近期,一些銀行對(duì)個(gè)人住房貸款提前還貸收取違約金的問題引起了法律界人士和銀行界人士的激烈爭(zhēng)論,銀行界側(cè)重于其利益,法律界側(cè)重于現(xiàn)有條文的分析,筆者認(rèn)為,提前還貸作為一項(xiàng)新事物,應(yīng)分析其產(chǎn)生的原因,權(quán)衡相關(guān)當(dāng)事人的利益,以對(duì)該制度做出界定及完善。
一、借款人為什么要提前還貸
簡(jiǎn)而言之,借款人提前還貸的原因有二:
一是具有了償還能力。有了富余的資金,存銀行利息低,還要收利息稅,投資卻又找不到途徑;而同時(shí)卻以欠銀行一大筆錢,并且負(fù)擔(dān)相對(duì)較高的利息,自然,提前還貸既能滿足心理上的“無債一身輕”的感覺,又能經(jīng)濟(jì)上更劃算。那么,借了一大筆款的老百姓為什么一下子冒出這么多的錢來提前還貸呢?究其原因主要有四:首先,借款人對(duì)收入和支出的預(yù)期難以把握,譬如突發(fā)疾病、企業(yè)突然效益不好、孩子教育費(fèi)的支出不確定,因而在簽訂借款合同時(shí),會(huì)留有余地,畢竟逾期還款要交違約金;其次,銀行在發(fā)放按揭貸款時(shí),一般都只是根據(jù)固定工資的某種比例來規(guī)定貸款額和每月還款額度的。而在人們的固定工資之外,存在一塊非固定收入,如福利、第二職業(yè)收入,借款人的非固定收入會(huì)不斷累積,從而使提前還貸從經(jīng)濟(jì)方面具有了可能性;第三、一些有能力一次性付清購(gòu)房款的借款人向銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí),原本就保留一定資金用于投資,當(dāng)投資收益低于房貸利息支出時(shí),便選擇提前還貸來減少住房貸款的利息支出;第四、貨幣化分房政策出臺(tái)后,一些借款人獲得了一次性住房補(bǔ)貼,從而具備了部分或全額提前還貸的能力。
二是“借新還舊”即通過向銀行要新的貸款來還舊的貸款。之所以要“多此一舉”是因?yàn)椋涸诶⒈3植蛔儠r(shí),轉(zhuǎn)貸款可以取得更好的金融服務(wù);在利息下降時(shí),轉(zhuǎn)貸款可以取得更低利息的新貸款。而如今全球經(jīng)濟(jì)不景氣和金融業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,各國(guó)的利率一直處于下降通道中,隨之而來的是一股前所未有的提前還貸熱潮。這下銀行界有點(diǎn)慌了。
二、銀行為什么要對(duì)提前還貸收取違約金
前幾年,銀行在貸款時(shí)是“老子”,催款時(shí)是“孫子”。世道可變得真快,現(xiàn)在借款人提前還貸它卻不喜歡了。其實(shí),銀行算得很精,現(xiàn)在借款人提前還貸銀行損失可大了:
首先,提前還貸業(yè)務(wù)造成了銀行人力成本的增加。放貸前銀行要做個(gè)人資信調(diào)查,對(duì)其抵押資產(chǎn)做評(píng)估等工作,出現(xiàn)提前還貸的情況時(shí),銀行必須重新計(jì)算提前償還部分貸款后的借款余額和最終償還期限,重新打印“每月還資本金利息表”,重新與借款人簽訂“借款變更合同”。由于每位前來提前還貸者的情況都不一樣,銀行無法運(yùn)用計(jì)算機(jī)操作,只能使用人工來完成,這樣就造成了人力成本的增加。
其次,提前還貸使銀行的預(yù)期收入減少。企業(yè)因找不到好的投資項(xiàng)目而“惜貸”,銀行為保證資金安全,對(duì)沒有把握還貸的項(xiàng)目和單位“慎貸”,造成了巨額的存貸差。而個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)低,管理本成不高,利息穩(wěn)定,是解決存貸差的一個(gè)重要手段。提前還貸減少了銀行的可得利息,放大了存貸差問題,加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)建行廣東省分行統(tǒng)計(jì),今年1月至4月廣州地區(qū)收回的正常還款有9.7億元,其中提前還款5.2億元,占了53.8%。據(jù)測(cè)算,今年建行因房貸戶提前還貸而減少利息收入將達(dá)1億多元。1
還有一個(gè)原因就是,銀行開始“居安思危”了。中國(guó)入世幾年來,現(xiàn)有的外資銀行已經(jīng)開始“攻城掠地”,即將進(jìn)入的外資銀行則更是潛在的威脅,“客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)”已經(jīng)打響,并將愈演愈烈。而房貸業(yè)務(wù)是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),為了避免一些借款人通過轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)成為外資銀行的客戶,中資銀行一方面必須提高服務(wù)水平,讓客戶不想走;另一方面,就想設(shè)置一個(gè)“壁壘”,讓客戶走不了。這可能嗎?銀行發(fā)現(xiàn)對(duì)提前還貸收到違約金是“國(guó)際慣例”。在國(guó)外,有些外資銀行對(duì)提前還貸的客戶收取違約金,讓客戶很難退出,如香港的銀行對(duì)1年、2年、3年之內(nèi)提前還貸者,分別收取全部利息的40%、30%、20%作為違約金。這一下收取提前還貸違約金既合理又“合法”了。于是,2002年上海8家銀行經(jīng)協(xié)商決定,“一年內(nèi)提前還房貸,要交給銀行5%的違約金”。

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