原告（反訴被告）周某某，女，X年X月X日出生，漢族，湖南省耒陽市人，郴州市北湖區(qū)工人文化宮職工，?。裕?。
委托代理人李思（特別授權），男，郴州市蘇仙區(qū)誠信法律服務所法律工作者。
被告（反訴原告）譚某某，男，X年X月X日出生，漢族，湖南省耒陽市人，郴州市北湖區(qū)工人文化宮職工，?。裕?/p>
委托代理人肖某江（特別授權），男，郴州市籃劍法律服務所法律工作者。
委托代理人王愛（一般代理），女，郴州市籃劍法律服務所法律工作者。
原告（反訴被告）周某某與被告（反訴原告）譚某某房屋買賣合同糾紛一案，原告（反訴被告）周某某于2008年7月10日向本院提起本訴，被告（反訴原告）譚某某于2008年8月21日向本院提起反訴。本院受理后，依法組成由審判員李健毛擔任審判長，審判員李慧麗、任日新參加的合議庭公開開庭進行了審理。代理書記員周某亮擔任記錄。原告（反訴被告）周某某及其委托代理人李思與被告（反訴原告）譚某某及其委托代理人肖某江、王愛均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
本訴原告周某某訴稱，原告周某某與被告譚某某均屬郴州市北湖區(qū)工人文化宮職工，兩人屬同事關系。經協(xié)商，被告同意將其所有的位于興隆步行街北面X單元X房轉賣給原告，2004年1月8日雙方簽訂了《購房協(xié)議》。協(xié)議中約定了房屋價格、交款時間、辦理變更產權手續(xù)及各種規(guī)費承擔等。2007年12月，被告擅自到有關部門辦理了房屋產權手續(xù)，原告得知后，多次與被告協(xié)商房屋產權變更手續(xù)和規(guī)費承擔問題，未果。故，原告訴諸法院，請求依法判令：1、被告繼續(xù)履行《購房協(xié)議》，為原告辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)；2、房屋轉讓、變更登記應繳納的有關稅費由原告與被告按相關規(guī)定各自承擔；3、本案訴訟費用由被告承擔。
為支持其訴訟請求，原告周某某向本院提交下列證據(jù)：
1、《購房協(xié)議》一份。用以證明原告與被告經協(xié)商于2004年1月8日簽訂《購房協(xié)議》，雙方對房屋價格、產權更名手續(xù)、規(guī)費承擔等進行了約定。
2、收據(jù)二份。用以證明原告依照《購房協(xié)議》的約定，分別于2004年1月8日、2月24日交付給被告購房款x元整，但被告至今未將房屋所有權證更名過戶給原告。
3、私有房屋轉讓辦證便民卡一份。用以證明買賣雙方辦理房屋產權轉移手續(xù)依照規(guī)定各自應當承擔的辦證費用。
本訴被告譚某某辯稱：一、房屋產權已經更名，不存在“被告拒不肯協(xié)助原告辦理房屋產權更名手續(xù)”的事實。2002年下半年，萬邦公司承擔原興隆街拆遷建設項目，被告與原告及其父的原住房均在拆遷范圍內。原告的安置房在興隆步行街X單元X號，其父與被告的安置房則在北一單元X號和X號，原告為使北一單元兩套住房統(tǒng)歸其家，欲購被告的X號房，經被告同意，原告請人擬寫《購房協(xié)議》后，雙方于2004年1月8日簽字。協(xié)議第4條約定：“甲方二OO四年農歷二月初二協(xié)助乙方一并到萬邦公司辦理房屋產權更名手續(xù)”，即更改房屋產權人名稱，以便原告可直接與萬邦公司辦理房屋權屬轉讓變更登記手續(xù)。2006年5月9日，萬邦公司為原告出具《證明》：“茲有拆遷戶周某某原房屋被拆遷后，現(xiàn)補償其興隆步行街X單元X號新房一套”。而且早在同年3月25日，原告就以該房屋“權利人”名義出租，每月坐收租金800元?？梢姡嬖V房屋產權人的名稱已由譚某某改為周某某，更名手續(xù)已經完成。至于原告訴稱被告“不肯承擔自己應承擔的規(guī)費”，更沒有事實依據(jù)。其一，原告是否墊付了更名規(guī)費被告沒見相關票據(jù)；其二，萬邦公司也沒有收取更名規(guī)費的職權；其三，按當年規(guī)費繳納政策，出賣人所繳部分較少，買受人繳納部分較多。因此，不肯或不愿承擔規(guī)費繳納義務的，恰好是原告，而非被告。
