原告趙xx，男，19xx年x月x日出生，漢族，住上海市普陀區(qū)X路。
委托代理人李xx，上海xx律師事務(wù)所律師。
被告崔xx，女，19xx年x月x日出生，漢族，住上海市長(zhǎng)寧區(qū)黃某城道。
委托代理人何xx，住上海市長(zhǎng)寧區(qū)黃某城道。
委托代理人秦xx，住上海市X路。
第三人上海xxxx房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
法定代表人桑x，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人沈xx，該公司員工。
委托代理人王xx，該公司員工。
原告趙xx與被告崔xx房屋買賣合同糾紛一案，本院于2009年9月1日受理后，依法由審判員卜怡君獨(dú)任審判，并依法追加上海xxxx房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱xx公司）為第三人參加訴訟，于2009年12月15日公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙xx的委托代理人李xx，被告崔xx的委托代理人何xx、秦xx，第三人xx公司的委托代理人沈xx、王xx到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告趙xx訴稱，原告與被告就購(gòu)買上海市閘北區(qū)X路xxx弄xx號(hào)xxx室（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房），在第三人xx公司居間下于2009年x月x日簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》，原告按協(xié)議約定支付了定金5萬(wàn)元。后被告拒絕繼續(xù)履行協(xié)議簽訂買賣合同，經(jīng)原告催告后被告仍拒絕履行協(xié)議，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，故要求被告雙倍返還定金共計(jì)10萬(wàn)元。
被告崔xx辯稱，雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》時(shí)被告明確告知原告系爭(zhēng)房?jī)?nèi)有租客，原告提出讓被告去解決，被告表示去協(xié)調(diào)，但被告協(xié)調(diào)后租客不愿意搬走，后原、被告及第三人三方碰頭協(xié)商，被告提出雙方先簽訂房屋買賣合同，讓原告再和租客簽訂租賃合同，但原告不同意，故是原告的無(wú)理行為才導(dǎo)致雙方未能簽訂房屋買賣合同，原告違約，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
第三人xx公司述稱，其在《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》加蓋的是上海xx房產(chǎn)新滬店的章，實(shí)際就是第三人的分公司。被告在簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》時(shí)確實(shí)說(shuō)明有租客，但被告表示由其在三個(gè)月內(nèi)讓租客搬走，后來(lái)因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直在上漲，導(dǎo)致被告遲遲不肯簽訂買賣合同，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不發(fā)表意見。
經(jīng)審理查明，被告系系爭(zhēng)房的產(chǎn)權(quán)人。2009年x月x日，原、被告通過(guò)第三人居間簽訂了關(guān)于系爭(zhēng)房的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定被告將系爭(zhēng)房以199萬(wàn)元的價(jià)格出售給原告；第三條約定為原告同意支付意向金5萬(wàn)元，有效期至2009年x月x日，在有效期內(nèi)，被告同意原告的購(gòu)買總價(jià)以及條件出售或原告購(gòu)買總價(jià)已達(dá)委托價(jià)格且付款方式等條件合乎被告條件時(shí)買賣雙方即達(dá)成一致并在本協(xié)議簽署之日約定的期限內(nèi)，由居間方安排，至居間方指定處簽訂房屋買賣合同或相關(guān)的購(gòu)房定金協(xié)議等轉(zhuǎn)讓合同，同時(shí)買賣雙方必須協(xié)助居間方辦理貸款，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，房屋交接等相關(guān)手續(xù)；如在被告簽字并在本協(xié)議生效后，在約定期限內(nèi)未依約定簽訂房屋買賣合同或相關(guān)的購(gòu)房定金協(xié)議等轉(zhuǎn)讓合同，則原告有權(quán)要求被告雙倍返還定金；如原告于簽訂本協(xié)議生效后，有后悔不買或不按約前來(lái)簽訂房屋買賣合同或相關(guān)的購(gòu)