原告（反訴被告）張某，男，X年X月X日生，漢族，?。裕?。
被告（反訴原告）上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，住所地（略）。
投資人秦某。
委托代理人夏某，上海市S（略）事務(wù)所（略）。
原告張某訴被告上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱：某房產(chǎn)）居間合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員張利適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖怼?010年10月19日，被告某房產(chǎn)提起反訴，本院予以受理。本院于2010年10月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某，被告委托代理人夏某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某訴稱：2010年3月21日，原告在被告某房產(chǎn)居間下和案外人韋某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，并收取了定金2萬(wàn)元。后因故，房屋買賣未能繼續(xù)進(jìn)行。2010年4月9日，原告前往被告處要求取消房屋買賣協(xié)議，并向被告支付了定金2萬(wàn)元、違約金2萬(wàn)元以及算清其他費(fèi)用，當(dāng)時(shí)原告委托被告將上述定金、違約金交付韋某，并取消房地產(chǎn)買賣協(xié)議。后由于韋某向被告要求返還定金及違約金時(shí)，被告只同意返還定金2萬(wàn)元及違約金1萬(wàn)元，另1萬(wàn)元作為韋某的中介費(fèi)。但韋某不同意支付中介費(fèi)。后韋某訴訟至松江區(qū)人民法院，請(qǐng)求原告再支付違約金1萬(wàn)元。法院支持了韋某該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。2010年8月24日，原告多次到被告處要求退還違約金1萬(wàn)元，但被告避而不見?，F(xiàn)起訴要求：判令被告返還原告違約金1萬(wàn)元。
被告某房產(chǎn)辯稱：被告已促成了原告和案外人韋某之間房屋買賣合同的成立，故被告有權(quán)收取中介費(fèi)。原告自動(dòng)向被告支付定金2萬(wàn)元、違約金2萬(wàn)元，該違約金2萬(wàn)元中的1萬(wàn)元是作為案外人韋某的居間費(fèi)用予以扣留的，案外人韋某未向被告提出過(guò)異議?，F(xiàn)不同意原告訴請(qǐng)。
同時(shí)，反訴原告某房產(chǎn)反訴訴稱：反訴被告張某拒絕履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，依據(jù)該協(xié)議承擔(dān)了違約責(zé)任，返還了定金2萬(wàn)元和違約金2萬(wàn)元。反訴原告依據(jù)協(xié)議約定向案外人韋某收取了1萬(wàn)元居間費(fèi)用，余款返還了案外人韋某。同時(shí)依據(jù)協(xié)議第六條約定，因反訴被告違約的，應(yīng)當(dāng)需支付給反訴原告總房款的1％即人民幣1萬(wàn)元。反訴原告認(rèn)為，三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，具有約束力?，F(xiàn)反訴請(qǐng)求：判令反訴被告張某支付居間費(fèi)用(中介費(fèi))1萬(wàn)元；如果法院不支持上述請(qǐng)求，則要求判令反訴被告支付居間必要費(fèi)用9,000元。
反訴被告張某辯稱：根據(jù)2010年4月9日被告出具的收據(jù)，反訴原、被告已經(jīng)將所有費(fèi)用結(jié)清，雙方已無(wú)任何關(guān)系。故不同意反訴訴請(qǐng)。
經(jīng)審理查明：2010年3月22日，原、被告以及案外人韋某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份，該協(xié)議約定案外人韋某向原告張某購(gòu)買位于（略）某房屋，房屋總價(jià)款為1,000,000元，定金50,000元。其中，定金50,000元原告同意此款由其向案外人韋某簽收后交由被告暫為保管，待案外人韋某向原告支付首付款時(shí)，抵作房款。案外人韋某為表示購(gòu)買之誠(chéng)意，同意于簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》時(shí)，交付意向金20,000元，原告同意依案外人韋某提出的購(gòu)買條件，則案外人韋某同意將該意向金作為定金或定金的一部分，原告與案外人韋某應(yīng)在簽署協(xié)議之日起十日內(nèi)依被告之安排簽訂房地產(chǎn)買賣合同。該協(xié)議第六條第2款約定，原告對(duì)案外人韋某提出的購(gòu)買條件及各項(xiàng)條款同意簽字確認(rèn)后，有反悔不買或不按時(shí)間前來(lái)簽訂房地產(chǎn)買賣合同等其他行為致使案外人韋某、原告無(wú)法達(dá)成交易，則原告應(yīng)返還定金，同時(shí)向案外人韋某支付違約金（相當(dāng)于本協(xié)議約定定金的總額），對(duì)此案外人韋某同意將原告違約金總額的二分之一給被告作為被告從事居間服務(wù)所支出的必要費(fèi)用，同時(shí)原告同意支付被告總房款的1％的居間費(fèi)用。協(xié)議還對(duì)其他事宜進(jìn)行了約定。
