新版房屋買賣合同條款解讀　新版房屋買賣合同條款解讀
律師：大家好，我是北京市惠誠律師事務所的袁前嶺律師。今天給大家講一下新版的商品房預售合同，今年5月31日開始實行的北京市北京市商品房預售合同，它是在以前的商品房買賣合同制上進行的修訂，從今年3月15日開始，預售合同必須進行網上簽約和備案。
這是政府控制的一個手段，一個程序。這個合同是一個示范文本，由北京市建委和工商行政管理局制定的，所謂的示范文本就是給買賣雙方一個示范的作用，大家可以對示范文本做一些修改和修訂。
所謂的示范文本，就是讓大家知道簽合同應該有這些內容，不能缺少一些必備的條款。簽訂的基礎是該商品房已經具備了銷售條件，就是說應該有銷售許可證，大家在簽合同之前，也應該讓開發(fā)商，或者我們合同里面的出賣人出示你們需要了解的，或者是需要看的一些證明文件。這個證明文件，5證的內容我在下面會給大家講到。
當事人應該按照自愿公平、誠實信用的原則訂立合同，雙方當事人可以對合同進行修改，所謂的合同，按照法律規(guī)定，是雙方當事人意思一致的結果和產物，任何一方不能把自己一方的意志強加給另一方，不能說之前的內容是政府規(guī)定的，必須要接受，或者是說是公司規(guī)定的，必須要接受，這些從合同法來說都是沒有任何道理的，我可以對它的內容提出異議，或者是我提出意見和他協(xié)商，作為我們，也不能強加于開發(fā)商，只能是雙方商量，對條款和內容達成一致。
所謂示范文本有很多內容可以讓雙方當事人選擇，讓雙方當事人自己填充上去，而不是所有的示范文本是一成不變的，在簽合同前開發(fā)商把一些選擇項選擇上了，他認為比較合適的補充協(xié)議已經寫在上面了，大家買過房的都知道，在簽合同的時候，售樓小姐把上面的內容填好，直接簽字就可以了，他稀里糊涂就讓你過去了，所以說大家簽合同時一定逐條逐條地看完，開發(fā)商肯定選擇對自己有利的條款，以及開發(fā)商自己補充進去的協(xié)議，這是我們關注的焦點。
以前的合同是一式四份，這種情況下導致很多貸款的業(yè)主，它手里面沒有合同原件，只有復印件，這一份被抵押到了銀行，現(xiàn)在在網上是申請打印下來，所以我們和開發(fā)商協(xié)商，我們簽五份、簽六份，確定我們買受人手里至少有一份原件。
這幾點對大家了解整個合同是非常重要的。下面就是這個合同的內容的主題，合同的內容前面是當事人雙方的基本情況，出賣人是開發(fā)商，大家要注意出賣人里面有營業(yè)執(zhí)照的注冊號以及企業(yè)的資質證書號，這兩點一定要讓開發(fā)商寫清楚，如果我們沒有詳細審查開發(fā)商的資質，應該讓開發(fā)商把資質證書號寫在合同上面。有很多的開發(fā)商，有很多的經驗，有可能開發(fā)商只是這么一個臨時資質，從事房地產開發(fā)只有一年。
然后是買受人的情況，包括姓名、身份證等等。關于合同的第一條，就是項目的建設依據，所謂的建設依據就是這個樓盤為什么能夠建成，項目的合法性，這個依據里面能夠涉及到國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，開工證，首先建設用地規(guī)劃許可證，確定你的土地是劃撥還是出讓的方式取得土地的，然后是該土地的國有土地使用證號是多少，土地使用權面積是多大，就是你的地塊是多大。
現(xiàn)在很多的開發(fā)商張口就是說我們的開發(fā)面積是多少萬平米，他們有的時候開發(fā)商取得土地的方式，是逐塊逐塊地取得土地，減少他們的壓力，可能不是他說的已經有多少畝土地，在宣傳它的規(guī)劃的時候，把整體的宏觀的規(guī)劃說得很好，但是實際上拿到的土地只是他宏觀規(guī)劃的一個角落而已，這一塊之外的宏觀規(guī)劃你們怎么相信他，他說以后我們會有一個商業(yè)街，或者是以后的規(guī)劃是一個小學、中學，這些東西如果不在土地范圍內的話，我們要了解這個土地的地塊有多大，這是你權益的基礎。