二、《購房協(xié)議》是一份違反法律、法規(guī)強制性和禁止性規(guī)定的契約，不受法律保護。首先，該協(xié)議缺乏不少必備的主要條款，已有條款的表述含混不清，易生歧義。其次，該協(xié)議的標的物北一單元X號房“未依法登記領取權屬證書”，屬于《城市房地產管理法》第三十七條禁止轉讓的房地產。再次，該協(xié)議約定“到萬邦公司辦理房屋產權更名手續(xù)”，既違反了《城市房地產管理法》第六十條第三款“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記”的強制性規(guī)定，又有弄虛作假，規(guī)避國家稅費之嫌。
三、不是被告“擅自到有關部門辦理了房屋產權手續(xù)”，而是事出無奈，依法辦證。被告履行了通知和催告義務，敦促原告盡早與萬邦公司一起去房管部門辦理權屬轉移變更登記，但原告遲遲不肯去辦，拖至2007年底，被告才將該房屋的產權證辦至自己名下，被告這一做法，是還原該房屋產權本來性質的合法行為。被告將產權證交付原告時，原告卻提出必須為其辦理“房屋權屬轉移變更登記手續(xù)”才予支付購房余款，違背了《購房協(xié)議》的約定。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，不動產的所有權以登記為準，未經登記，不發(fā)生效力。至今，涉案房屋由于原告的懈怠，轉讓并未發(fā)生效力；目前該房屋已登記至被告名下，所有權仍是被告，原告無權向被告主張權利。綜上所述，被告作為涉案房屋的合法產權人，已履行完畢《購房協(xié)議》約定的義務，原告之訴請既無事實基礎，也無法律依據(jù)，故請求法院公正審理，依法駁回原告的訴訟請求。
反訴原告譚某某訴稱，2004年1月8日，反訴原告譚某某與反訴被告周某某就位于興隆步行街北X單元X號拆遷補償安置房為標的物，雙方簽訂一份《購房協(xié)議》，反訴被告當即支付第一筆購房款x元，反訴原告依約將房屋鑰匙及用電卡交付反訴被告使用。不久，反訴被告在萬邦公司辦理了該房屋產權人的更名手續(xù)。并向反訴原告支付了第二筆購房款x元。剩下的程序便是反訴被告和萬邦公司到房產管理部門辦理產權轉讓變更登記手續(xù)。然而，由于反訴被告遲遲不肯辦理房屋產權證，反訴原告只得將該房屋的產權證登記在自己名下。反訴原告在向反訴被告交付房屋產權證后，反訴被告卻無理拒付剩余購房款x元，嚴重違反了《購房協(xié)議》第3條“余款待甲方將房產證交付給乙方，乙方一次性付清給甲方”的約定，反訴被告以其行為表明不履行主要債務，其違約行為致使協(xié)議目的不能實現(xiàn)。針對反訴被告的違約事實，反訴原告請求解除《購房協(xié)議》，雙方返還因該協(xié)議取得的財產，于法有據(jù)。更何況因未依法登記領取權屬證書就轉讓房地產，以及不是約定到房地產管理部門而是約定到萬邦公司辦理更名手續(xù)。《購房協(xié)議》本來就是一份違反法律禁止性和強制性規(guī)定的無效合同。此外，反訴被告一方面不積極主動依法辦理涉訴房屋的產權變更手續(xù)，另一方面又弄虛作假，自2006年3月20日起，擅自將未享有所有權的涉訴房屋以800元/月出租給王紅旗，作為公司辦公經營場所，將原本用于居住的住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房。我國對包括房屋在內的不動產的交付，實行登記生效原則。盡管反訴被告與反訴原告簽訂了《購房協(xié)議》，并到萬邦公司辦理了更名手續(xù)，但由于反訴被告的原因，至今也未辦理房屋所有權轉讓變更登記，依法沒有實際交付。因此，反訴被告應向反訴原告返還2006年3月20日至2008年8月20日的房屋租金x元，反訴被告還應比照上述租金標準，向反訴原告支付2004年1月8日至2006年3月19日的房屋使用費x元。