2010年3月22日，原告收取了定金20,000元。后因原告不愿意出賣房屋，所以向被告提出取消合同，原告于2010年4月9日將定金20,000元、違約金20,000元以及被告墊付的3,860元維修基金支付給了被告，當(dāng)日被告出具了收據(jù)言明：“上海某房產(chǎn)《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，要求取消合同。故退還定金￥20,000（貳萬(wàn)元整），并支付違約金￥20,000（貳萬(wàn)元整）。以及某房產(chǎn)當(dāng)日辦理產(chǎn)證墊付維修基金￥3,860（叁仟捌佰陸拾元）。今共收以上款項(xiàng)，共計(jì)￥x（肆萬(wàn)叁仟捌佰陸拾元整）”。
案外人韋某曾向被告索要上述違約金20,000元，被告只愿意退還10,000元,另10,000元作為案外人韋某應(yīng)支付的必要中介費(fèi)用不同意退還，故案外人韋某未領(lǐng)取違約金，因向原告索要也未果，故案外人韋某于2010年6月24日訴至本院，要求法院判令：1、解除張某與韋某于2010年3月21日簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中關(guān)于位于（略）某房屋的買賣關(guān)系；2、張某支付違約金20,000元。該案案號(hào)為（2010）松民三(民)初字第X號(hào)。
（2010）松民三(民)初字第X號(hào)案件審理中，案外人韋某、原告均確認(rèn)于2010年8月5日解除上述房屋買賣關(guān)系，由于原告的違約行為，原告應(yīng)當(dāng)向案外人韋某支付違約金20,000元。該案審理中，本院還于2010年8月5日向被告的負(fù)責(zé)人秦某詢問(wèn)，秦某答復(fù)如下：被告某房產(chǎn)促成了原告張某及案外人韋某的房屋買賣，所以案外人韋某、原告和被告簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》；按照協(xié)議約定，定金為50,000元。案外人韋某先向被告交付了20,000元，該20,000元已經(jīng)通過(guò)被告交付給原告張某；關(guān)于定金30,000元，被告讓案外人韋某將款項(xiàng)打到原告張某帳戶，因案外人韋某怕麻煩所以將30,000元交付給被告，由于原告不愿意出賣房屋，所以未收取該定金30,000元；因原告違約，原告將定金20,000元以及違約金20,000元交付給被告，讓被告退還給案外人韋某；后被告已經(jīng)將定金50,000元退還給案外人韋某；關(guān)于違約金20,000元，由于按照協(xié)議約定案外人韋某同意將違約金的二分之一作為必要的中介費(fèi)用，所以被告只愿意退還案外人韋某10,000元，案外人韋某不同意，所以未領(lǐng)款；案外人韋某未委托被告進(jìn)行收款。
（2010）松民三(民)初字第X號(hào)案件審理中，被告將違約金10,000元交付本院，并同意本院發(fā)還給案外人韋某，本院于2010年8月10日將該10,000元發(fā)還給案外人韋某。另10,000元，被告認(rèn)為是案外人韋某支付的必要的中介費(fèi)用，不同意交付本院。
2010年8月16日，本院作出（2010）松民三(民)初字第X號(hào)民事判決，判決如下：一、張某與韋某于2010年3月21日簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中關(guān)于位于（略）某房屋的買賣關(guān)系于2010年8月5日解除；二、張某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付韋某違約金10,000元。該判決現(xiàn)已生效。
以上事實(shí)，有《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、收據(jù)、民事判決書、當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。本案原、被告與案外人韋某簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：1、原告原先將作為賠償案外人韋某的違約金1萬(wàn)元交付了被告，現(xiàn)其是否可以向被告要求退還；2、被告向原告收取居間報(bào)酬的條件是否成就；如果被告向原告收取居間報(bào)酬的條件尚未成就，其是否可以向原告主張居間必要費(fèi)用以及居間必要費(fèi)用的數(shù)額是多少；3、被告向原告出具的收據(jù)，是否意味著免除了原告支付居間報(bào)酬或必要費(fèi)用的義務(wù)。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：本院認(rèn)為，首先，原告向被告交付違約金，實(shí)際是委托被告向案外人韋某進(jìn)行給付，現(xiàn)本院生效的法律文書已經(jīng)確定被告未將原告交付的全部違約金轉(zhuǎn)交于案外人韋某，并且案外人韋某尚未受償?shù)?