原告XX，男，X年X月X日出生，美國國籍，住上海市XX室。
委托代理人XX，上海XX泰律師事務(wù)所律師。
被告XX，女，X年X月X日出生，韓國國籍，住上海市XX室。
委托代理人XX，上海市XX律師事務(wù)所律師。
委托代理人XX，上海市XX律師事務(wù)所律師。
被告XX，女，X年X月X日出生，韓國國籍，住上海市XX室。
委托代理人XX，上海XX律師事務(wù)所律師。
第三人上海XX房地產(chǎn)顧問有限公司，住所地上海市XX號X樓。
法定代表人XX，董事長。
委托代理人XX，公司法務(wù)。
原告XX訴被告XX、XX房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法追加上海XX房地產(chǎn)顧問有限公司為第三人（以下簡稱“XX公司”）參與訴訟。本案依法適用簡易程序?qū)徖?，由代理審判員周箐獨(dú)任審判，后因案件審理需要，依法轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，由審判員張敏擔(dān)任審判長，與代理審判員周箐、人民陪審員楊善言組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告及其委托代理人XX、被告XX及其委托代理人XX、XX、被告XX的委托代理人XX、第三人委托代理人XX到庭參加訴訟。審理中，經(jīng)原告申請，本院依法委托上海XX估價有限公司對坐落于本市XX室房屋（以下簡稱“系爭房屋”）于2009年6月4日的市場價進(jìn)行了估價，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告XX訴稱，2009年3月9日、3月10日，原告經(jīng)第三人居間介紹，與被告XX的代理人即被告XX簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》（以下簡稱“居間協(xié)議”）和《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》（以下簡稱“買賣協(xié)議”），約定以人民幣（以下幣種相同）400萬元的價格購買被告XX所有的系爭房屋。原告按照約定支付給被告XX定金2萬元，XX將上述定金轉(zhuǎn)交給了被告XX，之后，原告卻知得，被告未按照協(xié)議約定取得房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明，由此雙方發(fā)生爭議。后原告通過與承租人自行協(xié)商，取得了上述書面證明，然而，被告XX卻以未授權(quán)XX簽署買賣協(xié)議為由，拒絕履行買賣協(xié)議。原告認(rèn)為，原、被告之間的房屋買賣合同已成立，被告因房價上漲而惡意違約，應(yīng)賠償原告房價上漲的損失，故原告訴至法院要求兩被告退還定金2萬元及賠償損失50萬元。
被告XX辯稱，同意解除原、被告簽訂的居間協(xié)議和買賣協(xié)議，但其不存在違約行為。雙方之間牽涉到兩個中介公司，一個是第三人（系原告方委托的中介公司），另一個是XX房產(chǎn)公司（是被告方委托的）。2009年3月6日，原告先在居間協(xié)議、買賣協(xié)議上簽字，被告XX代其3月10日簽字，定金是被告XX3月10日簽收的，其是3月11日拿到，合同約定10天內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，雙方本來約定的是3月17日簽訂正式買賣合同的，當(dāng)天其到了XX房產(chǎn)公司，原告沒有到，據(jù)XX房產(chǎn)公司與第三人溝通，得知原告要求減少首付款，其提出租賃合同要繼續(xù)履行，原來租賃合同細(xì)節(jié)不變，原告提出對租賃合同要做相應(yīng)變更，導(dǎo)致雙方3月17日未能簽訂正式買賣合同。之后第三人發(fā)函給XX房產(chǎn)公司，XX房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)給其，通知雙方在3月31日之前再簽訂合同，其是同意的，要求XX房產(chǎn)公司安排時間。后來XX房產(chǎn)公司又發(fā)函給其，稱第三人說原告方對3月31日的時間安排有異議，所以取消簽約。后來其與XX房產(chǎn)公司之間多次通過電子郵件聯(lián)系，XX房產(chǎn)公司稱第三人告知他們原告要求4月7日簽約，但簽約的具體時間、地點(diǎn)沒有通知。之后其通過XX房產(chǎn)公司發(fā)函給第三人，要求5月31日簽約，但沒有回復(fù)。6月4日，其致函第三人及原告，稱如果原告要繼續(xù)購買系爭房屋，對合同問題雙方要另行協(xié)商，不再按照居間協(xié)議上的內(nèi)容履行。故被告認(rèn)為，導(dǎo)致原、被告沒有簽訂正式房屋買賣合同的違約責(zé)任在原告方，且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定，是否取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的文書并不影響出租人與買房人之間的買賣合同效力，故其不同意原告訴請。
被告XX辯稱，其并非本案適格被告，被告XX對居間協(xié)議、買賣協(xié)議的效力均予以承認(rèn)，故其不存在無權(quán)代理或越權(quán)代理的行為。