然后就是土地的用途是商業(yè)還是住宅，還是部分商業(yè)部分住宅，土地使用年限，如果是住宅的話，土地使用年限應該是70年，土地使用年限有一個日期比如說從2005年1月1日，到2075年的12月31日。
這是土地使用權證，大家在看土地使用權的時候，要注意土地有沒有抵押的問題，抵押到哪家銀行，抵押多少錢，抵押的期限是多少。
接下來是建立商品房的暫定的名字，就是這個開發(fā)的房屋名字叫什么，比如說某個項目。然后就是建設工程規(guī)劃許可證的證號，建設工程施工許可證的證號，大家要看原件，或者是建設用地規(guī)劃許可證也要看一下，了解一下土地規(guī)劃的建設用地的情況，比如說要蓋多少棟樓，每棟樓的高度是多少，多少層，這樣上面都會有體現(xiàn)。
在建設用地規(guī)劃許可證里面，會直接體現(xiàn)出比如說小區(qū)的垃圾站、變電室在什么地方，詳細的小區(qū)的樓間距是多少，都會有體現(xiàn)，要和開發(fā)商交涉，看這幾個證件，因為這幾個證件是我們買房的基礎，買房合法性的基礎，以及項目的基礎。
預售許可證的證號是多少，預售許可證的預售范圍，大家不要認為這棟樓只要有一個預售許可證，有個時候完全可以做到分層，可以分樓號，分層號拿到預售許可證，有可能你買的這套房子有預售許可證，你隔壁的房子就有可能不能預售，你買的隔壁的房子，簽的合同有可能就是無效的。
樓宇的基本情況，樓體的結構是什么樣的，建筑的層數是多少，地上多少層，地下多少層都要寫上。然后寫到你買的房子是多少號樓，多少單元，多少號，然后最終是以工商部門審定的房號為主，在后面的附件里面會附上圖以及我的樓在這里面是什么位置，比如說5單元應該在最右邊，結果交房時從右到左排列，結果就變成最左邊，最左邊就是挨著馬路，很吵。有一棟樓里面的平面，要標上你的樓在這個小區(qū)里面是什么位置，你的單元在什么位置。什么朝向，有幾個陽臺，幾個陽臺是封閉的，幾個陽臺是未封閉的。
接下來是商品房的測繪機構是哪里，各種面積是多少，這是簽合同的面積依據，就是說我們簽合同的計算方法的基本依據，預測面積，這里是開發(fā)商委托預測機構對圖紙進行預測所得到的一個數字。
后面會寫到簽訂本合同的時候，本樓宇的工程進度狀況是什么，我們建到幾層了，或者是該封頂了，要寫清楚。抵押情況要寫清楚，這是新的內容，以前不會體現(xiàn)，為了查開發(fā)商房屋有沒有抵押，會費很多的周折，現(xiàn)在開發(fā)商有很多的業(yè)務，在簽定合同的時候，要把這個抵押情況明確地告訴業(yè)主。
比如說這個房屋做抵押，抵押情況里面有選擇，均未設抵押是最好的，有抵押，要寫清楚是抵押登記部門是誰等等。土地的抵押和房子的抵押是不能分離的，如果房子抵押了，土地自然就設定了抵押，如果土地抵押了，上面的工程也應設定為已抵押。
如果房子有抵押的話，對大家的影響可能是目前你們如果做貸款，你們的影響是，房屋如果沒有解押之前，是拿不到產權證書的，或者是這棟樓都沒有大產權，你們就沒有小產權。
現(xiàn)在開發(fā)商的宣傳基本上是以每建筑平米多少錢對外做宣傳，大家可以通過總數不變的方式來折算一下，大家可以折算一下就知道了，應該不是很難。付款方式及期限里面，現(xiàn)在是一次性付款或者是貸款，分期貸款開發(fā)商不愿意接受，而且雙方很難在這個地方談妥，貸款有幾種，一種是銀行的按揭貸款，另一種是公積金貸款，還有一種是銀行按揭和公積金組合而成的貸款。
