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第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障商品房交易安全，維護(hù)商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《廈門市城鎮(zhèn)房屋管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。
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第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售及其管理。
本規(guī)定所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱出賣人）將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售，由買受人按合同約定支付定金或預(yù)售款，出賣人按合同約定交付商品房的行為。
第三條 預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠實(shí)信用的原則。
第四條 市土地房產(chǎn)行政部門負(fù)責(zé)本市商品房預(yù)售管理工作，同安區(qū)房產(chǎn)管理部門在市預(yù)售主管部門指導(dǎo)下負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售管理工作（市土地房產(chǎn)行政部門和同安區(qū)房產(chǎn)管理部門以下統(tǒng)稱預(yù)售主管部門）。
房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)受預(yù)售主管部門委托負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售的具體工作。
第二章 商品房預(yù)售項(xiàng)目管理
第五條 預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
?。ㄈ┓课萁ㄔO(shè)工程施工合同已生效，施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定；
（四）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上；
?。ㄎ澹┤龑右韵碌纳唐贩宽?xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；
?。┮艳k理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。
第六條 出賣人向預(yù)售主管部門申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列文件和材料：
（一）本規(guī)定第五條第（一）、（二）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；
（二）工程施工合同和工程施工進(jìn)度計(jì)劃；
?。ㄈ┥唐贩款A(yù)售款監(jiān)管協(xié)議（經(jīng)核準(zhǔn)免除監(jiān)管的除外）；
?。ㄋ模┥唐贩款A(yù)售方案；
?。ㄎ澹┌紫侇A(yù)防合同；
（六）營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書。
前款第（四）項(xiàng)的商品房預(yù)售方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：幢號、房號的統(tǒng)一編排方案、經(jīng)審核批準(zhǔn)的總平面圖和分層平面圖、建筑面積分戶計(jì)算書、項(xiàng)目開工和計(jì)劃竣工時(shí)間、房屋交付使用后的物業(yè)管理事項(xiàng)、預(yù)售方式。
出賣人可以分期或者分單項(xiàng)向預(yù)售主管部門申請商品房預(yù)售登記。
土地使用權(quán)或在建工程已設(shè)定抵押權(quán)的，必須提供抵押權(quán)人同意預(yù)售的書面證明。
第七條 預(yù)售主管部門自收到商品房預(yù)售申請之日起１０日內(nèi)，同意預(yù)售的，應(yīng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不同意預(yù)售的，應(yīng)說明理由，書面通知申請人。
商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明：出賣人的名稱，許可證編號，許可證的有效期，預(yù)售商品房的名稱、建筑面積、用途，商品房預(yù)售款專用帳戶或商品房預(yù)售款帳戶等內(nèi)容。
第八條 商品房預(yù)售許可證自簽發(fā)之日起有效。其有效期限為建設(shè)工程施工許可證的計(jì)劃竣工時(shí)間加上一年。
商品房預(yù)售許可證有效期限屆滿時(shí)失效。出賣人應(yīng)在失效之日起１５日內(nèi)將商品房預(yù)售許可證上繳預(yù)售主管部門。
建設(shè)項(xiàng)目不能及時(shí)竣工驗(yàn)收，出賣人可在預(yù)售許可證有效期限屆滿前３０日內(nèi)，向預(yù)售主管部門申請辦理商品房預(yù)售許可證的延期手續(xù)。
建設(shè)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收的，出賣人應(yīng)按建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定辦理商品房現(xiàn)售備案手續(xù)。
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第九條 商品房建設(shè)項(xiàng)目變更用途、增容以及轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)向預(yù)售主管部門辦理商品房預(yù)售許可證變更手續(xù)后，方可銷售。
第十條 出賣人應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證，方可發(fā)布預(yù)售廣告。預(yù)售廣告必須真實(shí)、合法、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺詐和不符合預(yù)售商品房實(shí)際情況的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號和有效期限。
第十一條 預(yù)售主管部門對新批、變更、延期以及失效的預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，實(shí)行定期公告制度。
第十二條 預(yù)售主管部門應(yīng)對已核發(fā)的預(yù)售許可證項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)立即責(zé)令出賣人限期改正。預(yù)售主管部門應(yīng)設(shè)立和公布商品房預(yù)售的查詢和投訴電話，對受理的投訴應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并予答復(fù)。
第三章 商品房預(yù)售行為管理
第十三條 出賣人應(yīng)根據(jù)商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)的用途和范圍等內(nèi)容進(jìn)行預(yù)售。
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，不得進(jìn)行預(yù)售，不得簽訂預(yù)售合同，不得收取定金等任何費(fèi)用。
第十四條 在訂立商品房買賣合同前出賣人應(yīng)向買受人明示有關(guān)商品房買賣的法律、法規(guī)、規(guī)章，并向買受人明示下列事項(xiàng)：
?。ㄒ唬┏鲑u人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人；
?。ǘ┥唐贩款A(yù)售許可證；
?。ㄈ┥唐贩康淖湮恢?、設(shè)計(jì)環(huán)境、用地性質(zhì)及使用年限、建筑物使用年限；
?。ㄋ模┥唐贩康慕Y(jié)構(gòu)類型、戶型、質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)；
（五）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；
（六）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；
?。ㄆ撸┥唐贩康拿娣e構(gòu)成、公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；
（八）商品房的價(jià)格、計(jì)價(jià)內(nèi)容，與房屋有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)情況，及付款方法；
