原告上海福人居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。
法定代表人李某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人曹嶺，上海市國泰律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉欣杰，上海市國泰律師事務(wù)所律師。
被告奚某。
委托代理人沈雋倩，上海市九陽律師事務(wù)所律師。
委托代理人金某。
原告上海福人居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱福人居公司)訴被告奚某居間合同糾紛一案，本院于2010年7月7日受理后，依法由代理審判員孫歆獨(dú)任審判，于2010年8月20日、9月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海福人居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司委托代理人曹嶺、被告奚某及其委托代理人沈雋倩、金某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告福人居公司訴稱：被告于2010年4月14日委托原告對本市靜安區(qū)X路XX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)進(jìn)行居間介紹出售，被告確認(rèn)該房屋成交價(jià)為人民幣125萬元，同意支付原告?zhèn)蚪鹉趁駧?萬元，支付時(shí)間為簽訂買賣合同當(dāng)日，如因被告違約導(dǎo)致交易不成交應(yīng)支付原告總房價(jià)2%的違約金。雙方簽訂《傭金某認(rèn)書》后，經(jīng)原告居間介紹，被告與案外人嚴(yán)某簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，被告與案外人約定：被告以人民幣125萬元的價(jià)格將昌平路XX號XXX室房屋出售給案外人，雙方約定在簽訂協(xié)議后七日內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，原告于簽訂協(xié)議時(shí)收取案外人定金某民幣1萬元。
協(xié)議簽訂后，案外人按約于2010年4月15日交付原告剩余首付款人民幣9萬元，但被告于當(dāng)日通知原告要求解除居間協(xié)議，退還定金，并表示不愿意出售房屋。2010年4月21日原告依約向被告發(fā)出通知要求其簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，其至今尚未簽署。故原告訴至本院，請求法院判令：一、被告向原告支付居間傭金某民幣5萬元；二、被告向原告支付違約金某民幣2.5萬元。
被告奚某辯稱：被告于2010年4月14日中午去原告處掛牌，當(dāng)晚原告便趕到被告處要求被告簽約，被告在未看清協(xié)議情況下便簽約了；同時(shí)該協(xié)議系格式合同，合同雙方的權(quán)利義務(wù)不對等，且原告也未就協(xié)議中的重要條款向被告予以說明，尤其是違約金某欄；被告與第三人簽訂的房屋買賣協(xié)議并未成立，故原告無權(quán)請求居間報(bào)酬；原告?zhèn)蚪鹉愁~過高，也超過了上海市物價(jià)局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
原告福人居公司為支持其訴請，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一、原、被告雙方及案外人嚴(yán)某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，證明原、被告之間形成了居間合同關(guān)系。
證據(jù)二、原、被告雙方簽訂的《傭金某認(rèn)書》，證明被告確認(rèn)了本案傭金某額及相關(guān)違約金。
證據(jù)三、被告出具的收條一張，證明被告收到了系爭房屋買賣定金。
證據(jù)四、案外人嚴(yán)某出具的收據(jù)一份，證明案外人嚴(yán)某支付系爭房屋買賣首付款。
證據(jù)五、原、被告之間的短信記錄，證明被告拒不履行協(xié)議存在違約行為。
證據(jù)六、原告向被告寄送的通知及寄送憑證，證明原告曾多次要求被告簽署房地產(chǎn)買賣合同未果，證明原告曾向被告發(fā)出簽訂合同通知。
被告奚某對證據(jù)一、證據(jù)三、證據(jù)五的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為證據(jù)一第二條中的意向金某分，存在明顯的篡改痕跡；對證據(jù)二真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該證據(jù)中約定的5萬元傭金某額超過行業(yè)規(guī)定；對證據(jù)四真實(shí)性有異議，認(rèn)為其從未看到過，該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)；對證據(jù)六的真實(shí)性有異議，認(rèn)為其從未收到過該證據(jù)，且被告已將收取的款項(xiàng)退還給案外人。