這個貸款里面，大家可能會在一般情況下，如果做貸款的話在補充協(xié)議里面雙方會對條款進行一些詳細的約定，大家再看開發(fā)商的補充協(xié)議里面應該注意。
新版合同把規(guī)劃變更和設計變更做了分開，規(guī)劃變更主要是針對社區(qū)的整體規(guī)劃，出賣人應該按照相關條件建設商品房，不得擅自變更，出賣人確需變更條件的，要爭得買受人同意，并取得相關部門批準，造成損失的，出賣人應給予相應的補償。這很明顯是對業(yè)主的權益的保護，以前出現(xiàn)的情況是小區(qū)里面的規(guī)劃變了，而小區(qū)里面的規(guī)劃變了，業(yè)主的權益沒法保障，以前說得好好的，前面是一個會所，有一個幼兒園，結果沒了，后來小區(qū)的會所變成了一個餐廳，對大家的生活造成了很多的影響，這些都是規(guī)劃的變更，但是以前的合同里面，就老版的合同對開發(fā)商是沒法追究的，在有這條規(guī)定之下，大家再了解一下小區(qū)的詳細規(guī)劃情況，這樣對大家是有利的。
第9條是設計變更，主要是針對我們房屋內部，規(guī)劃變更針對小區(qū)的情況，設計變更主要是針對房屋內部。在合同里面，有兩條是列得很清楚，就是該商品房朝向等變化，以及供暖、采暖的方式的變化，如果大家認為一些其他的設計變更，我們需要和開發(fā)商約定清楚，開發(fā)商需要告知我們的話，大家要在這里做一些詳細的補充，比如說層高的變更或者是窗戶尺寸的變更，如果開發(fā)商有變更，應該約定清楚，這一點我們買房子之后，認可的是開發(fā)商的戶型圖、規(guī)劃設計，如果開發(fā)商擅自變更了，買的可能就不是我想要的房屋了，這個要和開發(fā)商約定，寫清楚，寫到合同里面去。
后面有一個設計變更不認可的問題，合同里面很明顯，賦予開發(fā)商在把房子賣給業(yè)主之后，還有權對房屋的一些情況進行一些變更，但是在變更的時候，業(yè)主是有退房權利的，開發(fā)商會書面告知你，如果在7天內通知買受人退房，如果超過7天的期限不不答復的話，視為接受。大家一定要注意，留給開發(fā)商的聯(lián)系方式一定要正確，一定要在規(guī)定的時間內做出決定。
我們約定這月30日要向開發(fā)商付錢，超過多少日的話，開發(fā)商享有什么樣的權利。交付的條件問題，就是房屋達到什么樣的條件，開發(fā)商就可以交付了，首先交付的日期，出賣人應該在什么時候交付房屋，在交付的時候，房屋應該具備哪些條件，第一條和第二條必然在合同里面，第一條是備案表，第二個是報告書，這是開發(fā)商在提供房屋的時候應該提交的兩個文件，大家不用擔心，開發(fā)商肯定會提供的。
在合同里面有3、4、5的空格，大家需要填，就是需要大家和開發(fā)商做出一些補充約定，譬如說開發(fā)商一定要達到什么樣的標準才能交房，如果是精裝修的房屋，你的精裝修必須經過驗收合格，或者是精裝修的室內環(huán)境檢測一定要合格，才能交房，類似這樣的要求，業(yè)主一定要提出來?；蛘呤俏覀兊幕A設施配套必須要達到什么樣的要求，你才能交房，你道路必須通，綠化必須要做完，水、電、氣、暖一定要達到什么樣的條件才能交房，這對業(yè)主很重要，在這點上有很多的糾紛，我們給很多的業(yè)主做收房，雙方各執(zhí)一詞，業(yè)主說你這個房屋根本達不到交房的條件，因為你煤氣還沒有開通，里面的道路也沒有修好，這是一個土路，綠化也沒有做好，還有很多的質量問題，房子不能交。開發(fā)商說你看合同，里面的條件已經具備了，這樣雙方有爭議，在很多的情況下對業(yè)主不利，因為規(guī)定的只有兩條，這兩點不能完全保護你的利益，如果說大家認為，我們業(yè)內來說我們的交房條件對于開發(fā)商來說是很低很低的條件，如果業(yè)主認為你必須要達到某些東西才能交房的話，建議大家在交房之前一定要約定清楚，我個人認為基礎設施配套的東西一定要約定條件，就是在入住之日達到使用的條件。