綜上所述，由于反訴被告“以自己的行為表明不履行主要債務”，其“違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”，其作為“分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一”，反訴原告訴請解除《購房協(xié)議》，符合法定解除規(guī)定；又由于反訴被告弄虛作假，非法出租不享有所有權的涉訴房屋牟利，侵犯了反訴原告的物權。故特向貴院提起反訴，請求依法判令：1、駁回反訴被告的本訴訴訟請求；2、解除反訴原告與反訴被告于2004年1月8日簽訂的《購房協(xié)議》，雙方返還因該協(xié)議取得的財產；3、反訴被告向反訴原告支付2004年1月8日以來使用該房屋的使用費（含孳息）x元；4、由反訴被告承擔全案案件受理費。
為支持其反訴請求和本訴答辯主張，反訴原告譚某某向本院提交下列證據(jù)：
1、《房屋拆遷補償安置協(xié)議》一份。用以證明反訴原告的原住房在拆遷范圍內，并可獲得安置房一套，萬邦公司是房地產開發(fā)商，而不是房屋管理部門。
2、郴州興隆步行街住宅收費明細表（總工會）一份。用以證明反訴被告的安置房在北X單元X，反訴原告的安置房在北X單元X，與反訴被告父親的安置房相鄰。
3、《購房協(xié)議》一份。用以證明反訴原告與反訴被告于2004年1月8日簽訂安置房買賣協(xié)議。
4、萬邦公司出具的證明一份。用以證明反訴原告已履行了協(xié)助反訴被告辦理更名手續(xù)的約定。
5、反訴被告出具的收條一份。用以證明反訴原告已履行了向反訴被告交付房產證的義務，但反訴被告卻拒絕支付剩余購房款，嚴重違約。
6、郴房私字第x號房屋所有權證一份。用以證明反訴原告位于興隆街X號原住宅，因房屋拆遷原所有權證已注銷，安置房北X單元X號尚未辦理房屋所有權證，屬無證轉讓，雙方簽訂的《購房協(xié)議》及房屋買賣行為無效。
7、物管公司辦證通知、區(qū)工人文化宮證明及通知、對雷良玉調查筆錄各一份。用以證明由于反訴被告置多次辦證通知于不顧，遲遲不肯辦證，致使反訴原告不得不將本案訴爭房屋的所有權證辦至自己名下。
8、房屋所有權證及平面圖、補交房款收據(jù)、地稅發(fā)票、維修基金繳交通知單、往來結算收據(jù)及證明卡、測繪成果利用發(fā)票、契稅完稅證及土地房屋契證、住房受讓方轉移登記費。用以證明由于反訴被告怠于辦證，反訴原告不得不將訴爭的房屋所有權證辦至自己名下，并依法依規(guī)繳納了全部的稅費，領取了房屋所有權證，反訴原告是該訴爭房屋的合法所有權人。
9、調解工作會議記錄一份。用以證明單位組織雙方進行了調解，由于反訴被告超越協(xié)議條款，提出無理要求，調解不成。
10、機票、火車票。用以證明反訴原告從外地趕回來，真心誠意與反訴被告進行協(xié)商，但未果。
11、對曹承蘇的調查筆錄一份。用以證明反訴原告多次找單位領導，請求出面協(xié)調解決。
12、《租房協(xié)議》、總經理聘任書、企業(yè)名稱預先核準申請書、場地使用證明書、《房屋拆遷補償安置協(xié)議》（周某某的）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、照片。用以證明反訴原告已協(xié)助反訴被告辦理產權更名手續(xù)；反訴被告弄虛作假，將未取得所有權的，屬于反訴原告所有的住房，非法出租給郴州廣大空調設備有限公司作辦公經營場所。
