上訴人（原審原告）張桂春。 　　
被上訴人（原審被告）北京市新興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司。
被上訴人（原審被告）北京天潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司。


　　一、案情
　　1997年4月，張桂春經(jīng)所在的北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，在其原宅基地（豐臺(tái)區(qū)梆子井村12號(hào)，后變更為21號(hào)）上原拆原建房屋，用地面積222平方米。1999年6月9日，張桂春之妻劉桂伏以該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所注冊(cè)成立北京景德苑陶瓷技術(shù)研究所，并在此經(jīng)營(yíng)。2002年7月1日，北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)人民政府建設(shè)委員會(huì)證明：“茲證明北京市景德苑陶瓷技術(shù)研究所于1999年6月成立。在北京市工商行政管理局豐臺(tái)分局依法注冊(cè)。企業(yè)地點(diǎn)位于北京市豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺梆子井21號(hào)，其房產(chǎn)權(quán)為張桂春所有。我單位同意此房產(chǎn)于注冊(cè)日起作為商業(yè)用房”。房屋翻建前，張桂春以該院內(nèi)房屋30平方米開(kāi)辦了私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)北京市盛吉祥燃?xì)庠罹呓?jīng)營(yíng)處，并一直在經(jīng)營(yíng)。
　　依據(jù)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、北京市重大工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室京計(jì)投資文[2003]552號(hào)《關(guān)于印發(fā)2003年北京市60項(xiàng)重大建設(shè)項(xiàng)目的通知》，安定至草橋220千伏輸電線路工程被列為北京市60項(xiàng)重大建設(shè)項(xiàng)目之一。北京市新興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱新興公司）于2003年4月25日取得了京國(guó)土房管豐拆許字（2003）第018號(hào)房屋拆遷許可證，負(fù)責(zé)對(duì)上述項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的房屋及附屬物進(jìn)行拆遷，張桂春之房屋位于拆遷范圍內(nèi)。同年6月13日、6月27日，新興公司、北京市豐臺(tái)區(qū)人民政府征地拆遷辦公室分別向被拆遷人發(fā)布公開(kāi)信，對(duì)拆遷相關(guān)事宜予以說(shuō)明，明確：本次拆遷的依據(jù)是《北京市城市房屋拆遷管理辦法》和市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)（北京市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)）的通知》及有關(guān)政策規(guī)定。被拆遷房屋及附屬物的估價(jià)，按照《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）》執(zhí)行，以受委托評(píng)估單位“北京天潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限責(zé)任公司”的評(píng)估為準(zhǔn)。在此之前，新興公司委托北京天潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱天潤(rùn)公司）對(duì)被拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋及附屬物等拆遷標(biāo)的物進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地測(cè)量評(píng)估。2003年7月1日，在評(píng)估報(bào)告未送達(dá)張桂春的情況下，新興公司與張桂春簽訂了《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》。協(xié)議第三條約定：經(jīng)北京天潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)估，被拆遷房屋所在地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)為2900元/建筑平方米，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為800元/建筑平方米，被拆遷房屋容積率修正系數(shù)為1.3，區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)合計(jì)985 931.80元，重置成新價(jià)合計(jì)為172 742.46元；附屬物作價(jià)104 575.92元，被拆遷房屋補(bǔ)償款共計(jì)1 263 250.18元，拆遷補(bǔ)助費(fèi)（含搬家補(bǔ)助費(fèi)4314.80元、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)15 000元、停產(chǎn)停業(yè)損失258 888元等其他補(bǔ)助費(fèi)）328 742.80元。協(xié)議簽訂后，張桂春依該協(xié)議數(shù)額領(lǐng)取了1 591 992.98元，并將房屋交新興公司拆除。2005年5月23日，張桂春之妻代收了涉案房屋的評(píng)估報(bào)告，該報(bào)告記明估價(jià)期日為2003年2月15日，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格總額為1 263 250.18元，制作日期為2003年4月20日。