市政設施以及其他設施的承諾，主要是水、電、燃氣等等，還有公共道路，戶外停車場，相應的設施。這一塊也比原來的老版合同寫得好多了，原來的老版合同都是要開發(fā)商自己寫到，開發(fā)商只寫到水、電、氣、暖，現(xiàn)在東西多多了，我個人認為還不完全夠，譬如說水、電、供暖、燃氣，除此之外，大家應該了解的有小區(qū)的通訊、有線電視、小區(qū)的智能化設施等等，因為這些東西可能對我們的生活，對我們的居住都是息息相關的，所以大家一定要事無巨細地跟開發(fā)商比較多地約定清楚。
這上面會寫到什么時候達到什么條件，一定要注意一下時間，有的開發(fā)商會把這個時間往后拖，所以往后拖的時候你要提出異議，以及里面的違約金和違約責任，讓開發(fā)商有一定約束力的違約責任，如果太低的話沒有約束力，開發(fā)商就可以肆意地違約。
第13條是預期交房的責任，如果開發(fā)商除了不可抗力的情況之下，開發(fā)商的房屋不能交受給買受人，開發(fā)商要承擔一定的責任，這一點和預期付款的責任很相似。
第14條是面積差異的處理，這是在房屋交付的時候，出賣人應該出示實測面積報告，我們在買房的時候，我們是按照預測面積報告交付房款的，這兩個報告之間有一些數字的誤差，這里面怎么處理要弄清楚?，F(xiàn)在是針對套內建筑面積的誤差，公攤面積的誤差沒有約定，公攤面積的變大或變小對我們都有影響，有一些業(yè)主認為公攤面積變大不劃算，有的認為公攤面積變小不劃算，仁者見仁，智者見智，我個人認為公攤面積變小還是不合適的，你買的時候是折算得到的單價，就是公攤面積是你花建筑面積的錢買來的，如果變小，這部分錢損失了。
比如說當初約定的時候，套內是100平米，公攤是20平米，建筑面積是120平米，現(xiàn)在套內依然是100平米，如果公攤面積變成了10平米，那么我們總的建筑面積數就是90平米了，少了10平米，少了10平米開發(fā)商不退你錢，因為你的套內面積仍然是100平米，可以的話可以和開發(fā)商約定如果公攤面積有誤差應該怎么處理。
交接手續(xù)的問題，出賣人應該在交付日前7日書面通知辦理交接手續(xù)，應該是提前7天。出賣人在辦理房屋交接的時候，應該出示第11條里面約定的證書文件和條件，如果它不出示，譬如說他不出示，我們有權拒絕交接，由此產生的責任，應該由開發(fā)商承擔。
在15條里面，有一條是對稅費的繳納的約定，在交房時會要求繳納契稅、物業(yè)費、供暖費等等費用，在之前產生過很多的糾紛，在新版合同里面，增加了新的內容，對于稅費的繳納做了一個約定，這些約定一共有三項，可以選擇，第一項是出賣人不可以以繳納稅費作為交房的條件，這對于我們是有利的，如果可以大家可以選擇第一項。第二項，買受人同意委托出賣人代交下列1至4項費用，都同意交給開發(fā)商，并且在交房的時候，都應該交給開發(fā)商，這一條是對大家不利的，盡量要避免這一條。第三個選擇就是大家自行繳納這些費用。如果爭取不了第一條，就爭取這一條，我們可以自行繳納。