房定金協(xié)議等轉(zhuǎn)讓合同和其他違約行為，致使無(wú)法完成簽訂合同之情形，則被告有權(quán)行使沒收原告定金之權(quán)利；被告同意原告的購(gòu)房總價(jià)及付款方式等其他所有購(gòu)買條件；如被告于簽訂本協(xié)議生效后，有后悔不賣或不按約前來(lái)簽訂房屋買賣合同或相關(guān)的購(gòu)房定金協(xié)議等轉(zhuǎn)讓合同和其他違約行為，致使無(wú)法完成簽訂合同之情形，則被告必須雙倍返還定金于原告，雙方達(dá)成一致，在2009年x月x日前到大華二路xxx號(hào)上海xx房產(chǎn)新滬店簽訂房屋買賣合同或相關(guān)的購(gòu)房定金協(xié)議等轉(zhuǎn)讓合同，三方還對(duì)其他有關(guān)事項(xiàng)作了約定。當(dāng)日，被告收取原告5萬(wàn)元定金，并出具定金收據(jù)。第三人于2009年x月x日出具《見證說(shuō)明》，載明因系爭(zhēng)房目前有月租客人，考慮此情況，該房正式簽約時(shí)，原、被告雙方要考慮月租客人情況使之合理過(guò)渡，共同協(xié)商。后原告簽署了被告交付的告知書，在該告知書中，被告寫明“在簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》前已告知原告系爭(zhēng)房有租賃合同，租賃期限至2009年x月x日（被告稱系誤寫，應(yīng)該為2010年x月）等五點(diǎn)內(nèi)容，2009年x月x日，被告約請(qǐng)?jiān)?、第三人及租客至第三人處協(xié)商簽署房屋買賣合同事宜，但原告拒絕協(xié)商并否認(rèn)上述雙方達(dá)成的購(gòu)房前提條件，拒絕簽署房地產(chǎn)買賣合同”等內(nèi)容。原告閱看后將“但原告拒絕協(xié)商并否認(rèn)上述雙方達(dá)成的購(gòu)房前提條件，拒絕簽署房地產(chǎn)買賣合同”劃去，改為“雙方協(xié)商未成”，并補(bǔ)充寫明“上述已閱，本人沒有否認(rèn)上述提及的五點(diǎn)內(nèi)容，但當(dāng)天雙方協(xié)商未成，未能達(dá)成房地產(chǎn)買賣合同?！?009年x月x日，被告丈夫何xx起草并簽署了協(xié)議，載明2009年5月12日下午，雙方協(xié)商購(gòu)買房屋事宜，由于涉及租客情況，當(dāng)天沒有簽約，并約定于2009年x月x日晚7點(diǎn)再碰面商議，并按居間協(xié)議協(xié)商解決。原告附加“乙方（即原告）同意按已簽訂的居間協(xié)議簽訂買賣合同”后簽字。后原、被告未能簽訂房屋買賣合同。對(duì)此，被告稱因簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》時(shí)被告就表示要回去做租客工作，協(xié)調(diào)好之后再碰面商榷，但租客不同意搬走，原、被告曾分別于2009年x月x日、x日在第三人處協(xié)商，其中一次還有被告租客到場(chǎng)，但因原告不肯購(gòu)買帶租約的系爭(zhēng)房，而且x月x日時(shí)原告不認(rèn)可租客的問題，還要求稅費(fèi)各自承擔(dān)，并且將雙方約定的五條全部推翻，所以x月x日被告沒有去簽訂合同。原告則稱簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》時(shí)被告告訴原告房屋完全沒有問題，簽約后被告表示他們已經(jīng)和租客談好了，原告什么時(shí)候付房款什么時(shí)候就可以交房，原告就付了5萬(wàn)元定金，但被告又說(shuō)要過(guò)三個(gè)月時(shí)間，原告本來(lái)是要求被告把租客解決掉再簽合同的，考慮到房?jī)r(jià)在上漲，也怕被告違約，就表示可以接受帶租約直到租賃合同期滿，要求先簽買賣合同，但x月x日被告未按約定去第三人處前房屋買賣合同。第三人表示當(dāng)時(shí)原告為了購(gòu)買系爭(zhēng)房已經(jīng)將原來(lái)的房屋出售，且原告妻子剛生完孩子，所以急需要這套房屋，同意購(gòu)買帶租約的系爭(zhēng)房子，被告當(dāng)時(shí)說(shuō)可以想辦法讓租客走，后來(lái)因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直在上漲，導(dǎo)致被告遲遲不肯簽訂買賣合同，x月x日合同未簽成就是房?jī)r(jià)的原因。原告證人胡某出庭作證，稱其為第三人的工作人員，原、被告關(guān)于系爭(zhēng)房的買賣由其負(fù)責(zé)，當(dāng)時(shí)被告確實(shí)說(shuō)過(guò)租客他自己去搞定，證人還跟被告說(shuō)過(guò)要租客寫放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承諾書，原告要求在三個(gè)月內(nèi)簽合同，被告也表示可以，三方協(xié)商時(shí)被告只到場(chǎng)一次，租客也參加的，被告表示現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲了，要把房?jī)r(jià)漲10萬(wàn)元，要么就不賣了，之后5月14日再聯(lián)系被告，被告就不同意去第三人處簽合同了。第三人認(rèn)可證人的陳述。