　　后張桂春起訴到法院（以下簡(jiǎn)稱原審法院）稱： 2003年7月1日，我與新興公司簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該房屋的拆遷評(píng)估報(bào)告是北京天潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司于2003年4月20日出具的。但直到2005年5月23日，天潤(rùn)公司才向我送達(dá)評(píng)估報(bào)告和評(píng)估明細(xì)表。對(duì)照評(píng)估報(bào)告及其它拆遷評(píng)估文件，我發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告多處與事實(shí)不符。我的住宅經(jīng)批準(zhǔn)已變成商業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)按照非住宅房屋的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估并給予補(bǔ)償；同時(shí)，該評(píng)估報(bào)告也沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，有失客觀、公正、公平。故請(qǐng)求確認(rèn)我與新興公司簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效；新興公司、天潤(rùn)公司給付我拆遷補(bǔ)償款515.4萬(wàn)元（含區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、房屋重置成新價(jià)、無(wú)法搬運(yùn)的半成品補(bǔ)償、非住宅用房補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償款之和的雙倍與已得補(bǔ)償款之差額部分）。
　　新興公司辯稱，我公司依據(jù)天潤(rùn)公司的評(píng)估數(shù)據(jù)與張桂春簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，張桂春并未提出異議，且已領(lǐng)取補(bǔ)償款，我公司無(wú)任何違法行為；張桂春的房屋是在原宅基地的基礎(chǔ)上翻建而來(lái)，批文性質(zhì)為宅基地翻建房，張桂春要求按照非住宅房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)予以評(píng)估沒(méi)有依據(jù)；協(xié)議補(bǔ)償款與評(píng)估報(bào)告的補(bǔ)償數(shù)額是一致的，我公司沒(méi)有實(shí)施任何欺詐行為。張桂春之請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)，請(qǐng)求駁回張桂春的起訴。
　　天潤(rùn)公司辯稱，我公司經(jīng)入戶完成實(shí)地測(cè)量，依法出具了評(píng)估報(bào)告，張桂春未提出異議。張桂春與新興公司簽訂的《北京市住宅房屋貨幣補(bǔ)償協(xié)議》第三條明確載明了我公司評(píng)估確定的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和補(bǔ)償金額，張桂春對(duì)此是知情的，且未提出異議。盧溝橋鄉(xiāng)建委僅提到張桂春的房屋可做營(yíng)業(yè)用房使用，但并未也無(wú)權(quán)改變?cè)撏恋氐氖褂眯再|(zhì)，張桂春要求按非住宅房屋進(jìn)行評(píng)估于法無(wú)據(jù)，不同意張桂春的訴訟請(qǐng)求。
　　二、審理結(jié)果
　　原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，新興公司作為拆遷人，依據(jù)評(píng)估報(bào)告與張桂春簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，張桂春認(rèn)可該協(xié)議，領(lǐng)取了補(bǔ)償款并已將房屋交新興公司拆除。至此雙方協(xié)議已履行完畢?，F(xiàn)張桂春以其未收到評(píng)估報(bào)告為由翻悔，因雙方簽約時(shí)張桂春對(duì)拆遷款的數(shù)額并未提出異議、拆遷補(bǔ)償款即是按照評(píng)估報(bào)告的數(shù)額確定，張桂春主張的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)亦無(wú)合法依據(jù)，且雙方簽訂的拆遷協(xié)議不具有《中華人民共和國(guó)合同法》第52條規(guī)定的法定無(wú)效的情形，因此雙方簽訂的拆遷協(xié)議應(yīng)為有效合同。關(guān)于張桂春要求對(duì)其房屋按照商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估一節(jié)，因其房屋為非商業(yè)用房，僅是以其房屋為注冊(cè)地領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，新興公司已向其支付了停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)，故對(duì)張桂春以此要求確認(rèn)其與新興公司簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效的請(qǐng)求不予支持。綜上，張桂春要求確認(rèn)拆遷協(xié)議無(wú)效，以及評(píng)估結(jié)果存在嚴(yán)重漏評(píng)、錯(cuò)評(píng)的訴求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。但應(yīng)指出，新興公司作為拆遷人，在未向被拆遷人張桂春送達(dá)評(píng)估報(bào)告的情況下，即與張桂春簽訂拆遷協(xié)議，其行為確有失當(dāng)之處，對(duì)此予以批評(píng)。故法院判決：駁回原告張桂春的全部訴訟請(qǐng)求。
　　一審宣判后，張桂春不服向二審法院提起上訴，認(rèn)為一審法院認(rèn)定拆遷協(xié)議為有效合同依據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤。協(xié)議的簽訂和履行是在被上訴人違反法定程序、惡意串通，使上訴人在受欺詐的情況下做出的，并非上訴人的真實(shí)意思表示，依法應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。被拆遷房屋屬于商業(yè)用房，按住宅房屋補(bǔ)償是違法的、無(wú)效的。請(qǐng)求撤銷原判，支持其原訴請(qǐng)求。
