原告（反訴被告）：王XX，男，1976年出生，漢族，公務(wù)員，住余姚市。
委托代理人：余XX，浙江聯(lián)吉律師事務(wù)所律師。
委托代理人：王XX，浙江聯(lián)吉律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：戴XX，女，1932年出生，漢族，無(wú)業(yè)，戶籍所在地寧波市X區(qū)，現(xiàn)住寧波市X區(qū)。
委托代理人：孔XX，浙江東方港律師事務(wù)所律師。
委托代理人：史XX，男，1952年出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住寧波市X區(qū)，系被告戴XX之子。
原告王XX為與被告戴XX房屋買賣合同糾紛一案，于2011年8月11日向本院提起訴訟，本院于同日立案受理，依法由審判員王剛適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。本案審理中，被告戴XX提出反訴，本院準(zhǔn)許與本訴合并審理。審理中，本院根據(jù)原告王XX的申請(qǐng)，依法對(duì)被告戴XX實(shí)施了財(cái)產(chǎn)保全措施。本案于2011年10月25日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王XX的委托代理人余XX，被告戴XX及其委托代理人孔XX、史XX均到庭參加訴訟，證人周XX出庭作證。后因案情復(fù)雜，本案依法轉(zhuǎn)為適用普通程序，組成合議庭，于2011年11月23日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告王XX的委托代理人余XX，被告戴XX及其委托代理人史XX、孔XX均到庭參加訴訟。本案于2011年12月15日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告王XX的委托代理人余XX，被告戴XX及其委托代理人史XX到庭參加訴訟。審理中，雙方當(dāng)事人申請(qǐng)庭外和解，但未果。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王XX起訴稱：2010年4月15日，原、被告簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同一份，約定被告將坐落于寧波市X區(qū)X路X弄X號(hào)X室的房屋轉(zhuǎn)讓給原告，總價(jià)為（略）元。原告于合同簽訂當(dāng)日支付定金150000元，并于2010年4月17日按約支付了首付款368000元。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于三證辦妥后三日內(nèi)無(wú)條件協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)，但被告此后以種種借口拒絕辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，雙方無(wú)法繼續(xù)辦理過(guò)戶手續(xù)。原、被告無(wú)法繼續(xù)履行買賣合同辦理過(guò)戶手續(xù)，雖有政策因素，但主要系被告的違約行為導(dǎo)致?，F(xiàn)請(qǐng)求判令：1.解除原、被告訂立的房屋轉(zhuǎn)讓合同；2.被告立即返還原告房屋預(yù)付款368000元，并雙倍返還定金300000元。審理中，原告變更第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為被告立即返還原告房屋預(yù)付款368000元，雙倍返還定金300000元，并賠償相應(yīng)的利息損失（以368000元為基數(shù)，自2010年4月15日起計(jì)至判決確定的履行之日止，利率按同期銀行貸款利率計(jì)算）。
被告戴XX答辯兼反訴稱：2010年4月15日，原告在中介的陪同下到被告處協(xié)商房屋買賣事宜。后雙方均通過(guò)中介聯(lián)系相關(guān)事宜。2010年4月至9月，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，貸款利率和首付比例一直在變化。2010年9月9日，被告取得房屋產(chǎn)權(quán)“三證”，當(dāng)日即交與中介，聯(lián)系原告辦理過(guò)戶手續(xù)，但原告一直不予辦理。直到同年9月27日，原告才和被告、中介一同去寧波市X區(qū)行政服務(wù)中心辦理過(guò)戶手續(xù)。過(guò)戶當(dāng)日，原告要求被告出具已支付50%首付款的虛假證明，并提出50%的房款通過(guò)按揭貸款支付，其余10%房款在五年內(nèi)付清，由被告負(fù)擔(dān)增加的15000元稅費(fèi)，雙方協(xié)商未成，當(dāng)日未能辦理過(guò)戶手續(xù)。