13、對趙曉青的調查筆錄一份。用以證明反訴被告要求購買反訴原告的安置房。
14、錄音摘抄（附錄音磁帶一盤）。用以證明反訴被告一直拒收房產證；反訴被告之母代反訴被告收下房產證，但拒付購房余款；未及時辦理房屋權屬變更登記，責任不在于反訴原告；雙方約定等反訴被告回來后，反訴原告協(xié)助辦證；訴爭的房屋在簽訂《購房協(xié)議》時，未取得產權證，雙方買賣無效。
反訴被告周某某辯稱，反訴原告提出的反訴請求和在本訴中提出的答辯主張，所依據(jù)的事實和理由均不能成立，且自相矛盾。反訴被告與反訴原告簽訂的《購房協(xié)議》合法有效，反訴被告已履行協(xié)議，向反訴原告支付了大部分購房款，反訴原告也依照協(xié)議向反訴被告交付了出售的房屋。但由于反訴原告不愿意協(xié)助反訴被告辦理房屋產權轉移過戶手續(xù)，特別是不愿意承擔應由賣方承擔的轉移過戶需交納的相關稅費，致使反訴被告至今無法取得房屋所有權證。反訴被告同意支付剩余的購房款，但前提是反訴原告必須依照協(xié)議的約定，配合反訴被告辦理房屋產權轉移過戶登記手續(xù)，須交納的相關稅費按規(guī)定由買賣雙方各自承擔。綜上，反訴原告提出的反訴請求和在本訴中提出的答辯主張均沒有事實和法律依據(jù)，不能成立，請法院予以駁回。
在庭審質證過程中，根據(jù)當事人雙方的舉證、相互之間的質證和本院對上述證據(jù)的認證，本院查明本案的事實是：原告（反訴被告）周某某與被告（反訴原告）譚某某同系郴州市北湖區(qū)工人文化宮職工，兩人原來的住房同在興隆街X號。后因興隆步行街拆遷改造，兩人原有的住房均在拆遷范圍之內，2002年12月25日，周某某、譚某某分別各自與郴州萬邦置業(yè)有限公司（以下簡稱萬邦公司）簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》。拆遷改造工程完成后，周某某的安置房在興隆步行街北X單元X號（房產編號40A2-2），譚某某的安置房在興隆步行街北X單元X號（房產編號50A1-2），因譚某某的安置房與周某某的父親的安置房相鄰，況且譚某某欲對外出售該套安置房，周某某知曉后，便與譚某某協(xié)商買賣事宜。2004年1月8日，以譚某某為甲方，周某某為乙方，雙方簽訂一份《購房協(xié)議》，約定：1、甲方將其位于興隆步行街北面X單元X房（面積暫定118.06m2，以產權證上的面積為準）賣給乙方；2、房屋價格為1500元/m2，總價格以房產證上的面積計算；3、乙方于2004年1月8日交x元購房款給甲方，甲方將房屋鑰匙及用電卡給乙方使用，乙方于2004年農歷二月初二支付x元房款給甲方，余款待甲方將房產證交付給乙方之日，乙方一次性付清給甲方；4、甲方2004年農歷二月初二協(xié)助乙方一并到萬邦公司辦理房屋產權更名手續(xù)，各項規(guī)費按政策各自承擔；5、本協(xié)議自簽字之日起生效。協(xié)議簽訂后，2004年1月8日，周某某支付譚某某購房款x元，譚某某向周某某出具一份收據(jù)，“今收到周某某購房款壹萬元整”，并將房屋鑰匙及用電卡一并交付周某某。2004年2月24日，周某某又支付譚某某購房款x元，譚某某又向周某某出具一份收據(jù)，“今收到周某某購房款壹拾萬元整?！弊T某某將出售的住房交付周某某后，2006年3月20日，周某某以每月租金800元，租賃給王紅旗作辦公經營場所使用，租賃期從2006年3月20日至2008年3月20日止。