?。ň牛┥唐贩款A(yù)售款專用帳戶或商品房預(yù)售款帳戶；
?。ㄊ┥唐贩渴欠裨O(shè)定抵押或者房屋權(quán)利受限制的其他情形；
?。ㄊ唬┥唐贩拷桓妒褂脮r(shí)的物業(yè)服務(wù)情況；
?。ㄊ?a href=//www.wuniuke.com/fagui/>法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)明示的其他事項(xiàng)。
第十五條 出賣人委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理銷售的，應(yīng)當(dāng)委托有資格的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理并出具委托書，明確委托代理的范圍、權(quán)限和責(zé)任。
代理人應(yīng)當(dāng)向買受人明示下列事項(xiàng)：
（一）本規(guī)定第十四條要求明示的事項(xiàng)；
?。ǘ┐砣说馁Y格證書；
?。ㄈ┏鲑u人出具給代理人的委托書；
（四）代理人的地址和聯(lián)系電話。
第十六條 預(yù)售商品房時(shí)，出賣人與買受人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的商品房買賣合同。
簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用預(yù)售主管部門統(tǒng)一印制、統(tǒng)一編號的商品房買賣合同示范文本。出賣人和買受人有權(quán)依法對商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改和補(bǔ)充。
出賣人發(fā)布的商品房預(yù)售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)在商品房買賣合同中約定。
第十七條 商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。當(dāng)事人可按《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》和建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定和處理房屋套型、尺寸誤差以及房屋面積誤差。
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第十八條 商品房預(yù)售合同實(shí)行備案制度。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同簽訂之日起３０日內(nèi)到房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。買受人也可向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)。房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起５日內(nèi)予以辦理。
未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，不得對抗善意第三人。預(yù)售商品房合同已登記備案的，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)不得重復(fù)登記備案。
第十九條 預(yù)售商品房設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)先取得抵押權(quán)人對該套商品房的登記放行證明，方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。
設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，應(yīng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。
第二十條 商品房預(yù)售合同登記備案后，商品房竣工驗(yàn)收前，買受人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的，應(yīng)與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同。
預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，商品房預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
已辦理按揭的預(yù)購商品房在竣工驗(yàn)收之前需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)注銷或變更按揭后方可轉(zhuǎn)讓。
第二十一條 商品房竣工驗(yàn)收前，預(yù)售商品房發(fā)生轉(zhuǎn)讓、終止合同的，當(dāng)事人雙方應(yīng)在簽訂有關(guān)協(xié)議之日起３０日內(nèi)到房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)辦理變更或注銷登記備案手續(xù)。
第二十二條 出賣人不得用已預(yù)售的商品房設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。
第二十三條 出賣人不得擅自變更已預(yù)售的商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)。獲準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的，應(yīng)當(dāng)在獲準(zhǔn)變更之日起１０日內(nèi)書面通知買受人，與買受人協(xié)商變更或者解除合同。
第二十四條 除預(yù)售商品房的價(jià)格在商品房預(yù)售合同中約定和載明外，出賣人不得向買受人收取其他款項(xiàng)。
第二十五條 出賣人設(shè)置商品房樣板房或出具預(yù)售說明書的，其出售商品房的布置、裝修和設(shè)備的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)與商品房樣板房和預(yù)售說明書一致，當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十六條 商品房預(yù)售后，買受人向出賣人了解商品房建設(shè)進(jìn)展情況時(shí)，出賣人應(yīng)如實(shí)告知。
第二十七條 出賣人向買受人交付預(yù)售的商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書。
第二十八條 出賣人應(yīng)按合同約定將竣工驗(yàn)收合格的商品房交付買受人。超過合同約定交付使用時(shí)間的，出賣人應(yīng)按合同約定承擔(dān)責(zé)任，合同約定可以退房的，買受人可按合同約定退房。
第二十九條 房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)建立信息查詢制度，提供已登記、抵押的房地產(chǎn)信息。
第四章 商品房預(yù)售款管理
第三十條 商品房預(yù)售款是買受人和按揭銀行依照合同的約定，預(yù)先支付給出賣人，在商品房竣工驗(yàn)收合格前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)。
商品房預(yù)售款在商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。
第三十一條 房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用。
第三十二條 出賣人應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。出賣人有多個(gè)預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。
第三十三條 出賣人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)與房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)、開戶銀行三方簽訂商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
出賣人因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需增加開戶銀行的，應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)同意后增設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。
出賣人具備下列條件之一，可以向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)申請免除監(jiān)管：
?。ㄒ唬┚哂袊曳康禺a(chǎn)開發(fā)二級以上（含二級）資質(zhì)；
?。ǘ┣耙荒甓缺辉u為市級以上“重合同，守信用”單位或銀行信用“ＡＡＡ級”單位；
