【案情】
2010年7月下旬，經(jīng)房屋中介公司介紹，謝某和王某共同協(xié)商達成房屋買賣協(xié)議，約定謝某將其位于某小區(qū)的房屋及車庫一起賣給王某。但后來王某因為不能辦理銀行貸款，與謝某協(xié)商后解除了房屋買賣協(xié)議。房屋中介公司認為謝某和王某簽訂了房屋買賣協(xié)議，自己的居間行為就已經(jīng)達成，要求雙方支付中介費。而謝某和王某則認為雙方并沒有實現(xiàn)房屋買賣的目的，拒絕支付中介費，房屋中介公司遂訴至法院。

【分歧】

房屋買賣合同被解除后，原合同當事人是否仍需支付中介費？

第一種觀點認為，居間報酬的支付是以居間人促成委托人與第三人的合同成立為條件，合同是否已經(jīng)履行不影響居間報酬的支付。謝某與王某在房屋中介公司的居間斡旋下達成房屋買賣協(xié)議，房屋中介公司的居間行為已經(jīng)完成，因此可以要求對方支付中介費。

第二種觀點認為，謝某和王某簽訂房屋買賣合同的目的在于實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，而雙方因為銀行貸款事項無法達到該目的，現(xiàn)在經(jīng)過雙方協(xié)商將合同解除，可以視為合同未成立。房屋中介公司不得要求支付報酬，但可以要求支付從事居間活動支出的必要費用。

第三種觀點認為，王某和謝某之間簽訂房屋買賣合同，其合同目的在于實現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而雙方之所以委托房屋中介公司介入，就是為了更快捷、安全地實現(xiàn)這一目的。現(xiàn)在因王某不能辦理銀行按揭手續(xù)導(dǎo)致最終買賣合同被解除，房屋中介公司也未能促成該目的實現(xiàn)，中介公司沒有體現(xiàn)相應(yīng)價值，故中介公司無權(quán)要求支付保報酬，也不應(yīng)要求支付從事居間活動的費用。

【管析】

筆者同意第一種觀點，理由如下：

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人在居間人的介紹下與第三人達成協(xié)議，并向居間人支付報酬的合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十六條第一款之規(guī)定，在居間人按照居間合同的約定，通過媒介服務(wù)促成合同訂立時，居間人就可以按照約定請求合同當事人支付居間報酬，也就是說，居間報酬的支付是以居間人促成委托人與第三人的合同成立為條件。合同是否已經(jīng)履行不影響居間報酬的支付。居間合同的居間人只作為委托人與第三人之間簽訂合同的介紹人，自己一般不直接參與訂立合同，居間人既不是代理人，又非當事人和保證人，他不能保證合同雙方一定履行合同。居間行為所介紹的當事人之間合同一經(jīng)成立，居間人的作用即結(jié)束，因此，不能要求把合同履行作為支付居間報酬的條件。

因此，本案中房屋中介公司已經(jīng)付出相應(yīng)勞動并促成謝某和王某達成了房屋買賣合同，居間行為已經(jīng)完成，即使謝某和王某最終解除了房屋買賣協(xié)議，兩人仍然需要向房屋中介公司支付中介費。

作者：宜春市袁州區(qū)人民法院 高勝敏