被告奚某為支持自己的答辯主張，向本院提交了以下證據(jù)：
原、被告雙方及案外人嚴(yán)某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》復(fù)寫本，證明在該協(xié)議第二條意向金某分，原先約定的意向金某人民幣1萬元，后原告予以了涂改。
原告對該證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為原告并未進(jìn)行過數(shù)字涂改，且當(dāng)阿拉伯?dāng)?shù)字與中文數(shù)字不一致，應(yīng)以中文數(shù)字為準(zhǔn)。
本院對各方當(dāng)事人的證據(jù)審查判斷如下：
對于原告提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三,因被告對該些證據(jù)沒有異議，故本院對該些證據(jù)予以采納；對于原告提交的證據(jù)四、證據(jù)五，因該等證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，故本院對該些證據(jù)不予采信；對于原告提交的證據(jù)六，因該證據(jù)中的回執(zhí)被退還，原告亦無其他證據(jù)證明通知已寄送給被告，故對于該證據(jù)本院依法不予采信。對于被告提供的證據(jù)，因該證據(jù)與本案待查事實(shí)無關(guān)聯(lián)性，也無其他證據(jù)予以佐證，故本院對該證據(jù)依法不予采納。
根據(jù)對以上證據(jù)的審查判斷以及在庭審中對于案件的調(diào)查，本院依法查明如下事實(shí)：
2010年4月14日，被告委托原告在福人居公司昌平路分公司對座落于本市靜安區(qū)X路XX號XXX室房屋進(jìn)行居間出售，同日甲方奚某、乙方案外人嚴(yán)某與丙方福人居公司簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份，該協(xié)議主要內(nèi)容包括：乙方愿意委托丙方居間購買甲方位于上海市靜安區(qū)X路XX號XXX室的房地產(chǎn)；乙方為表示對丙方居間介紹的甲方房地產(chǎn)之購買誠意，愿支付意向金。系爭房屋的買賣條件為：房地產(chǎn)總價(jià)價(jià)款為人民幣1,250,000元。房價(jià)款的支付方式為：乙方于簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)支付人民幣820,000元，乙方于進(jìn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶后，以向銀行申請方式支付人民410,000元整，貸款額度不足部分于進(jìn)交易中心當(dāng)日以現(xiàn)金某式支付給甲方；乙方于交房當(dāng)日支付人民幣20,000元(款清交房)；系爭房屋內(nèi)的維修基金(若有)、有線電視安裝費(fèi)(若有)、煤氣開通費(fèi)(若有)均包含在總房價(jià)款內(nèi)，隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)施為固定裝修(見現(xiàn)狀)；甲方應(yīng)在所有房款到帳后將上述房地產(chǎn)交付給乙方。該合同同時(shí)約定，甲、乙雙方簽署協(xié)議后，各自應(yīng)向丙方支付居間代理費(fèi)，支付的時(shí)間、金某以與丙方所簽署的傭金某認(rèn)書為準(zhǔn)；甲方接受本協(xié)議第三條所述買賣條件并簽訂本協(xié)議，甲、乙雙方同意在甲方簽署本協(xié)議后的七日內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。甲方簽署本協(xié)議后，若甲方未按本協(xié)議履行，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金，并向丙方支付總房價(jià)款百分之二的違約金；本協(xié)議在履行過程中如發(fā)生爭議，應(yīng)先行協(xié)商解決，協(xié)商不成應(yīng)向房屋所在地的法院訴訟解決；甲、乙雙方約定，乙方應(yīng)在40天內(nèi)將全部房款付清(款清交房)。
同日甲方原告作為傭金某付人與乙方被告作為傭金某款人簽訂了傭金某認(rèn)書，雙方確認(rèn)傭金某額為人民幣50,000元，支付日期為簽訂買賣合同當(dāng)日支付現(xiàn)金；甲方應(yīng)按照支付日期及時(shí)付款，甲方違約導(dǎo)致本筆交易不成交應(yīng)支付乙方總房價(jià)款2%的違約金。雙方在該傭金某認(rèn)書上同時(shí)約定：本筆傭金某括甲方在本房屋交易中所產(chǎn)生的稅負(fù)，多余部分為乙方傭金。