2009年x月x日，原告向被告發(fā)出函件，載明在被告向原告及第三人承諾業(yè)已清除系爭(zhēng)房所有出售之障礙及瑕疵的前提下，簽訂房屋買賣協(xié)議，但被告在履行中嚴(yán)重違約，要求被告在x月x日至第三人處簽訂房屋買賣合同。2009年x月x日，被告向原告發(fā)出告知函，表示因原告拒絕按照雙方達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議簽署房屋買賣合同，原告的違約行為導(dǎo)致雙方無(wú)法簽署買賣合同，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。原告否認(rèn)收到該函件。審理中，被告認(rèn)為原告違約，不同意雙倍返還定金，但考慮到本案的實(shí)際情況，同意補(bǔ)償原告x元。
另查明，第三人開設(shè)在上海市X路xxx號(hào)的分公司稱為上海xx房產(chǎn)新滬店，并以上海xx房產(chǎn)新滬店的名義在《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》蓋章。審理中，原、被告對(duì)居間方的地址為上海市X路xxx號(hào)無(wú)異議。
上述事實(shí)，有原告提供的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、被告出具的定金收據(jù)、函件，被告提供的見證說(shuō)明、告知書（原告改寫過(guò)）、草擬的協(xié)議、告知函，原告方證人胡某某證言以及各方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以佐證。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。原、被告簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，即在原告與被告間形成了買賣關(guān)系，在未經(jīng)雙方合意或依法定程序解除的情況下，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行。雖然在《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中對(duì)系爭(zhēng)房有租客的問題未作特別說(shuō)明，但第三人出具的見證說(shuō)明載明該房正式簽約時(shí)，原、被告雙方應(yīng)當(dāng)要考慮月租客人情況使之合理過(guò)渡，共同協(xié)商，表明三方確曾約定協(xié)商解決被告租客的問題，故應(yīng)由原告對(duì)雙方未能簽訂買賣合同系被告違約負(fù)有舉證責(zé)任。雖然原告及第三人的陳述及證人胡某某證言均表明被告承諾自行解決與租客的問題，但考慮到證人系第三人的工作人員及第三人系《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》當(dāng)事人的因素，第三人與本案有一定的利害關(guān)系，故僅憑原告及第三人的陳述尚不足以佐證原告的主張。原告及第三人的陳述表明了三方有過(guò)協(xié)調(diào)的事實(shí)，但對(duì)于導(dǎo)致原、被告未能簽訂合同的原因，原告及第三人與被告的陳述不一，均未能形成完整的證據(jù)鏈，應(yīng)認(rèn)為原、被告在協(xié)商過(guò)程中未能達(dá)成一致導(dǎo)致雙方未繼續(xù)履行協(xié)議，對(duì)此雙方均有一定的責(zé)任，現(xiàn)原告要求被告返還定金的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，可予支持。但原告要求被告按照定金罰則賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院難以支持。被告自愿補(bǔ)償原告，于法無(wú)悖，可予采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十五條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
一、被告崔xx應(yīng)于本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告趙xx定金x元；
二、原告趙xx要求被告崔xx賠償x元的訴訟請(qǐng)求，不予支持；
三、被告崔xx應(yīng)于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告趙xx補(bǔ)償款x元。
案件受理費(fèi)2300元（原告趙xx已預(yù)繳），減半收取，由被告崔xx負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
審判員卜怡君
書記員嚴(yán)毅超
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