此后，被告多次聯(lián)系中介要求原告盡快辦理過(guò)戶手續(xù)，原告不予回復(fù)。至2011年2月調(diào)控政策再次出臺(tái)，原告不得購(gòu)買第三套住房，雙方無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。原告因自身原因致不能過(guò)戶，期間房?jī)r(jià)下跌，造成被告巨大的經(jīng)濟(jì)損失，現(xiàn)同意解除雙方的房屋轉(zhuǎn)讓合同，請(qǐng)求駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求，并要求原告賠償經(jīng)濟(jì)損失200000元。
原告王XX針對(duì)被告戴XX的反訴答辯稱：原、被告約定房款分三期支付，前兩期款項(xiàng)共計(jì)518000元，原告已按約支付，最后一期房款777000元按約應(yīng)待原告貸款發(fā)放后支付。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在三證辦妥后三日內(nèi)無(wú)條件協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)，但2010年9月27日過(guò)戶當(dāng)天，被告要求原告將已無(wú)法通過(guò)貸款方式支付的10%房款付清后再辦理過(guò)戶手續(xù)，因被告無(wú)理增加過(guò)戶條件，導(dǎo)致當(dāng)日未辦成過(guò)戶手續(xù)。后調(diào)控政策出臺(tái)，原告無(wú)法購(gòu)買第三套住房，雙方不能辦理過(guò)戶手續(xù)，被告構(gòu)成違約。故被告反訴要求原告賠償經(jīng)濟(jì)損失200000元，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求予以駁回。
原告王XX為證明其訴訟主張，向本院提交以下證據(jù)：
1.房屋轉(zhuǎn)讓合同一份，擬證明原、被告就房屋買賣達(dá)成協(xié)議，雙方約定了付款期限，過(guò)戶條件系被告“三證”辦出后三天內(nèi)無(wú)條件配合原告過(guò)戶的事實(shí)；
2.支付預(yù)付款和定金的收條各一份，擬證明原告按約向被告支付了前兩期購(gòu)房款的事實(shí)；
3.移動(dòng)公司的通話記錄詳單一份、錄音光盤(pán)一張及通話文字記錄一份，擬證明被告要求原告付清購(gòu)房余款后才同意過(guò)戶，違反合同中關(guān)于過(guò)戶手續(xù)辦理約定的事實(shí)；
4.結(jié)婚證、龔XX的身份證、余房權(quán)證城區(qū)字第x號(hào)房屋所有權(quán)證、甬房權(quán)證海曙字第x號(hào)房屋所有權(quán)證各一份，擬證明原告購(gòu)買訟爭(zhēng)房屋時(shí)，夫妻名下已有兩套房，2010年9月后由于調(diào)控政策的原因，原告夫妻已不能再買第三套房的事實(shí)。
被告戴XX為證明其訴訟主張，向本院提交以下證據(jù)：
甬國(guó)用（2010）第x號(hào)土地使用權(quán)證（復(fù)印件）、甬房權(quán)證鄞州字第x號(hào)房產(chǎn)證（復(fù)印件）、甬契字（2010）第x號(hào)契證各一份，擬證明涉案房屋基本信息的事實(shí)。
上述證據(jù)，原、被告質(zhì)證意見(jiàn)及本院認(rèn)證意見(jiàn)如下：
被告對(duì)原告提交的證據(jù)1的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為合同中只載明了原、被告雙方，被告并未委托代理人；對(duì)房款支付的方式，合同約定首付40%，其余60%房款通過(guò)組合貸款，而當(dāng)時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)之后，申請(qǐng)貸款，必須要被告出具50%首付款的證明；無(wú)條件的過(guò)戶是指在本合同之外不再附加其他條件，并不指被告在原告可能無(wú)法繼續(xù)履行合同的情況下過(guò)戶；被告親自到場(chǎng)簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，被告本人有能力處理賣房事宜。被告對(duì)原告提交的證據(jù)2的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為系被告本人在收條上簽字，故被告有能力處理該事宜。本院認(rèn)為，原告提交的證據(jù)1、2均具有真實(shí)性、合法性及與本案的關(guān)聯(lián)性，予以認(rèn)定。