　　二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同雙方當(dāng)事人經(jīng)要約、承諾，實(shí)現(xiàn)合意，合同即告成立，依法成立的合同自成立時(shí)生效。在本案的拆遷過(guò)程中，新興公司委托天潤(rùn)公司進(jìn)行實(shí)地評(píng)估，新興公司作為拆遷人，按評(píng)估確定的數(shù)額與被拆遷人張桂春簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，合同雙方具有拆遷協(xié)議主體資格，合同內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。盡管相關(guān)拆遷管理法規(guī)規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定，對(duì)當(dāng)事人協(xié)商補(bǔ)償款數(shù)額進(jìn)行了意思表示的限制，但此程序終歸屬于合同簽訂前的要約、承諾過(guò)程。從操作程序看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估及補(bǔ)償協(xié)議簽訂具有先后順序，法意在于賦予被拆遷人享有對(duì)評(píng)估報(bào)告的知情權(quán)及相反情形下的補(bǔ)償協(xié)議拒簽權(quán)，即在被拆遷人未獲知評(píng)估結(jié)果前，其有權(quán)拒簽補(bǔ)償協(xié)議。本案中，在補(bǔ)償協(xié)議簽訂前，拆遷人新興公司、北京市豐臺(tái)區(qū)人民政府征地拆遷辦公室二次發(fā)布拆遷公告，明確告知拆遷所依據(jù)的文件，作為被拆遷人的張桂春，基于對(duì)拆遷利益的謹(jǐn)慎注意，其有權(quán)利也有義務(wù)了解相關(guān)文件的規(guī)定，對(duì)其中規(guī)定的被拆遷人所享有的知情權(quán)及相反情形下的拒簽權(quán)，應(yīng)屬明知。尤其是在評(píng)估單位已到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地測(cè)量評(píng)估，補(bǔ)償協(xié)議第三條明確載有“經(jīng)北京天潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)估”的字樣后，張桂春未曾向拆遷單位或評(píng)估單位索要評(píng)估報(bào)告，便與拆遷單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議，本院視其對(duì)涉己權(quán)益未盡注意義務(wù)，合同風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)。現(xiàn)其以拆遷、評(píng)估單位未先期送達(dá)評(píng)估報(bào)告為由要求認(rèn)定補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效之請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。就此環(huán)節(jié)，本院需明確指出，拆遷單位或者評(píng)估單位有義務(wù)向被拆遷人送達(dá)評(píng)估報(bào)告，以切實(shí)維護(hù)被拆遷人的知情權(quán)。本案中，新興公司雖通過(guò)補(bǔ)償協(xié)議中的補(bǔ)償數(shù)額間接告知了評(píng)估結(jié)果，但對(duì)構(gòu)成明細(xì)未盡告知義務(wù)實(shí)屬不妥，本院對(duì)該行為予以批評(píng)，并希望在此后的拆遷工作中能夠引以為鑒。關(guān)于房屋性質(zhì)的認(rèn)定，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》及《<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見(jiàn)》適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施的房屋拆遷，對(duì)農(nóng)民宅基地上房屋性質(zhì)的認(rèn)定并無(wú)明確規(guī)定。針對(duì)農(nóng)民宅基地上的房屋性質(zhì)及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，京國(guó)土房管拆字[2002]63號(hào)已有明確規(guī)定，即“一律按原農(nóng)民宅基地批準(zhǔn)的使用性質(zhì)認(rèn)定。房屋產(chǎn)權(quán)人將其原農(nóng)民宅基地上的房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可參照非住宅的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。”此案訴爭(zhēng)房屋顯然應(yīng)按此規(guī)定進(jìn)行定性并予以補(bǔ)償，補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容并不違法，張桂春上訴稱應(yīng)當(dāng)按照非住宅房屋的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估并給其補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求，亦屬于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。另外，張桂春所稱評(píng)估報(bào)告存在漏評(píng)、錯(cuò)評(píng)一節(jié)，無(wú)證據(jù)佐證，本院不予認(rèn)定。張桂春要求雙倍支付補(bǔ)償款之請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。故依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第1款第（1）項(xiàng)的規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。
　　三、意見(jiàn)