?。ㄈ┳杂匈Y金達(dá)該項(xiàng)目投資額５０％。
第三十四條 商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書簽訂后，由于開戶銀行服務(wù)等原因，出賣人可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書。
第三十五條 買受人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時(shí)間，將商品房預(yù)售款直接交入商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行出具的付款憑證向出賣人換取售房發(fā)票。出賣人不得擅自收存買受人支付的商品房預(yù)售款。
出賣人辦理商品房預(yù)售合同登記備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)附銀行出具給買受人的首期商品房預(yù)售款存入商品房預(yù)售款專用帳戶的憑證。
第三十六條 出賣人使用商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)提交下列文件：
?。ㄒ唬┥唐贩款A(yù)售款使用申請表；
?。ǘ┯每钣?jì)劃；
（三）用于支付工程款的，提供施工監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明和施工單位的用款申請；用于支付購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備款項(xiàng)的，提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同。
第三十七條 房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)收到出賣人的用款申請后，按下列程序?qū)彶?，并在５日?nèi)作出答復(fù)：
?。ㄒ唬彶槌鲑u人提供的資料；
?。ǘ┖硕ㄓ每铑~度。用于支付工程款的，根據(jù)施工合同約定工程進(jìn)度和施工單位用款申請予以核準(zhǔn)用款；用于支付購買建筑材料、設(shè)備的，根據(jù)其購銷合同約定和工程進(jìn)度予以核準(zhǔn)用款；用于支付法定稅費(fèi)的，根據(jù)繳納稅費(fèi)通知予以核準(zhǔn)用款。
同意使用商品房預(yù)售款的，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)在申請表上出具核準(zhǔn)意見，銀行憑核準(zhǔn)意見辦理商品房預(yù)售款撥付手續(xù)。不同意使用的，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以書面形式說明理由。
第三十八條 除依照本規(guī)定第 三十六條、第 三十七條規(guī)定申請用款外，出賣人可向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)申請一定額度的資金，作為備用金。
第三十九條 出賣人應(yīng)將商品房預(yù)售款專用帳戶的對帳單于每月１５日前提供給房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)。
第四十條 出賣人具備下列條件，可以向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)申請撤銷商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管。經(jīng)房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)同意后，向銀行辦理結(jié)算手續(xù)，注銷商品房預(yù)售款專用帳戶：
?。ㄒ唬╊A(yù)售商品房項(xiàng)目竣工并經(jīng)依法驗(yàn)收合格；
?。ǘ┦┕挝怀鼍咦C明未欠工程款。
第五章 罰 則
第四十一條 違反本規(guī)定第 十三條規(guī)定，未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由預(yù)售主管部門責(zé)令停止銷售，依法沒收違法所得，并可處已收取的預(yù)售款百分之一以下的罰款。
違反本規(guī)定第 九條規(guī)定，未辦理預(yù)售許可證變更手續(xù)預(yù)售商品房的，由預(yù)售主管部門責(zé)令改正，處以１０００元以上３０００元以下的罰款。
第四十二條 違反本規(guī)定第 十四條、第 十五條第二款規(guī)定，出賣人和代理人未向買受人明示法定事項(xiàng)的，由預(yù)售主管部門責(zé)令改正，逾期拒不改正的，處以１０００元以上３０００元以下的罰款。
第四十三條 違反本規(guī)定第 十五條第一款規(guī)定，出賣人委托沒有資格的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理預(yù)售商品房的，由預(yù)售主管部門給予警告，并可處１００００元以上３００００元以下罰款。
第四十四條 違反本規(guī)定第 十八條第一款、第 二十一條規(guī)定，出賣人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案、變更或注銷手續(xù)的，由預(yù)售主管部門責(zé)令限期改正，并可處以２００元以上１０００元以下罰款。
第四十五條 出賣人違反本規(guī)定第 三十條第二款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本規(guī)定第 三十五條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，第 三十條第二款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本規(guī)定第 三十五條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，第 三十條第二款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本規(guī)定第 三十五條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，第 三十條第二款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本規(guī)定第 三十五條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，第 三十條第二款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本規(guī)定第 三十五條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，第三十條第二款規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本規(guī)定第 三十五條第一款規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，由預(yù)售主管部門責(zé)令其改正，并可處違法使用款項(xiàng)百分之十以上百分之二十以下的罰款，罰款最高限額為３００００元。
第四十六條 銀行違反本規(guī)定第 三十七條第二款規(guī)定未憑房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)意見支付商品房預(yù)售款，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)違反本規(guī)定第 三十條第二款規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的，其主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng)。給出賣人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
出賣人合法使用商品房預(yù)售款，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)不予同意，給出賣人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十七條 當(dāng)事人對預(yù)售主管部門作出的行政處罰決定不服，可以依法申請行政復(fù)議或向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第四十八條 商品房預(yù)售管理工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第四十九條條件成熟時(shí)，符合市政府規(guī)定條件的中介機(jī)構(gòu)也可以接受出賣人的委托從事商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理服務(wù)。
從事商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)的條件由市政府另行制定。
第五十條 本規(guī)定自２００２年１月１日起施行。
廈門市人民政府
二○○一年九月三十日