被告對(duì)原告提交的證據(jù)3的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性均持異議，認(rèn)為被告本人在賣房子的過(guò)程中未授權(quán)任何人辦理相關(guān)手續(xù)，故即使被告的兒子同原告說(shuō)了什么，也沒(méi)有效力，且光盤(pán)并非原始證據(jù)，原告應(yīng)提供手機(jī)加以證明。本院認(rèn)為，該項(xiàng)證據(jù)中的錄音系案外人的談話內(nèi)容，原告未舉證證明被告授權(quán)該案外人處理賣房事宜，亦不構(gòu)成表見(jiàn)代理，不具有關(guān)聯(lián)性，不予認(rèn)定。被告對(duì)原告提交的證據(jù)4的形式真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性持異議，認(rèn)為當(dāng)時(shí)和原告簽訂合同時(shí)可以過(guò)戶，后由于原告未及時(shí)辦理，政策發(fā)生變化才導(dǎo)致目前無(wú)法過(guò)戶，違約責(zé)任在原告。本院認(rèn)為，該項(xiàng)證據(jù)具有關(guān)聯(lián)性，予以認(rèn)定。
原告對(duì)被告提交證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為房產(chǎn)證辦出的時(shí)間和土地證、契證相差了4個(gè)月，若被告抓緊辦理房產(chǎn)證，調(diào)控政策就影響不到了。本院認(rèn)為，被告該組證據(jù)具有真實(shí)性、合法性及與本案的關(guān)聯(lián)性，予以認(rèn)定。
審理中，被告戴XX申請(qǐng)證人周XX出庭作證，證人周XX在2011年10月25日庭審中陳述：
2010年4月15日，證人的姐姐周XX打電話給證人，叫證人幫她代辦房屋買賣的事情。當(dāng)時(shí)王XX和戴XX的二兒子、三兒子談得差不多，證人提出要戴XX本人簽字認(rèn)可，就和他們一起到戴XX家里，戴XX聽(tīng)了兒子說(shuō)的情況后，同意在轉(zhuǎn)讓合同上簽字、捺手印。合同簽訂當(dāng)天，王XX就支付了定金150000元，后來(lái)又付了預(yù)付款368000元。2010年9月9日前，證人幾次打電話聯(lián)系王XX，告知寧波的房產(chǎn)政策變化了，貸款只能貸50%了，證人要求王XX將貸款差額部分10%準(zhǔn)備好。2010年9月9日上午，戴XX的二兒子、三兒子將房產(chǎn)證等三證交給證人。當(dāng)天，證人即聯(lián)系王XX，詢問(wèn)其貸款差額部分有沒(méi)有準(zhǔn)備好，王XX稱沒(méi)有準(zhǔn)備好。后證人幾次電話聯(lián)系王XX，約好2010年9月27日辦理過(guò)戶手續(xù)。9月27日，雙方去辦理過(guò)戶，對(duì)于貸款差額部分的房款，王XX一會(huì)說(shuō)貸款，一會(huì)說(shuō)找朋友借，不能確定，王XX要求先過(guò)戶，三證做出后，再將貸不到的差額130000元給戴XX，戴XX不同意，故當(dāng)天未辦成過(guò)戶手續(xù)。后證人打電話給王XX，他要求證人跟戴XX協(xié)商，能否分五年付清130000元貸款差額部分，證人聯(lián)系了戴XX，戴XX不同意。當(dāng)時(shí)，賣房子的事一直跟被告二兒子聯(lián)系，但拿主意還是戴XX本人。
原告王XX對(duì)證人證言的質(zhì)證意見(jiàn)為：被告要求先把首付的130000元的差額房款付清再過(guò)戶，但按照合同的約定，原告付40%首付款后，被告即應(yīng)當(dāng)無(wú)條件過(guò)戶；證人陳述原告提出要在兩年或五年內(nèi)將130000元付清不真實(shí)，原告要求被告先配合過(guò)戶，再將130000元給被告并履行其他的付款義務(wù)；辦理相關(guān)的過(guò)戶、締約均系被告的二兒子處理，故被告二兒子的行為可以作為定案的依據(jù)。被告戴XX對(duì)證人證言的質(zhì)證意見(jiàn)為：根據(jù)政策的規(guī)定和行業(yè)的慣例，原告應(yīng)支付50%的首付款；原告將130000元的首付款付清系其貸款的先決條件，但被告有八十多歲高齡了，沒(méi)有理由故意導(dǎo)致合同不能履行；被告有五個(gè)兒子，不可能將房屋的事情交由一個(gè)兒子處理，應(yīng)考慮民風(fēng)民俗。本院認(rèn)為，證人周XX與雙方均無(wú)利害關(guān)系，其系雙方買賣房屋的中介，證言無(wú)明顯暇疵，予以認(rèn)定。