第16條商品房的質量及裝飾設備標準等承諾。質量問題在合同里面約定，只有地基基礎和主體結構的檢驗不合格才可以退房，質量問題不是說一般的質量問題都可以退房，有一些你個人認為比較嚴重的，是達不到退房的條件的，地基基礎的問題，比如說地基傾斜才可以退房，主體結構出現(xiàn)了很大的問題，才能退房，這種退房是針對特別特別嚴重的問題，才可以退房，所以說大家不要認為只要我們的房屋有這個質量問題，就可以退房了，可能很多很多的質量問題是不能退房的。
如果說大家想著我房屋只要有哪些質量問題出現(xiàn)，比如說有漏水的情況出現(xiàn)就可以退房，如果買房時有這種要求的話，要寫到里面去。
還有一點，就是房屋的空氣質量檢驗不合格，是可以退房的，這種情況往往有的時候是針對精裝修的房屋比較重要，如果不針對精裝修房屋，之前要進行空氣檢測的問題是需要大家考慮的。
這是房屋有質量問題的退房的約定，剩下的房屋一些其他的問題，如果房屋有質量問題，維修和保修的約定，就是說我們買房子時候，房屋有質量問題了，如何讓開發(fā)商維修、保修，出現(xiàn)一些責任，如何讓開發(fā)商承擔責任，要有約定。
剩下是這個裝飾設備標準，附件里面寫到門、窗、廚房、衛(wèi)生間怎么做，如果達不到裝飾設備標準該怎么處理，對于這一點，買期房的人特別特別重要的一點，如果買精裝修的房屋相對比較重要，裝飾設備標準一定要清楚，一定要具體到裝飾設備標準的品牌、型號、規(guī)格、尺寸，這是對大家比較有利的方式，比如說精裝修的，你給我的潔具是什么品牌，甚至到規(guī)格、尺寸，大家知道一個品牌的產品，價格可能高低的差別很大，toto的潔具坐便器幾百塊錢幾千塊錢的都有，一定要有承諾，沒有達到這個標準怎么辦，有很多開發(fā)商都不愿意把標準寫得很清楚，對于他后期的利潤控制等都很不利，你們不要認為自己買的房子和樣板間是一樣的，不要這么認為，盡量地和開發(fā)商協(xié)商，在合同里面把它約定得很清楚，這一點十分重要。
開發(fā)商在交房時應該出示質量保證書，質量保證書里面寫到了各個部位的保修期限，比如說防水應該保修五年，裝修工程保修應該兩年，大家也可以看一下建筑工程的保修的條例，這個是不能低于國家標準的。
18條節(jié)能設施，國家出臺了一個節(jié)能標準，如果沒有達到標準，責任由開發(fā)商承擔，這條會寫到里面去，和國家的政策分不開的，因為中國的耗能實在太大，中國的能源十分緊缺，所以說在節(jié)能這一塊肯定是對于新建的商品房的要求越來越高，以前做的老的商品房節(jié)能措施這一塊怎么改進，是政府非常難的一個話題。這一點來說，對于我們新購買商品房的人來說，是比較有利的。
第19條是使用承諾，對于房屋的主體結構我們是不能輕易改動的，第二個是大家對于共有權益的主張，也就是說我們買的房子的權益不僅僅是套內的房間，對于一些公共設施是有權益的，比如說樓道，我都是它的權利人，還有電梯，在享有權利的時候，我們該承擔我們該承擔的義務，比如說小區(qū)里面的照明費用，是分攤的，小區(qū)的綠地澆水這個費用是分攤到我們身上的，權利是我們共同享受的，義務要共同分攤。
第20條產權登記，很多的業(yè)主很關注買到房子之后什么時候拿到產權的問題，這個問題也受到了各級政府的關心，新版合同對于產權登記這一塊寫得很清楚，初始登記有開發(fā)商取得大產權的日期，如果取不到，你們有退房和取得違約金的權利，以前的合同對此沒有約定。
這是初始的登記，取得產權的過程是這樣，開發(fā)商應該首先取得你買的房子的所在的這棟樓的大產權，這棟樓的大產權取得之后，才有小產權的過戶，開發(fā)商來把這棟樓進行分割，劃到各個名下，之前開發(fā)商往往基于很多的原因不能取得大產權，或者是取得大產權之后，不進行分割，一個可能性是它的房子做了抵押，另外是它可能土地出讓金以及各種應繳納的稅費沒有繳納齊，這對于業(yè)主的權益都有損害，應該在合同里面寫清楚你應該在多長時間之內拿到大產權，在多長時間之內我拿到小產權，現(xiàn)在開發(fā)商動輒就寫到2年、3年之后，業(yè)主應該爭取短一點。
