上訴人（原審被告、反訴原告）譚某甲，男，××××年×月×日生，漢族，茶陵縣人，高中文化，農(nóng)民，?。裕?/p>
委托代理人劉某某，男，××××年××月×日出生，漢族，系茶陵縣水利局干部，?。裕?。代理權限：一般代理。
委托代理人楊某某，男，××××年××月×日出生，漢族，系茶陵縣經(jīng)管局干部，?。裕?。代理權限：一般代理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）譚某乙，男，××××年××月×日出生，漢族，茶陵縣人，?。裕?。
上訴人譚某甲與被上訴人譚某乙房屋買賣合同糾紛一案，湖南省茶陵縣人民法院于2010年4月14日作出（2010）茶民一初字第X號民事判決。宣判后，譚某甲不服，向本院提起上訴。本院于2010年7月6日受理后，依法組成合議庭于同年8月5日公開開庭進行了審理，上訴人譚某甲及其委托代理人劉某某、楊某某、被上訴人譚某乙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明：原告譚某乙系茶陵縣X鄉(xiāng)人，被告譚某甲系茶陵縣X鎮(zhèn)人，雙方原相識。2007年，原、被告就買賣原告座落于茶陵縣X鄉(xiāng)X組的自建房一棟達成協(xié)議，同年1月23日，被告譚某甲請其朋友汪建華為中間人起草了一份房屋買賣合同，原、被告對合同的條款進行了修改，由汪建華帶回家重新打印。原告譚某乙于當天將房屋交付給了被告譚某甲，被告譚某甲支付了x元房款，由原告譚某乙出具了x元的收條。2007年2月2日，原、被告在修改后的房屋買賣契約書上簽名，汪建華作為證人也在該契約書上簽名，契約書約定：1、譚某乙將其所擁有的房屋一棟賣與譚某甲；2、房屋買賣交易額為x元，分兩次交清，第一次交x元整，第二次在古歷2007年10月底之前交清余額；3、房產(chǎn)證和國土使用證交歸譚某甲，名字不更改，并請有關人員簽字見證；4、房屋的使用范圍以國土使用證為依據(jù)，房屋整體不能變改。如與相鄰發(fā)生糾紛，譚某乙有義務幫助譚某甲協(xié)調(diào)各方面的關系；5、如違背前面契約時，雙方可以向當?shù)厝嗣穹ㄔ哼M行調(diào)解，并賠償對方的一切費用，并可追究其責任。被告譚某甲并于當天向原告譚某乙出具了一份欠條：今欠到譚某乙買房屋款x元。被告譚某甲買房后對房屋進行了裝修，舉行了喬遷儀式。買房后，被告譚某甲未按約定時間交付余欠房款，雙方為此產(chǎn)生了矛盾。2008年12月3日，原、被告在朋友的調(diào)解下簽訂了一份協(xié)議書，約定：1、譚某乙收回x地礦款成本，按利息；2、收回房屋一棟；3、房屋按租金；4、譚某甲付x元給譚某乙，按利息；5、譚某甲借譚某乙x元，按利息；6、裝飾按數(shù)計算。簽訂協(xié)議后，原、被告雙方均未按協(xié)議約定履行各自的義務，原告譚某乙曾多次找被告要求退還房屋，但均無果。原告譚某乙遂于2009年11月24日訴至法院，要求被告退還房屋，承擔居住期間的房屋租金，并由被告承擔本案的全部訴訟費用。該院受理后，庭審過程中，被告譚某甲向該院提出反訴，要求原告譚某乙賠償其因房屋買賣合同無效所導致的經(jīng)濟損失x元，并申請對房屋現(xiàn)有價值進行鑒定。2010年1月29日，株洲市價格認證中心作出了價格鑒定結(jié)論書，鑒定結(jié)論是：位于茶陵縣X鄉(xiāng)X組坪子渡房屋一棟總價值為x元，其中房屋價值為x元，土地價值為x元。鑒定費用為5000元，系被告譚某甲墊付。第二次庭審中，被告譚某甲根據(jù)鑒定結(jié)果對其訴訟請求增加了x元，原告譚某乙當庭表示對被告譚某甲增加的訴訟標的予以放棄答辯期限和舉證期。
另查明，原、被告買賣的位于茶陵縣X鄉(xiāng)X組坪子渡房屋沒有國土證和房產(chǎn)證，只有集體土地建設用地使用證。該集體土地建設用地使用證現(xiàn)在原告譚某乙手上。