審理中，反訴原告戴XX向本院申請(qǐng)向統(tǒng)計(jì)部門調(diào)取2010年4月及2011年11月寧波市房?jī)r(jià)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以作為其主張房?jī)r(jià)下跌損失的依據(jù)，經(jīng)本院向?qū)幉ㄊ蠿區(qū)統(tǒng)計(jì)局和寧波市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，未調(diào)取到相關(guān)數(shù)據(jù)。
審理中，本院依法依職權(quán)向中國(guó)人民銀行寧波市中心支行調(diào)取了原告王XX及其妻子龔XX的信用記錄各一份，并于2011年11月24日、2011年12月8日對(duì)證人周XX進(jìn)行調(diào)查，制作了兩份調(diào)查筆錄。原、被告對(duì)兩份信用記錄均無(wú)異議。本院認(rèn)為，兩份信用記錄與本案具有關(guān)聯(lián)性，予以認(rèn)定。原告對(duì)兩份調(diào)查筆錄中部分陳述持異議，認(rèn)為證人關(guān)于原告要求分五年支付差額房款及未向證人提出解除合同請(qǐng)求的陳述不真實(shí)，被告對(duì)兩份調(diào)查筆錄均無(wú)異議，認(rèn)為證人陳述真實(shí)。本院認(rèn)為，該兩份調(diào)查筆錄與本案具有關(guān)聯(lián)性，予以認(rèn)定，并據(jù)此確認(rèn)原告在2010年9月27日后未提出解約、被告亦未向原告催告履約或解約的事實(shí)。
綜上，根據(jù)當(dāng)事人對(duì)事實(shí)的陳述以及本院確認(rèn)的有效證據(jù)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下：
2010年4月15日，經(jīng)周XX做中介，原、被告簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同一份，約定被告（甲方）將其坐落于寧波市X路XXX弄XX號(hào)XXX室的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓于原告（乙方），建筑面積約為102.5平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)為（略）元；合同還約定合同簽訂日，乙方即付定金150000元，定金可在雙方正式辦理過(guò)戶時(shí)沖抵房款，其余房款，付款方式約定如下：368000元乙方于2010年4月17日之前付給甲方，777000元乙方向銀行公積金、商業(yè)組合放下后給甲方，交房時(shí)間：款清交房。違約責(zé)任：甲乙雙方任何一方違約，違約方應(yīng)向守約方支付違約金518000元，并賠償由此給守約方造成的其它損失，非產(chǎn)權(quán)人本人或非購(gòu)房方本人在代簽本合同后有違約行為的，也將按以上違約條款由代簽人承擔(dān)違約責(zé)任。其他約定：本房擴(kuò)戶營(yíng)業(yè)稅由甲方承擔(dān)，甲方三證辦妥3天內(nèi)無(wú)條件配合乙方去過(guò)戶，如延期過(guò)戶每天付50元，代辦費(fèi)250元，等等。合同簽訂當(dāng)日，原告即支付了定金150000元，同年4月17日，原告又按約支付了購(gòu)房款368000元。合同簽訂時(shí)，涉案房屋的“三證”即契證、土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證尚未做出。2010年9月9日，涉案房屋“三證”全部做出。當(dāng)日，被告將房屋“三證”交與中介周XX，中介即通知原告聯(lián)系辦理過(guò)戶手續(xù)，并要求其準(zhǔn)備好差額房款，約定于同年9月27日辦理過(guò)戶。同年9月27日，原、被告及中介共同到寧波市X區(qū)行政服務(wù)中心辦理過(guò)戶手續(xù)。被告要求原告將差額房款130000元付清，而原告要求先過(guò)戶再支付差額房款。雙方為此協(xié)商不成，當(dāng)天未辦成過(guò)戶。此后，原告提出分期支付差額房款，被告不同意，致涉案房屋至今未辦成過(guò)戶手續(xù)。