又查，萬邦公司向拆遷戶交付安置房后，就有關房屋產權證的辦理事項，郴州興隆步行街商業(yè)物業(yè)管理公司、北湖區(qū)工人文化宮發(fā)布了辦證通知，要求各住戶攜帶有關資料予以辦證。2008年1月，譚某某攜帶辦理產權證的有關資料，在補交安置房差價款、繳納維修基金、測繪費、契稅、住房受讓方轉移登記費后，將已經交付給周某某的位于興隆步行街北X單元X號（房產編號50A1-2）房屋產權登記在自己的名下，并領取了房屋所有權證，該所有權證載明：房屋所有權人譚某某，建筑面積119.06m2。譚某某取得該套安置房的房屋所有權證后，在向周某某交付產權證時，要求周某某一并支付剩余購房款x元（1500元/m2×119.06m2=x元-x元=x元），周某某卻以交付的產權證沒有辦理轉移過戶登記手續(xù)為由，拒收產權證和拒付剩余購房款，為此，雙方釀成糾紛。譚某某認為依購房協(xié)議只要交付產權證時，周某某就應支付剩余購房款，而周某某認為依購房協(xié)議譚某某應交付已辦理好轉移過戶登記手續(xù)，屬周某某所有的房屋產權證，而不是屬譚某某所有的房屋產權證。針對雙方產生的房屋買賣合同糾紛，2008年6月30日下午，北湖區(qū)工人文化宮主持雙方當事人進行調解，譚某某提出：要求周某某將所欠尾款一次結清，房屋更名過戶由周某某負責，如過戶不起，周某某要退回房屋。周某某則提出：要求譚某某協(xié)助辦理好房屋更名過戶手續(xù)，需繳納的相關稅費由買賣雙方按規(guī)定各自承擔。由于雙方各持己見，互不相讓，故調解不成。周某某向本院提起訴訟，譚某某向本院提起反訴，本院合并審理。另查，2008年7月11日，譚某某將房屋所有權證（房屋所有權人譚某某）交付給周某某的母親，其母親出具一份收條，“今收到譚某某房屋所有權證一本（房屋座落于：國慶北路X街，建筑面積為：119.06m2）。房屋余款未付給譚某某。遺留問題等周某某回來再雙方解決?！?/p>
本院認為，本案屬房屋買賣合同糾紛。本案中，一、原告（反訴被告）周某某（買受人）與被告（反訴原告）譚某某（出賣人）于2004年1月8日簽訂的《購房協(xié)議》是在平等自愿、協(xié)商一致原則下簽訂的，是雙方當事人真實意思表示，雖然在協(xié)議簽訂時，出賣人未依法登記領取權屬證書，但在起訴（反訴）前出賣人已依法登記領取了房屋所有權證。因此，買受人與出賣人之間轉讓房屋的行為，并沒有違反法律、法規(guī)禁止性和強制性規(guī)定，雙方簽訂的《購房協(xié)議》依法成立，受法律保護。二、依照《中華人民共和國物權法》第九條，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，第十五條，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！辈粍赢a物權登記具有物權公示效力、物權變動的根據(jù)效力、權利正確性推定效力、善意保護效力、警示效力，未經登記的，不發(fā)生這些效力，但這并不影響不動產物權的合同效力。本案中，周某某與譚某某簽訂的《購房協(xié)議》，雖然至今未辦理物權登記，但這并不影響協(xié)議的效力，雙方簽訂的協(xié)議仍然有效，對當事人雙方具有法律約束力。三、依購房協(xié)議的約定（房屋價格1500元/m2）及房屋所有權證載明建筑面積119.06m2，雙方買賣房屋總價款為x元，周某某分兩次已支付譚某某購房款x元，占總房款近2/3，故對于譚某某在反訴中引用合同法第一百六十七條第一款“分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同”，而要求解除雙方簽訂的協(xié)議，在事實和理由上，均不成立。四、購房協(xié)議約定：“余款待甲方將房產證交付給乙方之日，乙方一次性付清給甲方?！痹摷s定是附條件的民事法律行為，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。本案中，由于譚某某交付的房產證是尚未辦理房屋產權轉讓過戶手續(xù)的房屋所有權證，按房屋買賣的交易習慣，對該約定的正常理解，應該是交付已經辦理完房屋產權轉讓過戶手續(xù)，登記在買受人名下的房屋所有權證。