原審法院認為，該案雙方爭議的焦點為房屋買賣合同是否有效及合同無效導致的損失包括哪些方面。該案在立案時定的案由是返還原物糾紛，但經(jīng)過開庭審理查明的事實，該案是原、被告雙方因買賣房屋所產(chǎn)生的糾紛，而不是侵權所致的返還原物，故案由應變更為房屋買賣合同糾紛。根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體組織所有，只能在本集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。該案原、被告非同一集體組織成員，因此被告譚某甲購買原告譚某乙所有的房屋，違反了我國現(xiàn)行土地法規(guī)及宅基地使用政策的規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣合同無效。無效合同自始沒有法律約束力。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第58條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。原、被告簽訂的房屋買賣合同無效，按照無效合同的處理原則，被告譚某甲應返還房屋一棟給原告譚某乙，原告譚某乙退還被告譚某甲已支付的x元購房款和被告出具的房款欠條，因合同無效所導致的損失由雙方按過錯承擔?，F(xiàn)原告要求被告返還房屋一棟，對原告的這一訴訟請求，該院予以支持。對原告要求被告支付居住期間的房屋租金這一訴訟請求，因原告僅向法庭提交了兩份證人證言，因證人未出庭作證，真實性不明，且該兩份證言證明的是用于生產(chǎn)經(jīng)營的租金，該兩份證據(jù)不足以支持原告的主張，根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條：沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。故對原告要求被告支付居住期間房屋租金的訴訟請求，該院不予支持。對于房屋買賣合同無效所導致的被告交付房款的利息損失，雖然被告在反訴中沒有主張，但此系合同無效所導致的損失，根據(jù)無效合同的處理原則，應一并處理。造成房屋買賣合同無效，原、被告雙方都有過錯。原告明知其房屋系在集體土地上建造，依法不能隨意轉(zhuǎn)讓而出賣，對于合同無效，原告方負有主要過錯，其不能以不懂法來推諉；被告在買賣房屋時未盡到審查義務，對造成合同無效亦有一定的過錯，故對合同無效所致的購房款的利息損失，參照銀行同期貸款利率計算利息，由原、被告按照過錯責任來分擔。
房屋買賣合同，出賣方有提供證件的義務，買進方負有審查的義務，該案原、被告在簽訂房屋買賣契約時約定不更改名字，此條是雙方當事人對法律規(guī)定的規(guī)避，從這條約定可推定被告買房時知情房屋權屬?，F(xiàn)房屋買賣合同無效，原、被告都負有過錯。被告方認為房屋買賣合同無效的過錯全在原告，對其主張，該院不予支持。被告認為合同無效所導致的損失包括房屋升值價值部分，要求原告賠償房屋裝修添附、升值差價款、搬遷費、進伙酒席損失費。對被告的這一反訴請求，該院認為，合同無效對被告造成的損失僅包括房屋裝修添附價值及交付房款的利息損失。因該房屋買賣合同是無效合同，無效合同自始無效，現(xiàn)房屋的所有權沒有轉(zhuǎn)移，房屋升值部分的價值不屬于被告所有，故對被告主張房屋升值款損失的請求，不予支持。對于被告花費的房屋裝修費用，庭審中原、被告雙方已就房屋裝修的項目進行了確認，但原、被告雙方對裝修費用不能達成一致意見，且被告不同意對房屋裝修費用進行鑒定，現(xiàn)根據(jù)被告提供的證據(jù)不能證實房屋裝修花費費用，故對被告要求原告賠償房屋裝修費用的訴訟請求，該院不予支持，被告可就房屋裝修費用另行提出訴訟。對于搬遷費和酒席損失費，因被告沒有提供證據(jù)予以證實，故對被告的這兩項請求，該院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、五十六條、五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，經(jīng)該院審判委員會討論決定判決：一、被告譚某甲于本判決書生效后二十日內(nèi)將位于茶陵縣X鄉(xiāng)X組坪子渡的房屋一棟返還給原告譚某乙；二、原告譚某乙返還房款x元，支付購房款利息損失x元（自2007年2月2日計算至2010年4月2日，按月利率8.58‰計算）的60%即x.4元給被告譚某甲，其余部分由被告譚某甲自負；上述款項共計x.4元，限原告譚某乙于本判決生效后二十日內(nèi)一次性付清；三、駁回原告譚某乙要求被告譚某甲支付房屋租金的訴訟請求；四、駁回被告譚某甲（反訴原告）的反訴請求。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費3860元，由原告譚某乙負擔2316元，被告譚某甲負擔1544元；反訴案件受理費5125元，減半收取2562.5元，鑒定費5000元，由反訴原告譚某甲承擔。