同日被告出具收條一張，內(nèi)容為：今收到出售昌平路XX號XXX室房屋定金10,000元。
本院另查明，在《房地產(chǎn)居間買賣協(xié)議》簽訂后，被告不愿履行協(xié)議，該協(xié)議至今仍未正式履行。
本院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。本院注意到被告辯稱雙方簽訂的合同僅為買賣雙方的意向性合同而非本約，只有雙方最終簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》才可視作買賣交易成立；本院查明事實(shí)表明，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》內(nèi)容包含系爭房屋總價(jià)款、房價(jià)款支付方式、付款時(shí)間、辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)事宜、解決爭議的方式等條款，本院認(rèn)定根據(jù)該些條款可以認(rèn)定原、被告雙方簽訂的協(xié)議符合房屋買賣合同所應(yīng)包括的主要條款內(nèi)容，同時(shí)已有證據(jù)亦表明，被告已經(jīng)收取了案外人提交的定金，故由此可以認(rèn)定雙方簽訂的協(xié)議是本約而非預(yù)約，本院由此可以判斷出被告與案外人之間簽訂的房產(chǎn)買賣合同已經(jīng)成立，原告作為居間人有權(quán)請求被告給付居間報(bào)酬。
本案中原、被告在傭金某認(rèn)書及《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中約定被告?zhèn)蚪鹉愁~為50,000元，但本院注意到原、被告雙方在傭金某認(rèn)書中注明傭金某括甲方在房屋交易中所產(chǎn)生的稅負(fù)，故原告所能獲得的傭金某分應(yīng)對系爭房屋如果發(fā)生交易過程中可能產(chǎn)生的稅負(fù)予以扣除；同時(shí)，本院考慮到被告與案外人簽訂的房產(chǎn)買賣協(xié)議并未實(shí)際履行，原告僅僅促成了買賣合同成立，并未實(shí)際為原告辦理房屋交割、產(chǎn)權(quán)過戶、戶口遷移等基本手續(xù)，故本院對于原告所提供的居間服務(wù)的具體內(nèi)容、系爭房屋如發(fā)生交易可能產(chǎn)生的稅負(fù)、以及系爭房屋成交的總價(jià)款等綜合因素進(jìn)行考量，酌情認(rèn)定被告所應(yīng)支付的傭金某項(xiàng)為人民幣12,500元。
另原、被告雙方在傭金某認(rèn)書中約定如系爭房屋交易不成，被告應(yīng)向原告支付違約金，故原告主張被告應(yīng)向其支付違約金25,000元。本院認(rèn)為本案中原告是作為居間人向被告(委托人)提供訂立房屋買賣合同的居間媒介服務(wù)，故原告作為媒介居間方享有的主要權(quán)利為在促成合同成立后向被告(委托人)主張報(bào)酬，同時(shí)雙方約定的傭金某付時(shí)間是在買賣合同簽訂之日而并非在房地產(chǎn)交易后，且從雙方簽訂的協(xié)議中不能反映系爭房屋成交與否對原告(居間人)產(chǎn)生了實(shí)際影響，原告在庭審中也未提供任何證據(jù)證明系爭房屋未交易對其產(chǎn)生任何實(shí)際損失；同時(shí)，本案中原、被告雙方約定的支付違約金某件為房屋交易不成立，然本院認(rèn)為房屋買賣合同履行與否后果僅及于買賣合同中出賣人及買受人，原告作為居間人并非房屋買賣合同中的直接當(dāng)事人，因此原告以買賣合同不履行而主張被告向其承擔(dān)違約責(zé)任亦缺乏法律依據(jù)。故綜合考慮以上因素，本院對于原告提出的該項(xiàng)訴訟請求不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四百二十六條第一款之規(guī)定，依法判決如下：
一、被告奚某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告上海福人居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付人民幣12,500元。
二、原告其余訴訟請求不予支持。
被告奚某如未按本判決指定的期間履行給付金某義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣1,675元，減半收取計(jì)人民幣837.50元，由原告上海福人居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣637.50元，被告奚某負(fù)擔(dān)人民幣200元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員孫歆
書記員陸鋒莉
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