第21條共有權益的約定，主要是該商品房所在漏洞的屋面和外墻面的使用權，屋面是我們俗稱的屋頂，外墻面是外力面，使用權是歸我們業(yè)主，在三環(huán)、四環(huán)邊上外墻的屋頂有很多的廣告牌，如果我們對于這一塊享有使用權的話，允許你樹廣告牌，我就有權利得到這個收益，但是現(xiàn)在都是歸物業(yè)公司或者開發(fā)商，有的地方是歸業(yè)主拿去了，這是你們的權益。
第22條，物業(yè)服務這一塊，包括保潔費、公共設施的維護費等等，大家要注意一下，特別是物業(yè)服務這一塊，后面有一個物業(yè)服務內容和業(yè)主民事gong約，現(xiàn)在按照2003年之后，都要求在業(yè)主簽定合同的時候，要簽訂業(yè)主民事gong約，大家在簽訂業(yè)主民事gong約的時候，要對合同的內容進行審查，看哪些對自己不利。業(yè)主可以成立業(yè)主委yuan會，業(yè)主委yuan會可以依法解聘前期的物業(yè)公司，如果沒有依照法定程序解聘前期物業(yè)的時候，前期的物業(yè)公司只要給業(yè)主提供了服務，業(yè)主就要交物業(yè)費，如果對物業(yè)的服務部滿意，或者是認為物業(yè)的服務有問題，應該以成立業(yè)主委yuan會的方式，解聘物業(yè)公司，如果是不交物業(yè)費這種方式，最后肯定是對你們不利。
第23條是專項維修資金，以前叫做公共維修資金，按照法律規(guī)定是購房款的2％，專項維修資金做什么用，以前有大量的專項維修資金被物業(yè)公司收取，然后通過其他的方式把這個資金支取了，對業(yè)主的損害很大，這個作用主要是我們的房屋在出了保修期房屋出現(xiàn)問題的時候，主要指整個的樓體，需要動用專項維修資金對這個樓進行維修，比如說電梯壞了，電梯在正常使用中出現(xiàn)問題了，在維修期之外，應該動用這個專項維修資金，它的作用主要是在這里，專項維修資金的權利是你們的，成立業(yè)主委yuan會后，業(yè)主委yuan會應該進行管理、進行審批等等。
第24條是不可抗力，法律規(guī)定不可抗力就是不可預知、不可避免的風險，比如說像臺風、海嘯等等，在不可抗力之下，不可抗力所產生的這種責任是可以免除的，比如說開發(fā)商可以利用不可抗力逾期交房，業(yè)主也可以不可抗力不承擔一定的義務。
第25條爭議的解決，大家可以選擇兩種方式，一種是仲裁委還有一種是向法院起訴。第26條寫到本合同雙方可以進行補充，任何合同都可以做補充約定，并沒有一成不變的合同，合同的份數5份、10份都行，確定自己的手里有一分，還有就是合同的登記機關是誰在哪里。
合同的附件里面有七個，第一個是房屋平面圖及整個樓棟的位置圖，以前只有一個平面圖，也不知道整個樓棟的位置圖，在樓棟位置圖里面對大家有利。盡量要求看他們的施工圖，因為施工圖里面標注得很清楚，包括對于窗戶的尺寸，暖氣片的大小都很清楚。
附件二是共用分攤面積構成的說明。附件三是裝飾設備標準，我們剛剛已經和大家說了，針對這個開發(fā)商很多的標準約定不明的問題，新版的合同有一些改進，在合同里面直接給打印上了，讓大家選，但是這些并不能夠完全保護業(yè)主的利益，還是建議業(yè)主根據自己實際的情況做一些補充。這個裝飾設備標準已經講到了采暖系統(tǒng)是集中采暖還是分戶采暖，保溫是做外保溫還是內保溫，如果外保溫的話保溫材料是什么，外墻使用的是瓷磚、涂料、玻璃、木墻，大家應該約定清楚。這是基本的情況，買房的時候針對個案，每個情況可能不一樣，要針對你們個體，做出一些個體的約定。