第三人上海XX房地產(chǎn)顧問有限公司陳述，2009年3月9日，在第三人居間介紹下，原告為購買系爭房屋在居間協(xié)議和買賣協(xié)議上簽字，3月10日，第三人將上述協(xié)議交給被告XX在國內(nèi)的代理人XX，并由XX簽字。之后，原告提出被告應(yīng)當(dāng)按照買賣協(xié)議約定，出示承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的承諾書，故提出應(yīng)在被告取得相關(guān)證明的情況下簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。后被告XX分別于2009年5月12日發(fā)函給被告XX及第三人處協(xié)商，但始終未能達(dá)成一致，被告XX在協(xié)商過程中亦曾有改變買賣條件，提高合同價款的表示，但均為口頭表述。2009年6月4日，第三人收到被告XX發(fā)出的解除買賣協(xié)議的函件，遂原、被告發(fā)生糾紛。
經(jīng)審理查明，系爭房屋產(chǎn)權(quán)系被告XX所有。原告為購買系爭房屋，經(jīng)第三人居間，由原告作為買受方（乙方），于2009年3月9日簽署居間協(xié)議和買賣協(xié)議各一份，次日，被告XX受被告XX委托在上述居間協(xié)議和買賣協(xié)議上作為出賣方（甲方）代理人簽名署期，第三人作為居間方（丙方）在上述居間協(xié)議和買賣協(xié)議上蓋章。居間協(xié)議第一條約定，乙方經(jīng)看房對買賣之房地產(chǎn)已充分了解清楚，為表示對丙方居間提供的房地產(chǎn)之購買誠意，現(xiàn)通過丙方向甲方支付意向金2萬元。如雙方接受買賣條件且簽署《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，則意向金隨該協(xié)議生效即轉(zhuǎn)為定金。居間協(xié)議第二條約定了系爭房屋的基本情況，其中，在“是否設(shè)立租賃”的選項(xiàng)中選擇了“是”，在“是否已取得承租人放棄對該房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的書面證明”的選項(xiàng)中選擇“是”，在“租約處理方式”的選項(xiàng)中選擇“甲乙雙方同意租約轉(zhuǎn)讓”。居間協(xié)議第三條約定購房總價為400萬元?！娱g協(xié)議第五條約定，如甲乙雙方接受該協(xié)議第三條所述買賣條件并簽訂該協(xié)議，則乙方同意將意向金作為定金，由丙方轉(zhuǎn)付甲方。居間協(xié)議第六條約定，甲乙雙方經(jīng)丙方居間介紹，協(xié)商確定買賣條件并簽署《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》后買賣關(guān)系成立，為辦理交易過戶手續(xù)之需，雙方同意在該協(xié)議簽署生效后次日起10天內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（簽訂合同的具體時間可由丙方安排或三方協(xié)商確定安排），并依約履行各自的義務(wù)。甲乙雙方之任何一方未能履行本協(xié)議，或因其原因?qū)е路课葙I賣未能最終完成的，則應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于定金數(shù)額的違約金；違約者如系甲方，則應(yīng)向乙方全額返還定金，并承擔(dān)違約金；違約者如系乙方，則已交付的定金抵扣違約金，甲方可不予返還等內(nèi)容。雙方簽訂的買賣協(xié)議第一條約定，乙方經(jīng)看房對買賣之房地產(chǎn)已充分了解清楚，為表示對XX公司居間提供的房地產(chǎn)之購買誠意，現(xiàn)通過XX公司向甲方支付意向金2萬元?，F(xiàn)雙方在XX公司居間下協(xié)商達(dá)成買賣條件且簽署本協(xié)議，則意向金隨本協(xié)議生效即轉(zhuǎn)為定金。買賣協(xié)議第二條約定了系爭房屋的基本情況，其中2.9項(xiàng)，在“是否設(shè)立租賃”的選項(xiàng)中選擇了“是”，在“是否已取得承租人放棄對該房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的書面證明”的選項(xiàng)中選擇“是”，在“租約處理方式”的選項(xiàng)中選擇“甲乙雙方同意租約轉(zhuǎn)讓”。買賣協(xié)議第三條約定了系爭房屋的買賣條件：房價款為400萬元，其中，第一期房價款為120萬元（包括2萬元定金），由乙方在甲乙雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并申請辦理買賣合同公證手續(xù)（若需）當(dāng)日支付……。買賣協(xié)議第六條約定，甲乙雙方簽署本協(xié)議后買賣關(guān)系成立，為辦理交易過戶手續(xù)之需，雙方同意在本協(xié)議簽署生效后次日起10天內(nèi)簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（簽署合同的具體時間可由XX公司安排或三方協(xié)商確定安排），并依約履行各自的義務(wù)。任何一方未能履行本協(xié)議，或因其原因?qū)е路课葙I賣未能最終完成的，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)于定金數(shù)額的違約金，違約者如系甲方，則應(yīng)向乙方全額返還定金，并承擔(dān)違約金；違約者如系乙方，則已交付的定金抵扣違約金，甲方可不予返還等內(nèi)容。買賣協(xié)議簽訂當(dāng)日，被告XX收取原告定金2萬元，次日，被告XX將定金交付給被告XX。