宣判后，譚某甲不服，向本院提起上訴請求：1、撤銷原審判決第四項，依法改判被上訴人賠償上訴人經(jīng)濟損失x元；2、由被上訴人承擔鑒定費、訴訟費等費用。其上訴主要理由是：1、原審認定合同無效對被告造成的損失僅包括房屋裝修添附及交付房款的利息損失系重大錯誤：一是房款利息不是合同無效的損失；二是一審判決認定損失僅包括裝修添附與利息損失錯誤；三是否定上訴人的升值損失，顯失公平，有違社會公平正義。2、一審對上訴人過錯的分析認定前后矛盾，含混不清；一審判定上訴人承擔40%的過錯比例畸重。3、一審判決對原審庭審中被上訴人認可的事實都不予認定，屬過分偏袒被上訴人。
被上訴人譚某乙辯稱：1、一審法院認定雙方簽訂的房屋買賣合同系無效合同是正確的，雙方均無異議；2、造成房屋買賣合同無效，雙方當事人均有過錯，均應當承擔責任，一審認定的過錯比例并無不妥；3、依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，雙方當事人均有過錯給對方造成損失時，還要承擔損害賠償責任。本案中，上訴人沒有證據(jù)證實有搬遷費、酒席費損失的損害事實存在，上訴人應當承擔舉證不能的法律后果。而且這里的“損失”應以實際已經(jīng)發(fā)生的損失為限，不應當賠償預期利益或可得利益，因為無效合同的處理以恢復原狀為原則，上訴人認為合同無效應當賠償預期或可得利益沒有法律依據(jù)。故，一審法院認定房屋買賣合同無效對上訴人造成的損失僅包括房屋裝修添附及交付房款的利息損失是正確的；4、本案中，雙方簽訂的房屋買賣合同系無效合同，并且合同中沒有約定利息，上訴人認為已付的房款應當要支付利息并認為是法定孳息是沒有法律依據(jù)和事實依據(jù)，其理由是錯誤的。綜上所述，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，審理程序合法，請求駁回上訴，維持原判。
上訴人譚某甲在二審中提供了1份證據(jù)即汪建華的證明復印件，被上訴人譚某乙質(zhì)證認為是虛假的，不予認可。本院認為，上訴人未提供證據(jù)原件，對該證據(jù)不予采信。
被上訴人譚某乙在二審中未提供了新的證據(jù)。
本院對一審采信的證據(jù)和認定的事實予以確認。另補充查明，上訴人譚某甲在二審中認可裝飾費用：自來水2200元、有線電視560元、窗簾4000元、門鎖240元、門的油漆刷兩次共2400元、墻的仿瓷和乳膠漆不確定；被上訴人譚某乙認可窗簾只有3000元、門的油漆只有1200元、墻的仿瓷和乳膠漆大概是3000元，其他的費用予以認可。
另被上訴人（原審原告）譚某乙在一審起訴的訴訟請求和理由：2007年2月，原告譚某乙經(jīng)朋友汪某介紹將自己座落于紅橋加油站后背一棟樓房作價x元賣給被告。因被告譚某甲收房后，未按協(xié)議約定的時間支付房款，原告多次催討無果。原、被告雙方因此多次發(fā)生糾紛。2008年12月3日，在鄰居和朋友的調(diào)解下，原、被告進行協(xié)商并簽訂了一份協(xié)議，約定由原告收回房屋，退回被告支付的房款并支付利息，支付被告裝修花費，被告支付原告租金，原、被告雙方在協(xié)議上簽字認可。2009年2月，原告要求被告按協(xié)議退房，原告退還房款及利息，被告提出原告除履行協(xié)議約定外還另支付裝修、請客等10萬元才肯退房，原告沒有同意。2009年10月18日，原、被告為此事又發(fā)生了爭吵、打架。原告遂于2009年11月24日訴至一審法院，要求被告退還房屋，并承擔居住房屋期間的房屋租金。
本院認為，本案系房屋買賣合同糾紛。涉及本案房屋買賣，上訴人譚某甲與被上訴人譚某乙共簽訂二個協(xié)議：第一個協(xié)議即2007年2月2日簽訂的《房屋買賣契約書》，因違背法律強制性規(guī)定，該協(xié)議無效，自始沒有法律約束力；第二個協(xié)議即2008年12月3日簽訂的《協(xié)議書》，系雙方終止房屋買賣合同、處理退房問題的一個協(xié)議，系雙方當事人真實意思表示，未違背法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效，雙方應當履行。一審中被上訴人（原審原告）譚某乙要求上訴人譚某甲按照第二個協(xié)議第二條約定履行退回房屋，符合法律規(guī)定，對于處理退房后的問題，也應參照第二個協(xié)議進行處理。1、利息問題。第二個協(xié)議第四條約定“譚某甲付x元給譚某乙，按利息”，雙方對利率約定不明，一審法院參照銀行同期貸款利率計算進行判決，上訴人譚某甲在二審上訴時對利率并未提出異議，本院認定利息參照中國人民銀行同期貸款利率計算；一審法院對利息計算至2010年4月2日，雙方均未提出異議，本院參照上述日期計算利息，因此，被上訴人譚某乙應當按照第二個協(xié)議第四條支付上訴人譚某甲利息x元。