陳某與鄭某二人是好朋友。2000年陳某到美國定居，出國前陳某出具委托書，將自己所有的一套住房委托給鄭某代管，并將房屋產權證等相關資料一并交給鄭某保管。由于陳某在美國工作較忙，對鄭某又十分信任，幾乎沒有過問過房屋代管的情況。2003年，鄭某做生意虧本，欠債十幾萬元。鄭某夫妻倆偽造陳某的授權委托書，到公證處辦理了公證。由于公證處審查不嚴，為鄭某出具了公證書，鄭某通過中介機構找到買方，并以20萬元的價格將該房賣給了張某。雙方憑公證書，房產證等資料到房管部門辦理了過戶手續(xù)，張某取得了房屋產權證。2004年，陳某回國后到家一看，該房屋已裝修一新，并且已有人居住。經了解后才知道鄭某已將該房出售。陳某十分氣憤，要求購房人張某將房屋退還給自己，張某不同意。陳某遂向法院提起訴訟要求收回房屋。評析
    　本案涉及到民法中的代理和善意取得兩個法律問題。

    　一、關于代理的問題

   　 民法上的代理，是指代理人以被代理人名義在代理權限內進行直接對被代理人發(fā)生效力的法律行為。代理有法定代理、委托代理、指定代理之分。其特點是：1．代理人必須以被代理人（又稱“本人”）的名義進行代理活動；2．代理人所代理的行為必須是民事行為；3．代理人只要在代理的權限范圍內可以獨立進行代理活動；4．代理人代理活動的一切法律后果都直接由被代理人承擔。本案涉及到無權代理中的表見代理。所謂表見代理是指被代理人的行為足以使誠信第三人相信無權代理人具有代理權，基于此項信賴與無權代理人進行交易，由此造成的法律效果由法律強制被代理人承擔的代理。其構成要件有：1．客觀上存在使誠信第三人相信無權代理人擁有代理權限的理由；2．第三人主觀善意；3．無權代理人與第三人所為的法律行為，合于法律行為的一般有效要件和代理行為的表面特征。此案中鄭某幫陳某管理房屋，兩人之間實際只存在代管關系，并不存在代理關系。但陳某將產權證交與鄭某，且鄭某通過偽造授權委托書，給人一種假象，即其有權代陳某對該房屋行使權利，構成了表見代理?！逗贤ā返谒氖艞l規(guī)定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效?！编嵞车拇硇袨橄当硪姶恚湫袨橛行?。

   　 二、關于善意取得問題

　　不動產善意取得，是指受讓人信賴登記證書而與無權處分不動產的讓與人交易，如受讓人取得該不動產時系出于善意，則取得該不動產的所有權，原不動產所有權人不得要求受讓人返還原物。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第九十六條明確規(guī)定了共同共有財產的善意取得：“在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”本案爭議的房產并不屬是陳某與鄭某共有的財產，不適用上述規(guī)定。為此給張某造成的損害應由無權代理人鄭某賠償。
    　提示：代理人超越代理權無效，只有在共有人擅自處分共有財產時，善意第三人的權益才受保護，所造成的損失由超越權限行使行為的代理人承擔。 徐濤律師15327446830   QQ574659129