附件四是付款方式和期限，如果貸款的話，在這里面約定清楚，要提供貸款資料，如果在多長時間內不放款怎么處理。附件五寫到物業(yè)服務。附件六是補充協(xié)議，如果大家提出一些補充的意見，完全可以寫到補充協(xié)議里面來，包括開發(fā)商也會寫出一些補充協(xié)議在這里面。大家一定要注意開發(fā)商寫的協(xié)議，往往都是對業(yè)主不利的，大家一定要仔細地審查，大家需要對合同內容審查的部分就是開發(fā)商它選擇的部分，以及開發(fā)商填的部分，大家一定要注意。
合同內容比較多，大家如果之前對這個內容不很了解的話，這么短的時間把它說完了，大家也可能不能完全掌握，但是離開這個活動之后，大家有什么問題可以提出來，我們可以通過其他的渠道進行解答，可以咨詢，下面有一些時間，大家可以就合同中的一些問題提出來。
業(yè)主代表提問：您說的住宅質量保證書也是國家的規(guī)定嗎？
律師：是開發(fā)商制定的，保修期限這一塊國家是有期限的，如果開發(fā)商給你的保修期限低于這個期限是無效的，開發(fā)商約定的保修期限一定要比國家的高，低的話就是無效的。
業(yè)主代表提問：剛才提的這些要求開發(fā)商能夠接受的程度是多少？
律師：這個不一定，設備你要提，在你提出要求的過程中，在你和開發(fā)商的協(xié)調過程中，你可能獲取了更多的信息和情況，即使你提出這些要求之后，開發(fā)商不能答應，基于開發(fā)商的解答，你對自己的風險也能做出評估，如果開發(fā)商不能認可這一點，你可以想到以后會出現(xiàn)什么問題，最后買房的時候會有一個正確的評估，這個房子該不該買，買了之后能不能承受，只要有交易存在就會有風險，作為買方人來說我不應該承擔更多的風險，我作為消費者，更多的風險不應該由我來承擔，當然要承擔一點風險。
但是根據房地產市場的情況，很多的風險是轉給買受人了，你自己想清楚，如果有可能這些風險自己承擔的話，你做一下評估，這種風險能不能承擔，一定要買得很明白，不能是買了房子之后就后悔了，覺得自己當初是稀里糊涂地就買了。
業(yè)主代表提問：我們買房子的一直是弱勢地位，開發(fā)商是強勢，作為個體來談比較困難。
律師：如果開發(fā)商比較好賣的話，你提出什么要求他都會答應，首先你要提出來，首先要爭取，爭取不下來，就要看具體的情況了。
業(yè)主代表提問：開發(fā)商取得的土地有沒有抵押，怎么能知道？
律師：在合同里面第3、4條有，房屋的抵押情況都有，如果你還是不放心的話，看一下它的國有土地使用權證。
業(yè)主代表提問：現(xiàn)在的房子是不是都抵押？
律師：不一定，有實力的開發(fā)商就不會抵押。
業(yè)主代表提問：簽了合同之后就不會抵押了吧？
律師：簽了合同之后就不會抵押了。
業(yè)主代表提問：公攤面積這一塊的比值有沒有規(guī)定？
律師：沒有規(guī)定，只是國家對于什么地方該公攤什么地方不該公攤有規(guī)定，而具體到樓盤的時候，公攤是多少，各個樓盤是不一樣的，根據各個樓盤的情況來確定的，正常情況之下，板樓的公攤相對低一點，塔樓的公攤相對高一點，如果是寫字樓的話，公攤可能會更多，這個情況沒有一個明確的比值。有的現(xiàn)在的樓盤，它會做很大的一個大廳，很氣派，這都是公攤到每個業(yè)主身上去的。
業(yè)主代表提問：房子交付是要在2006年10月1日，條件一是已取得該商品房的權屬證明。
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