2、裝飾補償問題。二審中，上訴人譚某甲認為裝飾費用：自來水2200元、有線電視560元、窗簾4000元、門鎖240元、門的油漆刷兩次共2400元、墻的仿瓷和乳膠漆不確定；被上訴人譚某乙認為窗簾只有3000元、門的油漆只有1200元、墻的仿瓷和乳膠漆大概是3000元，其他的費用予以認可。本院對自來水2200元、有線電視560元、門鎖240元等共計3000元裝飾費用予以確認；對窗簾費用酌情確認為3500元、門的油漆費用酌情確認為1800元、墻的仿瓷和乳膠漆酌情確認為3000元；以上裝飾費用共計x元。綜上，一審判決上訴人自負利息損失40%即x.6元，和第二個協(xié)議的約定不符，應予糾正。對于裝飾費用，雙方當事人在二審中能基本自認，可以徑行判決譚某乙給付譚某甲裝飾費用x元。上訴人譚某甲要求被上訴人譚某乙按照房屋增值部分進行賠償以及賠償搬遷費、酒席費等上訴請求，因與雙方簽訂的第二個協(xié)議約定不符，亦未提供相應證據(jù)材料，不予支持。據(jù)此，一審法院認定事實基本清楚，審理程序合法，適用法律錯誤，處理不當，應予糾正。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條第（五）項、第五十六條、第九十一條第（七）項、第九十八條、第一百三十條之規(guī)定，判決如下：
一、維持湖南省茶陵縣人民法院（2010）茶民一初字第X號民事判決第一項即“被告譚某甲于本判決書生效后二十日內(nèi)將位于茶陵縣X鄉(xiāng)X組坪子渡的房屋一棟返還給原告譚某乙”和第三項即“駁回原告譚某乙要求被告譚某甲支付房屋租金的訴訟請求”；
二、撤銷湖南省茶陵縣人民法院（2010）茶民一初字第X號民事判決第四項即“駁回被告譚某甲（反訴原告）的反訴請求”；
三、變更湖南省茶陵縣人民法院（2010）茶民一初字第X號民事判決第二項“原告譚某乙返還房款x元，支付購房款利息損失x元（自2007年2月2日計算至2010年4月2日，按月利率8.58‰計算）的60%即x.4元給被告譚某甲，其余部分由被告譚某甲自負；上述款項共計x.4元，限原告譚某乙于本判決生效后二十日內(nèi)一次性付清”為：譚某乙返還譚某甲房款x元，支付購房款利息損失x元，裝飾費用x元，上述款項共計x元，限被上訴人譚某乙于本判決生效后二十日內(nèi)一次性付清；
四、駁回上訴人（原審被告、反訴原告）譚某甲的其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審本訴案件受理費3860元，由上訴人譚某甲承擔2860元，被上訴人譚某乙承擔1000元；反訴案件受理費5125元，減半收取2562.5元，鑒定費5000元，合計7562.5元，由上訴人譚某甲承擔6662.5元，被上訴人譚某乙承擔900元。
二審案件受理費5125元，由上訴人譚某甲承擔4225元，被上訴人譚某乙承擔900元。
本判決為終審判決。
審判長劉某
審判員趙慶華
審判員陳衛(wèi)中
二○一○年九月二日
書記員鄒春華
附法律條文：
《中華人民共和國合同法》：
第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
第五十六條無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十一條有下列情形之一的，合同的權利義務終止：
（一）債務已經(jīng)按照約定履行；
（二）合同解除；
（三）債務相互抵銷；
（四）債務人依法將標的物提存；
（五）債權人免除債務；
（六）債權債務同歸于一人；
（七）法律規(guī)定或者當事人約定終止的其他情形。
第九十八條合同的權利義務終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。
第一百三十條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
==========================================================================================
為盡量避免給當事人造成不良影響，經(jīng)當事人本人申請110.com將對文章內(nèi)容進行技術處理，點擊查看詳情。
==========================================================================================