由于所附條件不成就，雙方尚未到房產管理部門辦理房屋產權轉讓過戶手續(xù)，周某某依據(jù)協(xié)議拒付購房余款，于法于理有據(jù)。在所附條件成就時，買受人應一次性付清購房余款。五、購房協(xié)議約定：“甲方二OO四年農歷二月初二協(xié)助乙方一并到萬邦公司辦理房屋產權更名手續(xù)，各項規(guī)費按政策各自承擔。”周某某與譚某某之間的房屋買賣民事行為，屬于二手房交易行為，按照《城市房地產轉讓管理規(guī)定》之有關規(guī)定，買賣雙方應當?shù)绞?、縣人民政府房產管理部門辦理房屋產權轉讓手續(xù)，并按照規(guī)定繳納有關稅費，而不是到萬邦公司辦理房屋產權更名手續(xù)。相關稅費的承擔，買賣雙方已在協(xié)議中作約定“各項規(guī)費按政策各自承擔”，本院遵循當事人雙方的約定。六、雖然不動產所有權是從辦理過戶登記時轉移所有權，但周某某是基于購房協(xié)議占有買受的房屋，依照《中華人民共和國物權法》第二百四十一條“基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規(guī)定。”周某某占有買受的房屋，是基于合同關系產生的占有，是一種合法占有、有權占有，按照合同權利義務平等原則，周某某享有使用該物的權利，并就該物享有取得收益的權利。因此，對于譚某某以至今也未辦理房屋所有權轉讓變更登記為由，要求周某某返還自2004年1月8日以來使用該房屋的使用費（含孳息）的反訴請求，于法于理無據(jù)，本院不予支持。綜上所述，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本院支持原告（反訴被告）周某某的本訴請求，駁回被告（反訴原告）譚某某的答辯主張和反訴請求。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十六條、第一百二十八條，《中華人民共和國民法通則》第六十二條、第八十四條、第八十五條、第八十八條、第一百一十一條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第六十一條、第一百零七條，《中華人民共和國物權法》第六條、第十五條、第二百四十一條之規(guī)定，判決如下：
一、限被告（反訴原告）譚某某在本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內繼續(xù)履行于2004年1月8日簽訂的《購房協(xié)議》，協(xié)助、配合原告（反訴被告）周某某共同到房產管理部門辦理位于郴州市X路X街北X單元X號（房產編號50A1-2）房屋產權轉移過戶登記手續(xù)，應繳納的相關稅費，由原告（反訴被告）周某某與被告（反訴原告）譚某某雙方按法律規(guī)定各自承擔。
二、駁回被告（反訴原告）譚某某要求駁回原告（反訴被告）周某某的本訴訴訟請求。
三、駁回被告（反訴原告）譚某某要求解除與原告（反訴被告）周某某于2004年1月8日簽訂的《購房協(xié)議》，雙方返還因該協(xié)議取得的財產的反訴請求。
四、駁回被告（反訴原告）譚某某要求原告（反訴被告）周某某支付2004年1月8日以來使用該房屋的使用費（含孳息）x元的反訴請求。
本訴案件受理費1527元，由原告（反訴被告）周某某承擔；反訴案件受理費4616元，由被告（反訴原告）譚某某承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省郴州市中級人民法院。
審判長李健毛
審判員李慧麗
審判員任日新
二○○九年七月六日
代理書記員周某亮
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