張先生通過中介公司買房子，在中介幫助下與房東簽訂一份“房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議”（以下簡稱“居間協(xié)議”），約定房價(jià)款200萬元，并向房東支付定金5萬元。“居間協(xié)議”的一個(gè)附件是“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”（以下稱“買賣協(xié)議”），“買賣協(xié)議”由買賣雙方單獨(dú)簽訂，對(duì)雙方的買賣條件和交易流程進(jìn)行了詳細(xì)約定?！　「鶕?jù)“買賣協(xié)議”的約定，雙方買賣關(guān)系已成立，為交易過戶的需要，雙方應(yīng)在確定的日期內(nèi)簽訂示范文本的“上海市房地產(chǎn)買賣合同”，并誠信履行協(xié)議約定的交易流程。如一方違約，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。此后由于房價(jià)上漲，房東不久即表示不愿簽訂“買賣合同”
　　，但同意承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)過協(xié)商，房東向張先生雙倍返還了定金。張先生本以為此事就這樣結(jié)束了。然而，中介公司卻要求他支付2萬元的傭金。由于正式買賣合同未簽成，張先生不同意支付傭金，卻被中介告到法院。更讓張先生不解的是，法院一審和二審均支持了中介公司的訴訟請求，判決張先生支付全額傭金。
　　原來，法院認(rèn)為，張先生簽訂的“居間協(xié)議”不僅是定金協(xié)議，其附件“買賣協(xié)議”已具備了買賣合同的實(shí)質(zhì)性要件，上述協(xié)議簽訂后，買賣雙方的房屋買賣合同關(guān)系就已經(jīng)成立了。而合同法關(guān)于居間公司收取傭金的依據(jù)，是促使“合同成立”。既然買賣雙方的房屋買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立，中介公司當(dāng)然有權(quán)收取傭金。而如果買賣合同關(guān)系沒有成立，則張先生只需向中介公司支付居間服務(wù)必要的費(fèi)用，不必支付全額傭金。
　　事實(shí)上，一旦買賣雙方建立了房屋買賣合同關(guān)系，在對(duì)方違約的情況下，購買方作為守約方的，既可以選擇要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，也可以選擇要求繼續(xù)履行買賣合同。
　　本案中，張先生沒有意識(shí)到所簽訂的“買賣協(xié)議”的本質(zhì)就是“買賣合同”，這使其既喪失了要求繼續(xù)履行“買賣協(xié)議”的機(jī)會(huì)，也對(duì)解除“居間協(xié)議”和“買賣協(xié)議”的成本估計(jì)不足，受到了不應(yīng)有的損失。而這些恰恰是普通購房者在簽訂相關(guān)協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)特別需要注意和重視的，也是買賣房屋最好請律師的意義所在。（張建偉 祝文龍）