另查明：原告王XX與龔XX于2003年10月20日登記結(jié)婚。2004年6月4日，位于余姚市X區(qū)舜江名苑XX幢XXX室的房產(chǎn)一套登記在原告王XX的名下（房產(chǎn)證號(hào)為：余房權(quán)證城區(qū)字第x號(hào)），進(jìn)行了抵押登記，抵押期限自2004年3月11日至2024年3月10日，于2006年11月27日注銷抵押權(quán)。2004年3月23日，位于寧波市X區(qū)X路XXX弄XX號(hào)的房產(chǎn)一套登記在龔XX名下（房產(chǎn)證號(hào)為：甬房權(quán)證海曙字第x號(hào)），進(jìn)行了抵押登記，抵押期限自2004年4月5日至2014年4月5日，于2005年7月26日注銷抵押權(quán)。原告及其妻子龔XX為購(gòu)上述兩套住房分別曾以各自名義辦理了按揭貸款，后均于簽訂本案房屋轉(zhuǎn)讓合同前結(jié)清所欠貸款本息。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，規(guī)定：對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。2010年7月5日，寧波市人民政府出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，規(guī)定：對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%；家庭購(gòu)買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放住房公積金貸款。2010年7月22日，寧波市住房公積金管理委員會(huì)辦公室出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整寧波市個(gè)人住房公積金貸款政策的通知》，規(guī)定：借款人家庭再次申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買自住住房的，從嚴(yán)控制，貸款首付款比例調(diào)整為不低于50%；暫停受理購(gòu)買第三套及以上住房家庭的個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)；第二套及以上住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》[建房（2010）X號(hào)]有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2010年10月9日，寧波市人民政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件精神的通知》，規(guī)定：各商業(yè)銀行要暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定：對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。2011年2月20日，寧波市人民政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，規(guī)定：對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
本院認(rèn)為：原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。本案爭(zhēng)點(diǎn)系原、被告是否有違約行為，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的原因是否系哪一方或雙方的違約行為。根據(jù)合同約定，原告已支付定金150000元和第一期購(gòu)房款368000元，其余購(gòu)房款777000元由原告向銀行申請(qǐng)公積金、商業(yè)組合貸款放下后支付，但因調(diào)控政策的影響，至2010年9月涉案房屋“三證”做出具備過(guò)戶及申請(qǐng)辦理按揭貸款條件時(shí)，根據(jù)本院到商業(yè)銀行走訪了解的情況，部分商業(yè)銀行已暫停發(fā)放第三套住房貸款，部分銀行提高了貸款首付比例，原告可申請(qǐng)的貸款比例由原合同約定總房款的60%下降為最多可貸50%，導(dǎo)致原告至少需支付差額房款約130000元。原告要求被告辦理過(guò)戶后再支付差額房款130000元，而被告要求原告先支付130000元后再過(guò)戶，雙方協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致。2011年2月新的調(diào)控政策出臺(tái)，因原告系購(gòu)買第三套房屋，涉案房屋至此無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。本院認(rèn)為，因雙方在合同中未對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行約定，而原告確因銀行信貸政策調(diào)整而無(wú)法履行付款義務(wù)，原告以貸款方式購(gòu)買房屋的合同目的將無(wú)法達(dá)到。雙方又無(wú)法就差額房款的支付重新協(xié)商達(dá)成一致，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。