之后，第三人通知原、被告于2009年3月17日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，因被告XX尚未取得租客放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明，而原告堅(jiān)持要求取得該證明文件，故原告未予前往第三人處簽約。2009年5月4日，原告自行自系爭房屋的承租人處取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。2009年5月12日，被告XX在其發(fā)送“XX地產(chǎn)”并抄送第三人的郵件中，承認(rèn)其于2009年5月4日已知曉第三人收到了承租人出具的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明等內(nèi)容。2009年5月28日，被告XX發(fā)函給原告，內(nèi)容為陳述自己的履約過程、若原告仍想買系爭房屋，要求原告打電話與其約定5月31日見面等內(nèi)容。2009年5月31日，原、被告在第三人處進(jìn)行協(xié)商，就繼續(xù)履行買賣協(xié)議事宜未能達(dá)成一致。2009年6月4日，被告XX發(fā)函給原告，內(nèi)容為其將在一天之內(nèi)出售系爭房屋，若原告仍想購買系爭房屋，其愿意以目前最好的市場價格和條款購買系爭房屋的機(jī)會留給原告，否則其將最晚到6月5日為止退回定金等內(nèi)容。同日，原告訴至法院，訴請如前。
審理中，經(jīng)原告申請，本院依法委托上海XX估價有限公司對本案系爭房屋于2009年6月4日的市場價進(jìn)行了估價，估價結(jié)論為總價值451萬元。
上述事實(shí)，由《房地產(chǎn)買賣居間合同》、《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》、委托書、收據(jù)、《承租人優(yōu)先購買權(quán)切結(jié)書》、被告XX發(fā)送給原告的郵件、2009年5月12日、2009年5月28日、2009年6月4日被告XX函等及原、被告、第三人在庭審中的陳述在案佐證，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。被告XX經(jīng)被告XX授權(quán)，以被告XX名義與原告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，應(yīng)由被告XX承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！斗康禺a(chǎn)買賣居間協(xié)議》確立的系原告與被告XX就系爭房屋簽訂買賣合同的預(yù)約關(guān)系，現(xiàn)因被告XX代被告XX已簽訂了《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，且《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》第六條中明確雙方就系爭房屋的買賣關(guān)系成立，故《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》確立的義務(wù)，原、被告已履行完畢?，F(xiàn)《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》確立了原告與被告XX就系爭房屋的買賣關(guān)系，合法有效，原告與被告XX均應(yīng)按約履行。根據(jù)《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》對系爭房屋基本情況的約定，雙方在“是否已取得承租人放棄對該房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的書面證明”一欄中選擇了“是”，雖該約定并未明確該棄權(quán)證明應(yīng)由誰出具，但根據(jù)房屋買賣合同的交易習(xí)慣及買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，該棄權(quán)證明的出具義務(wù)應(yīng)由出售方承擔(dān)。雖被告XX認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定,被告是否取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)書面證明并不影響其與原告之間房屋買賣合同的效力,但本院認(rèn)為,因該司法解釋自2009年9月1日起施行，而原、被告的買賣協(xié)議簽訂于2009年3月,彼時該司法解釋尚未出臺,而在該司法解釋出臺前，在司法實(shí)踐中確有可能出現(xiàn)因承租人主張優(yōu)先購買權(quán)而致出租人與房屋買受人之間的房屋買賣合同被確認(rèn)無效的情形，現(xiàn)《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中已對此棄權(quán)證明作了明確約定,被告應(yīng)按約向原告出具該棄權(quán)證明。