承租方所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況。合同簽訂后，肖某約交納65000元。1998年11月10日，肖某晨光商場第X棟X、06號鋪面轉(zhuǎn)租給傅某某的丈夫林鴻壯使用，租期4年，租金每年12500元。協(xié)議簽訂后，林鴻壯付給肖2年租金25000元，并于1998年11月25日開始使用該房。1999年10月間，儋州市法院在執(zhí)行（1999）儋法執(zhí)字第278號申請執(zhí)行人儋州那大信用社與被執(zhí)行人儋州康樂公司借款合同糾紛一案時，依法查封了康樂公司所有晨光商場中心第4、5、X棟房屋，經(jīng)儋州法院依法公開拍賣這些房屋，并經(jīng)國土、房產(chǎn)部門辦理了土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的過戶手續(xù)。2000年1月10日，儋州市法院以（1999）儋法執(zhí)公字第278-1號公告，督促承租在晨光商場第4、5、X棟的業(yè)主遷出，將房屋交付競買人使用。

（五）二審判案理由

二審法院認(rèn)為，位于晨光商場第X棟X、06號房屋是肖某某向康樂公司租賃的鋪面。1999年間，儋州法院在執(zhí)行申請人儋州市那大信用社與被執(zhí)行人康樂公司借款合同糾紛案中，依法查封了第X棟X、06號房屋，并對該房屋進行公開拍賣，以抵償那大信用社的債務(wù)，且傅某某在公開競買到該房屋后，已辦理了國土、房產(chǎn)合法證，取得該房屋的合法使用權(quán)和所有權(quán)。而肖某某與康樂公司簽訂《財產(chǎn)租賃合同》時，雙方已約定“在租賃期間，出租人如將出租財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移第三者，不必征求承租方同意，但應(yīng)告知承租方所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況，鑒于肖某某在簽訂租賃合同時已放棄其對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)。綜上，傅某某取得晨光商場第X棟X、06號房屋合法有效；而肖某某主張自己應(yīng)有該房屋的優(yōu)先購買權(quán)不予支持。

（六）二審定案結(jié)論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第1項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

（七）解說

本案雙方爭議的焦點是肖某某是否具有法律上規(guī)定的承租人在出租人出賣所租財產(chǎn)時，在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)和傅某某的買賣房屋是否有效問題。我們認(rèn)為：1、該房屋不是出租人康樂公司出賣該房屋，而是出租人康樂公司拖欠那大信用社借款而無償還能力清償債務(wù)時，依法被儋州市法院查封，并通過公開拍賣的方式，以抵償那大信用社的債務(wù)，因此，不存在優(yōu)先購買權(quán)的問題，而是公開公平競買，法院的公開拍賣并無不當(dāng)，并沒有違法操作。2、依照有關(guān)法律規(guī)定，出租人出賣所租財產(chǎn)的，應(yīng)事先通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，但出租人與承租人另有約定的，從其約定。本案中，肖某某與康樂公司簽訂《財產(chǎn)租賃合同》時，雙方已約定，“在租賃期間，出租方如將出租財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方，不必征求承租方同意，但應(yīng)告知承租方所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情況”?？禈饭境鲑u其所承租的房屋，肖某某在簽訂合同時，已放棄其對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)，也不能向法院請求取得優(yōu)先購買權(quán)。3、1999年間，儋州市法院在執(zhí)行申請人儋州市那大信用社與被執(zhí)行人康樂公司借款合同糾紛案中，依法查封了第X棟X、06號房屋，并對該房屋公告進行公開拍賣，傅某某在公開公平競買中，買了該房屋，且又通過國土、房產(chǎn)部門辦理了合法權(quán)證，這一系列行為，不但形式上合法，內(nèi)容上也體現(xiàn)了手續(xù)完備、合法。因此，傅某某的購房是合法有效的，應(yīng)受法律保護，肖某某主張傅某某與康樂公司之間的房屋買賣關(guān)系無效，毫無事實根據(jù)和法律依據(jù)，本院對其請求不予支持，應(yīng)予駁回。