由于合同無(wú)法繼續(xù)履行的后果是因政策調(diào)控的客觀原因所造成，該調(diào)控政策何時(shí)出臺(tái)以及具體內(nèi)容如何，均是當(dāng)事人簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)知的，故作為購(gòu)房人的原告無(wú)需為此承擔(dān)違約責(zé)任。合同中雖約定被告（甲方）三證辦妥3天內(nèi)無(wú)條件配合原告（乙方）去過(guò)戶，但簽訂合同時(shí)雙方均未預(yù)見(jiàn)到調(diào)控政策的出臺(tái)，作為賣房人的被告，已明知原告無(wú)法按合同約定獲得足額貸款，且原告明確表示暫無(wú)能力支付差額房款，而原告又未提供付款擔(dān)保，其作為先履行義務(wù)一方依法可行使不安抗辯權(quán)，暫不協(xié)助原告辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，故被告亦不構(gòu)成違約。因雙方已無(wú)法繼續(xù)履行合同，被告對(duì)此亦不持異議，故對(duì)于原告要求解除房屋轉(zhuǎn)讓合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。雙方解除合同后，被告應(yīng)將收取的購(gòu)房款及定金共518000元返還原告。因雙方均不構(gòu)成違約，故本案不適用定金罰則。原告要求被告雙倍返還定金300000元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。原告未舉證證明其在訴訟前已通知被告解除合同，故其要求被告賠償購(gòu)房款利息損失的訴訟請(qǐng)求，亦無(wú)法律依據(jù)，本院亦不予支持。關(guān)于被告的反訴請(qǐng)求，本院認(rèn)為，導(dǎo)致涉案合同無(wú)法繼續(xù)履行的原因系調(diào)控政策，并非原告的違約行為，且被告未舉證證明其在調(diào)控政策出臺(tái)后向原告催告履行或解約的事實(shí)，故被告反訴要求原告賠償其房?jī)r(jià)下跌的損失200000元無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七條、第六十八條第一款第（四）項(xiàng)、第九十四條第（五）項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十六條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告王XX與被告戴XX于2010年4月15日簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同；
二、被告戴XX返還原告王XX購(gòu)房定金150000元、預(yù)付房款368000元，共計(jì)518000元，限被告戴XX于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢；
三、駁回原告王XX的其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回反訴原告戴XX要求反訴被告王XX賠償損失200000元的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)10830元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3860元，合計(jì)14690元，由被告戴XX負(fù)擔(dān)10820元，由原告王XX負(fù)擔(dān)3870元；反訴案件受理費(fèi)4300元，減半收取2150元，由被告戴XX負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省寧波市中級(jí)人民法院。上訴人在收到本院送達(dá)的上訴案件受理費(fèi)繳納通知書(shū)七日內(nèi)，憑判決書(shū)向浙江省寧波市中級(jí)人民法院立案大廳收費(fèi)窗口預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，如銀行匯款，收款人為寧波市財(cái)政局非稅資金專戶，帳號(hào)：（略），開(kāi)戶銀行：寧波市中國(guó)銀行營(yíng)業(yè)部。如郵政匯款，收款人為寧波市中級(jí)人民法院立案室。匯款時(shí)一律注明原審案號(hào)。逾期不交，作自動(dòng)放棄上訴處理。
審判長(zhǎng)陳建軍
審判員王剛
人民陪審員鄭國(guó)華
二○一一年十二月十五日
本件與原本核對(duì)無(wú)異
代書(shū)記員阮雪蕾
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