萬(wàn)元違約金應(yīng)由原告繼續(xù)支付，故原告已無(wú)必要再委托被告向原告轉(zhuǎn)交該筆1萬(wàn)元于案外人韋某。其次，本院生效法律文書已經(jīng)確定案外人韋某已經(jīng)收到了原告違約金1萬(wàn)元，剩余違約金1萬(wàn)元由原告繼續(xù)支付案外人，在此情況下，原告支付被告的1萬(wàn)元實(shí)際已經(jīng)不再具有違約金的性質(zhì)。最后，雖然《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第六條第2款約定在原告違約的情況下，案外人韋某同意將原告違約金總額的二分之一給被告作為被告從事居間服務(wù)所支出的必要費(fèi)用，現(xiàn)被告收取的1萬(wàn)元實(shí)際已經(jīng)并不具有違約金性質(zhì)，故被告無(wú)權(quán)再依據(jù)上述約定主張作為案外人韋某的居間必要費(fèi)用，況且該約定只是針對(duì)被告與案外人韋某之間而言的，如果被告確實(shí)認(rèn)為案外人韋某應(yīng)付有關(guān)居間必要費(fèi)用的，可以另案再訴。綜上，原告訴請(qǐng)要求被告返還1萬(wàn)元的訴請(qǐng)，本院予以支持。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：本院認(rèn)為，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。原、被告與案外人所簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中第六條第2款關(guān)于原告支付被告總房款的1％的居間費(fèi)用的約定與《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十七條的規(guī)定相違背，故該約定應(yīng)屬無(wú)效，對(duì)當(dāng)事人沒(méi)有約束力。就本案而言，被告為了使合同能促成也盡了向委托人報(bào)告或者媒介的義務(wù)，但房屋買賣合同終究沒(méi)有成立，被告沒(méi)有達(dá)到居間合同的目的，其仍然不能請(qǐng)求報(bào)酬，原告有權(quán)不予支付報(bào)酬，因?yàn)閳?bào)酬是居間人服務(wù)成果的對(duì)價(jià)，沒(méi)有促成合同成立，則不得請(qǐng)求支付報(bào)酬。現(xiàn)被告反訴要求原告支付居間費(fèi)用1萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。但是，根據(jù)本案實(shí)際情況，被告確曾為原告提供了一定的居間服務(wù)，本院酌定原告支付居間必要費(fèi)用為2,000元（不含已付的維修基金3,860元）。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三：雖然原告提供了其在2010年4月9日向被告支付有關(guān)款項(xiàng)的收據(jù)，但是該收據(jù)并未明確載明被告放棄向原告主張居間報(bào)酬或必要費(fèi)用的意思表示，故本案中不能免除原告再行支付居間必要費(fèi)用的義務(wù)。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第四百二十四條及第四百二十七條的規(guī)定，判決如下：
一、被告（反訴原告）上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）張某10,000元；
二、原告（反訴被告）張某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告（反訴原告）上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間必要費(fèi)用2,000元;
三、駁回被告（反訴原告）上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所其余訴訟請(qǐng)求。
如果負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，反訴案件受理費(fèi)25元，合計(jì)訴訟費(fèi)50元，由原告（反訴被告）張某負(fù)擔(dān)25元（已付），被告（反訴原告）上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所負(fù)擔(dān)25元（已付）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員張利
書記員黃某
==========================================================================================
為盡量避免給當(dāng)事人造成不良影響，經(jīng)當(dāng)事人本人申請(qǐng)110.com將對(duì)文章內(nèi)容進(jìn)行技術(shù)處理，點(diǎn)擊查看詳情。
==========================================================================================