至于出具該棄權(quán)證明的時間，雖《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中對此未作約定，但在買賣協(xié)議中雙方約定簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時原告需向被告支付房款一百余萬元，故原告為其資金安全，主張被告在雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)日出具該棄權(quán)證明，理由正當(dāng)，被告應(yīng)于簽約當(dāng)日同時履行。現(xiàn)因被告表示無法于第三人通知的簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)日出具該棄權(quán)證明，原告主張同時履行抗辯權(quán)而拒絕簽約，并不構(gòu)成違約。之后，原告自行至系爭房屋承租人處取得該棄權(quán)證明，被告XX已于當(dāng)日知曉第三人收到了該棄權(quán)證明，據(jù)此，原告與被告XX即應(yīng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。但雙方在2009年5月31日仍未能就繼續(xù)履行買賣合同達(dá)成一致，之后，被告XX于6月4日發(fā)函件給原告，該函件表述確有漲價之意及原告方不同意新的價格，其將不出售房屋的內(nèi)容。對此，本院認(rèn)為，根據(jù)前述分析，被告XX應(yīng)在與原告方簽訂正式《上海市房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)日提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明，現(xiàn)約定的簽約當(dāng)日，其未能提供，而之后，原告自行取得該棄權(quán)證明后，被告XX又對《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》約定的房屋價格單方面要求變更，系其違約，應(yīng)予承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?，F(xiàn)因被告XX明確表示不同意按《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》約定的的價格繼續(xù)履行，故原告訴請要求解除《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，于法有據(jù)，本院予以支持。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故原告訴請要求被告XX返還定金2萬元，于法有據(jù)，本院予以支持。至于原告訴請要求被告XX賠償?shù)姆课莶顑r損失，本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加?，F(xiàn)《房地產(chǎn)買賣協(xié)議書》中雖約定了定金數(shù)額的違約金，但根據(jù)本案實(shí)際情況，雙方約定的違約金數(shù)額已不足以彌補(bǔ)原告因房屋上漲所造成的差價損失，故原告訴請要求被告XX賠償房屋差價損失，于法有據(jù)，至于房屋差價金額，由本院參考房地產(chǎn)評估報告、合同的實(shí)際履行情況酌定為30萬元。至于原告一并要求被告XX承擔(dān)上述返還定金及賠償差價損失的責(zé)任，根據(jù)本院前述認(rèn)定，被告XX系被告XX的代理人，其以被代理人即被告XX名義實(shí)施的代理行為，應(yīng)由被代理人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故原告要求被告XX承擔(dān)上述返還定金及賠償差價損失的訴請，于法無據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第六十一條、第六十六條、第九十四條第（二）項(xiàng)、第一百零七條、《中華人民共和國民法通則》第六十三條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告XX與被告XX代被告XX就上海市XX室房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》；
二、被告XX應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告XX定金2萬元；
三、被告XX應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告XX房屋差價損失30萬元。
負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)9000元，由原告XX負(fù)擔(dān)3,462元，被告XX負(fù)擔(dān)5,538元；評估費(fèi)12,400元，由被告XX負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審判長張敏
審判員周箐
代理審判員楊善言
書記員樂峗
==========================================================================================
為盡量避免給當(dāng)事人造成不良影響，經(jīng)當(dāng)事人本人申請110.com將對文章內(nèi)容進(jìn)行技術(shù)處理，點(diǎn)擊查看詳情。
==========================================================================================
