登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經(jīng)另一方同意將該房屋擅自處理，該如何處理？

發(fā)布日期：2012-08-23 作者：潘熙律師

對于絕大多數(shù)普通百姓來說，離婚時最大的財產(chǎn)處理難題就是房產(chǎn)的分割，因此，離婚后房產(chǎn)如何分割就成為雙方爭議的最大問題。在漫長的離婚談判或者離婚訴訟中，如何能夠保證財產(chǎn)的安全，尤其是一方想要擅自轉讓房屋所有權應該如何處理呢？
相關案例：
張某與劉某經(jīng)人介紹相識，于2000年5月登記結婚。2002年，夫妻二人以劉某的名義在上海市購置了價值30萬元的住房一套。后二人生活矛盾不斷，故2003年6月，張某以夫妻感情破裂為由，向上海市某區(qū)人民法院提起離婚訴訟。在劉某堅決反對離婚的前提下，一審法院認為，二人感情基礎尚可，感情存在挽回的可能，因此沒有準予離婚。2004年1月12日，張某再次向法院提起離婚訴訟。2004年1月21日，劉某在未同張某商議的情況下，擅自將雙方共有的房屋以40萬元的價格轉讓（原告聲稱市場價格約為60萬元左右）給無利害關系第三人。對于40萬元賣房款的去向，劉某聲稱其中31萬用于歸還共同債務，剩余9萬元用于其他家庭開支，只剩余2萬余元可以作為共同財產(chǎn)分割。一審法院認為：（1）原、被告夫妻感情已破裂。（2）被告在訴訟期間房屋買賣行為符合國家關于房屋買賣的相關規(guī)定，與法不悖，被告實際取得房款40萬元，并無存在惡意轉讓現(xiàn)象。原告認為市場價格為60萬元沒有依據(jù)，本院不予支持?？紤]到本案被告買賣房屋的實際情況，結合當前市場房價的現(xiàn)實價值，對售房款40萬元酌情分配，男方分得22萬，女方分得18萬。
法律問題探析：問題之一：被告劉某是否構成“離婚期間擅自轉移財產(chǎn)”？問題之二：被告劉某是否應當承擔法律責任？如何承擔法律責任？
對于什么階段是“離婚期間”，法律并無明文界定。我們認為，廣義的離婚期間，是指雙方已正式開始就離婚問題進行談判到辦理完畢離婚手續(xù)之間的時間段。狹義的離婚期間，是指一方已向法院起訴立案，至法院判決終結前的時間段。我們認為，《婚姻法》47條，應當指狹義概念。
本案中，雖然原告聲稱被告適用故意不接傳票的方式拖延時間賣方，但立案時間在被告賣房前十余天，沒有直接證據(jù)顯示被告是在收到法院傳票后賣房。目前，法院采用郵寄送達回執(zhí)寄送很大程度上依賴當事人自覺，萬一當事人不理睬法院，或聲稱沒有收到，法院往往也沒有辦法。這是法院送達的問題，不屬我們探討之列。雖然從理論上完全可以推定被告劉某收到了法院的判決，但由于證據(jù)不足，故不能認定劉某是明知處于“離婚期間”而擅自賣房。
劉某應該構成“擅自轉讓”?！痘橐龇ā返?/span>17條第2款規(guī)定“夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權”。不能要求夫妻之間，對于一些雞毛蒜皮的小事都要雙方同意，但對于出賣房屋這樣重大生活資料，一方不與另一方商議，應當對其財產(chǎn)處理權構成了侵害，應該構成“擅自”。
劉某轉讓房屋的行為，是否給原告造成損害的問題，也即是否構成“低價轉讓”？這個問題關鍵在于，劉某轉讓房屋的價格是否與市場價格相符。對此，原告向法院提交了一些同地段、同朝向的房屋出售價格作為依據(jù)，并申請了法院對房屋價格進行評估。但是，法院以房屋轉賣為由，沒有準予原告的申請。我們認為，因為劉某擅自轉讓行為，才導致張某不能對原共有房屋價值進行評估。若最終因為客觀原因不能評估，造成不能評估的原因在于被告劉某。因此，我們認為法院應參照同一地段類似房屋的市場價格作為評判上訴人損失的依據(jù)。在同等情況下，法院應盡量對房屋進行評估，這樣認定原告是否因被告擅自轉讓而造成損失更為準確。
被告劉某是否應該承擔損害賠償責任呢？我們認為不論劉某是否構成主觀擅自轉讓的惡意，但其應當知道轉讓房屋應與原告商議，故劉某在主觀上仍存在過錯，其客觀擅自轉讓的行為已經(jīng)構成。因此，不論其對房屋轉讓價格是否有足夠合理的認識，只要轉讓價格明顯低于市場價格一經(jīng)認定，劉某便應當承擔侵權的法律后果。
通過以上這個案例，我們可以看出，由于夫妻之間的特殊關系，對于一方擅自出賣房屋的防范、救濟和懲罰的途徑，實踐中還給一些“壞人”以可趁之機。對于一方可能轉讓的房產(chǎn)，如果經(jīng)濟實力允許，我們還是建議申請法院進行財產(chǎn)保全，在訴訟期間凍結查封該房產(chǎn)。但如果一審法院不予判離，這些錢款就可能“打水漂”了，可能會白白花掉幾千元，因此，申請財產(chǎn)保全一定要有破財?shù)男睦頊蕚洹?/font>
有些地區(qū)對房地產(chǎn)登記規(guī)定了異議登記制度。比如根據(jù)北京、上海等地的房地產(chǎn)登記管理條例，如果另一方可能出賣房屋，且產(chǎn)權證為另一方一人名下，一方可以持結婚證到房地產(chǎn)交易中心辦理異議登記，可以保證在3個月內(nèi)房產(chǎn)信息中有自己對該套房產(chǎn)的權利異議登記，但如果買家執(zhí)意要買，雖不能阻止房產(chǎn)的交易，但可以為以后打宣告該交易行為無效的官司或追究另一方擅自轉移共同財產(chǎn)的官司提供有力的證據(jù)，花費也不多，不足百元的手續(xù)費，因此，還是建議當事人去登記一下。

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