　　本案的主要問(wèn)題是：雙方所簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議的效力問(wèn)題，其焦點(diǎn)是評(píng)估報(bào)告未送達(dá)被拆遷人是否影響拆遷補(bǔ)償協(xié)議的效力。這一問(wèn)題在審判實(shí)踐中有一定的普遍意義。
我們認(rèn)為，解決本案合同的效力問(wèn)題，首先得了解有關(guān)合同效力的理論和法律規(guī)定。根據(jù)民法理論，有效合同需具備以下三個(gè)條件：一是簽約主體具備民事行為能力；二是意思表示真實(shí)；三是內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。反之，則會(huì)影響合同效力。從維護(hù)合同效力、促進(jìn)交易的立法宗旨考慮，《合同法》對(duì)合同無(wú)效情形亦進(jìn)行了嚴(yán)格限定。
　　民事行為的核心是意思表示，合同所體現(xiàn)的意思自治原則，更為如此。當(dāng)事人意思表示一致，形成合意，合同即告成立。當(dāng)事人意思表示形成合意需要一個(gè)過(guò)程，也就是要約、反要約直至承諾的過(guò)程，這一過(guò)程似乎很簡(jiǎn)單，但在操作層面上卻很復(fù)雜，甚至經(jīng)過(guò)多個(gè)回合。要約、承諾過(guò)程是當(dāng)事人逐步了解合同標(biāo)的、形成真實(shí)意思并做出表示的過(guò)程。從這一角度看，基于對(duì)合同利益的謹(jǐn)慎注意，了解標(biāo)的物的相關(guān)情況便成為當(dāng)事人的固有權(quán)利，作為當(dāng)事人應(yīng)采用各種可能的辦法為之。反之，如果當(dāng)事人怠于了解相關(guān)情況，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自擔(dān)（當(dāng)然，屬于對(duì)方惡意欺詐的情形除外）。就本案而言，新興公司委托天潤(rùn)公司進(jìn)行實(shí)地評(píng)估，新興公司作為拆遷人，按評(píng)估確定的數(shù)額與被拆遷人張桂春簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，合同雙方具有拆遷協(xié)議主體資格，合同內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在簽訂協(xié)議前，作為被拆遷人，張桂春有權(quán)利了解相關(guān)的拆遷法律法規(guī)及拆遷標(biāo)的，并以此為基礎(chǔ)對(duì)拆遷利益做出正確判斷。從另一角度而言，基于對(duì)拆遷利益的謹(jǐn)慎注意，張桂春也有義務(wù)對(duì)影響其拆遷利益的相關(guān)情況進(jìn)行盡可能詳盡的了解。對(duì)于被拆遷人而言，其根本利益在于獲得應(yīng)得的拆遷補(bǔ)償款。由于拆遷補(bǔ)償款的計(jì)算方法復(fù)雜，而且專業(yè)性很強(qiáng)，為了保證被拆遷人知情權(quán)的實(shí)現(xiàn)，相關(guān)拆遷法規(guī)對(duì)拆遷行為，尤其是對(duì)拆遷單位的行為進(jìn)行了較為詳盡的規(guī)范，比如張貼拆遷公告、補(bǔ)償款以評(píng)估結(jié)論為確定依據(jù)等。如果拆遷人對(duì)影響被拆遷人的拆遷利益的相關(guān)拆遷事宜未依法履行告知義務(wù)，也即被拆遷人未實(shí)現(xiàn)知情權(quán)，被拆遷人則有權(quán)拒絕簽訂協(xié)議。本案中，在補(bǔ)償協(xié)議簽訂前，拆遷人新興公司、北京市豐臺(tái)區(qū)人民政府征地拆遷辦公室二次發(fā)布拆遷公告，明確告知拆遷所依據(jù)的文件，作為被拆遷人的張桂春，基于對(duì)拆遷利益的謹(jǐn)慎注意，其有義務(wù)了解相關(guān)文件的規(guī)定，對(duì)其中規(guī)定的被拆遷人的權(quán)益應(yīng)屬明知。尤其是在評(píng)估單位已到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地測(cè)量評(píng)估，補(bǔ)償協(xié)議第三條明確載有“經(jīng)北京天潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)估”的字樣后，張桂春未曾向拆遷單位或評(píng)估單位索要評(píng)估報(bào)告，便與拆遷單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議，應(yīng)視為原則上已認(rèn)可了評(píng)估報(bào)告的結(jié)論，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)。從立法上看，法律及行政法規(guī)中亦沒(méi)有未送達(dá)評(píng)估報(bào)告合同即為無(wú)效的規(guī)定，故拆遷人以拆遷、評(píng)估單位未先期送達(dá)評(píng)估報(bào)告為由要求認(rèn)定補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效之請(qǐng)求，也于法無(wú)據(jù)。
　　當(dāng)然，評(píng)估報(bào)告未送達(dá)被拆遷人不導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效，并不否定評(píng)估報(bào)告未送達(dá)被拆遷人可能影響被拆遷人的意思表示真實(shí)。在非因拆遷人本身原因?qū)е虏疬w報(bào)告未能送達(dá)被拆遷人，且由此存在著評(píng)估報(bào)告存在著嚴(yán)重漏評(píng)、錯(cuò)評(píng)情形，進(jìn)而導(dǎo)致被拆遷人重大誤解、權(quán)利義務(wù)顯失公平甚至存在著欺詐、脅迫等情形時(shí)，拆遷人有權(quán)要求在法定期限內(nèi)要求撤銷或變更補(bǔ)償協(xié)議。但這并不是因評(píng)估報(bào)告未送達(dá)本身的結(jié)果，并且也未達(dá)到拆遷協(xié)議無(wú)效的程度。在本案中，按相關(guān)規(guī)定，實(shí)際上也不存在著評(píng)估報(bào)告的錯(cuò)評(píng)問(wèn)題，因此也不存在著拆遷補(bǔ)償協(xié)議可撤銷或變更的問(wèn)題。
　　綜上，一、二審法院的判決是正確的。



(作者：北京市高級(jí)法院研究室)